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[急]无房产证二手房买卖纠纷

07-30 11:54 悬赏 15 发布者:erevyd…… 给我留言地区:陕西－西安回答:(5)

由于缺乏二手房交易常识，最近陷入了一个二手房买卖合同的坑里。
通过中介和卖房签订了一份房屋买卖居间合同，购买的房屋总价50W，但房主在银行还有20W的贷款，房产证也还没有办下来（至少要明年），所签合同约定首款支付30W，然后我每月替卖家还贷款，一直还到房产证下来，垫资替卖家解押后再重新过户办理我的按揭手续；
请问这份买卖合同是否有效？网上看到说没有房产证的房子无权买卖，特别是还处于抵押状态的。
另外，按照我们合同的约定，是要先做公证才支付首款（合同原文“1. 甲乙双方约定在签订房屋合同当日后于2012年7月23日办理公证手续，且乙方向甲方支付首付款人民币xx元，剩余房屋贷款部分约xx元由乙方按银行还款明细按月还供；”），但是去做公证的时候公证局不给办理（因为还没有房产证）只给办理委托公证，我觉得公证局不给办理合同公证的情况下自己的权利无法得到保证，所以不想在继续这个交易，这份合同执行不下去，应该不存在我违约的说法，那我所缴纳的定金（2W）是否可要求中介退还？
请各位律师大人赐教了，感谢！

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最佳答案

[青海-西宁]
超级账号5律师
电话：1
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回复时间：2012年07月30日 13时41分

你好，如果事前不知道房屋未取得房产证且还存在抵押的情况，可以要求中介退款。
买卖合同有效，但是没有房产证就没有取得物权，建议慎重。

以上回复，如还有疑问，可直接来电咨询。

追问：

谢谢您的回复，之前中介说过证还没有办下来，这一情况了解；但是中介说会先到公证局做公证，经过国家机关经过公证会觉得比较可靠，但现在公证局不给做此买卖的公证，通过询问，公正员说根据法律规定不认可此交易，这样得不到认可的交易我们肯定不敢继续下去；我觉得按照合同的约定要先做公证，但公证不了下面这个合同就执行不下去了，我向中介提出退还定金的要求应当不属于我违约吧？

回答：

既然对方拿不到公正文书，可以要求解除合同，不属于你方违约，但具体的情况还是要以你们约定看。

以上回复，如满意请采纳并评价。

其它答案

[陕西-西安]
康治斌律师
1248542积分

回复时间： 2012-07-30 14:25

针对你的问题答复如下：

    1，《城市房地产管理法》未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让：
    2，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
    3，根据以上法律规定可知，只有购房合同没有房产证的房子可以卖，但房产属于不动产以登记为准，只有拿到房产证之后才能办理过户手续，而只要没有办理过户手续，产权始终属于原房主所有，原房主可以随时违约不同意过户，而购房人只能按购房协议要求原房主承担违约责任或损失赔偿责任，但无法要求房屋的产权。合同本身的效力不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。
    4，如果事前不知道房屋未取得房产证且还存在抵押的情况，中介违反了如实告知义务，
可以要求中介退款。

以上答复，如果满意，敬请采纳，并给予评价。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2012-07-30 18:17

    1，《城市房地产管理法》未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让：
    2，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
    3，根据以上法律规定可知，只有购房合同没有房产证的房子可以卖，但房产属于不动产以登记为准，只有拿到房产证之后才能办理过户手续，而只要没有办理过户手续，产权始终属于原房主所有，原房主可以随时违约不同意过户，而购房人只能按购房协议要求原房主承担违约责任或损失赔偿责任，但无法要求房屋的产权。合同本身的效力不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。
    4，如果事前不知道房屋未取得房产证且还存在抵押的情况，中介违反了如实告知义务，
可以要求中介退款