酒店式公寓 疑似"售后返租"酒店关闭歇业，拒付业主租金

您好！我是酒店252户业主之一，下面问题如何解决？酒店关门，业主要维权
于2012年元月正式开业的凯宾斯国际酒店属“银信·御景名邸”3号楼，楼高29层，有客房236间（套），公寓60间，是一家集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的四星级综合性酒店。
然而从今年10月18日起，该酒店大厅玻璃门就内竖起了《歇业敬告》，敬告中这样写道：因房租问题无法与业主达成一致意见，酒店于2014年10月18日进行歇业……后期如能与业主协商达成共识，恢复正常营业，我们将以崭新的姿态，优质的服务，更高的档次恭候您的光临。

酒店为何要付业主房租？又要达成何种共识呢？
记者了解到，由湖北银信房地产开发有限公司（以下简称银信地产）开发建造的“银信·御景名邸”共有3栋高层建筑，其中1、2号楼是商品住宅，而3号楼交由凯宾斯国际连锁机构投资打造仙桃凯宾斯国际酒店。3号楼采取的是“售后返租”的模式，即业主与开发商签订商品房买卖合同之后，又与酒店方签订了一份房屋租赁合同，合同上约定给每位业主每年8％的回报。

然而，从今年8月份起，酒店方开始全面拖欠业主的租金。
“从4月份就开始拖欠，有的业主经过催讨，拿到了钱。但是从8月份起，酒店开始全面拖欠，9月中旬经过多次交涉无果。”业主徐女士（化名）告诉记者，酒店经营者和开发商其实是同一老板，“开业第一年，生意确实不错，没想两年的时间，业主的租金就没了保障。”

据徐女士介绍，2012年她购买了“银信·御景名邸”3号楼的一套公寓，面积82平米，总价36万多元，均价约4500元每平米。与酒店方签订合同时，约定返租12年，从2012年7月10日开始，开发商每月返租金2700多元。“每个月10号给我们打钱，刚开始一年确实蛮准时，当时还觉得确实投资对了。”

另一位业主刘先生告诉记者，他也投资购买了两套公寓。在其中一套的合同中，记者发现，双方在租金一项中这样约定：“甲方（指酒店方）须按本合同约定向乙方每年固定支付其购买该房屋合同总款8％的年回报，租金为25360元/年；或租金为2113元/月。”刘先生曾暗自为当初的投资决定窃喜，没想到两年后，酒店就无以为继。如今，他很是后悔。
而像徐女士、刘先生这样的业主共有252名。
“我们已经找酒店方谈过很多次了，他们也承认违约，提出的方案是要和我们业主合伙经营，赚多得多，赚少得少。这怎么可能！”业主们对酒店方目前提出的方案并不认可。“我们肯定要保障自己的合法权益，下一步就准备找律师，提请诉讼了。”

酒店方：如果谈判失败只有关门
除了业主租金不能及时支付外，凯宾斯国际酒店关门歇业背后是否还隐藏着其它原因呢？

记者注意到，尽管经历了2013年以来住宿餐饮业的低谷期，但凯宾斯国际酒店似乎仍旧保持稳中有升的经营态势。在今年7月份政府相关部门的一份《2014年上半年仙桃消费品市场运行情况》的调研报告中，曾列举了凯宾斯国际酒店的经营状况：“仙桃凯宾斯国际酒店有限公司实现营业额0.11亿元，同比增长38.9%，较一季度下降8.6个百分点，较上年同期上升33.2个百分点。”

不过，对于这一官方数据，酒店方却予以了否认。“你这个数据从哪里来的？不存在这个情况。今年上半年我们已经亏损了四五百万。”酒店方一位冯姓经理告诉记者，由于过高的返租率，再加上住宿餐饮业的不景气，酒店经营很困难，只好出此关门歇业的下策。他表示，如果和业主的谈判失败，他们只能将酒店彻底关门。

然而随着调查的深入，记者发现，凯宾斯国际酒店远非表面上陷入经营困境这样简单。据一位知情人士透露，“酒店老板在外地投资了房产，不过成了烂尾楼，把这边的资金抽走了很多，经营状况当然会出问题。”该其介绍，凯宾斯国际酒店每月要支付业主大约71万元的租金，虽然目前住宿餐饮市场不景气，但是经营的这两年多年终盘点，酒店的净收入还可以达到200多万元。

“售后返租”模式再次成焦点
对于“售后返租”模式存在的问题，本报曾就“城市广场”的经营困局进行过探讨。而对于凯宾斯国际酒店关门歇业的问题，一位业内人士毫不留情指出：“该酒店关门的根源不在于业主，不在于经营者，更不在于市场的‘落井下石’，关键在于此栋楼最初的销售模式——高额返租。”

其实，“售后返租”的模式早已被国家明令禁止。国家建设部在2011年9月颁布的《商品房销售管理办法》第十一条中已经明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房。”

然而，在楼市蓬勃的年代，部分开发商在商铺或酒店式公寓的销售中采用“售后返租”的模式进行销售的现象，却仍时有发生。有专家曾表示，售后返租或包租实则还有欺骗性质。在目前售后包租或返租的项目中，与投资者签订包租协议的往往是物管公司、替开发商进行营销的经纪公司，或是其它投资公司。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何干系。一旦原有物管公司被解聘或其它投资公司资金出现问题，那么所有的包租承诺就会成水中月、镜中花。

事实上，以售后包租或返租面目出现的商品房，其销售价格往往要比周边住宅高，这中间的差价就是开发商承诺返给投资者的回报。以凯宾斯国际酒店为例，当年的销售价格从每平米4200到4500元不等，这个价格远高于当时周边楼盘住宅甚至是商铺的价格。

凯宾斯国际酒店能否再次开门营业？业主们又能否要回8％的租金？本报将继续予以关注。