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抵工程款的商品房通过房产营销公司来出售,要4年才能开发票,问题在哪?

09-09 18:49 悬赏 20 发布者:李工给我留言地区:四川－南充回答:(5)

开发商将50套商品房网签到一个人搞工程的名下,搞工程这人将这50套房委托给一家房产营销公司进行销售,售价比市场价低一点,在总价的基础上给购房者押了几万元尾款,这个尾款是在4年内某一时间能开发票的时候,购房者再给,在交齐房款的70%的时候开始办网签改名.

我想请问一下,这里面的风险在哪里?这个发票会不会永远开不出来?如何开不出来,购房是否可以自行缴税来开发票以办理房产证?

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最佳答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2084529积分

回复时间：2017年09月09日 19时09分

有一定风险

追问：

请问陈律师,具体风险在哪里?

回答：

1、如果备案人反悔，将其变更备案给别人或抵押给别的。你将得不到房产。
2、你需要营销公司出具备案人的授权，否则营销公司出售他人财产很有可能无效。
3、票据是支付款项的有效证据，实在要冒风险购买，那么你和营销公司签好合同，约定好违约责任。同时，保留好有效的支付凭证。至少到时候出售方反悔，你可以找营销公司，因为合同相对是营销公司。

提问者对最佳答案的评价：

感谢各位律师热情解答我的问题,没有被采纳的律师,下次问题将依次找你,以还回今天的人情.感谢你们.

其它答案

[天津-滨海新区]
杨小勇律师
48019积分

回复时间： 2017-09-09 20:59

风险极高，未办理网签更名前该房屋属于他人财产，可以被再次抵押、出售等。

追问：

这个房是现有网签人委托给房产营销公司代为销售的,购买方是同营销公司签的买卖合同,并且定金和其他款都是打到营销公司的公司帐户的,营销公司合同上写的是交完70%房款之后开始办网签改名,时期为40天,名改下来之后再去房管局盖章,办房屋交接等.

回答：

未办理网签更名前该房屋属于他人财产，可以被抵押、出售，可能出现财房两空的风险

追问：

他这个应该就是抵押了的,用购房者的钱去还款,然后进行网签改名,假如改名不成,这个购房者的款是否能能过法律退回?依据是付款至营销公司的汇款记录.

回答：

依法可以追讨购房款，但是如果该公司是个空壳或资不抵债，拿到胜诉判决也没财产可执行。请注意这个风险。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2017-09-09 21:02

1、风险就是他个人承诺，到时候开发商反悔可能就不给开发票；2、如果网签了，有购买房产缴费收据或者实际接收了房产，开发商不给发票，不承认买卖关系，可以起诉请求认定“买卖有效，房产属于其所有”有很大胜算的。。

追问：

这个房是现有网签人委托给房产营销公司代为销售的,购买方是同营销公司签的买卖合同,并且定金和其他款都是打到营销公司的公司帐户的,营销公司合同上写的是交完70%房款之后开始办网签改名,时期为40天,名改下来之后再去房管局盖章,办房屋交接等.是不是网签改为购房者名字之后,这个房就属于购买者了?如果到时候开发商不给发票或不承认,那么购买方的这些付款依据是否有法律效力?

回答：

1、如果是和房产营销公司签订的买卖合同，那你们要看看他们公司有没有与开发商的授权合同，有没有钱了销售该房产；如果有风险就很小了；2、和营销公司签订买卖合同，应该把他们和开发商的营销合同复印件（当然你们应该先看到原件），作为买卖合同的附件；如果能够争取开发商也盖章或者担保最好；3、和营销公司签订买卖合同，要把违约金定的高一些；4、网签不等于房产就是购买者的了，只是证明他购买了该房产，开发商不能在卖给他人了。5、购买方的付款收据和合同、网签都有法律效力，证明其购买了该房产，会得到法律保护的。

追问：

开发商是把房抵给现网签人的,现网签人再委托营销公司代为销售的,做为购房者,应该注意哪几个要点,才能保证购房款安全?

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2017-09-09 21:35

这种情况风险很大。如需帮忙可以我联系。

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2017-09-09 21:36

你好！
1、风险很高。
2、如果开发商和该搞工程的人签订合同，该人再卖给你，无论哪一个环节出问题，你都拿不到房子。
3、当然这种房子一般来说比较便宜，要不谁冒这样的风险。如果你决定冒风险，就把协议订好，可以降低自己的风险。
4、订协议时，可以约定对方违约时高额的违约金。
5、如果发票开不出来，很可能是因为中间环节出现了问题，譬如开发商将房屋卖给他人、因抵押银行使抵押权或者该人反悔不卖给你了等等，这时你自己缴纳了税费，也开不出发票。
6、因此，建议你评估自己抵御风险的能力，如果你确实喜欢房子又能够冒这样的风险，可以考虑购买，同时将签约合同订的严谨一些，并用录音设备将订立过程录音，将该人的身份证件、原合同及委托营销公司的委托书索取保存，以防将来发生纠纷。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

追问：

这个房子是开发商抵给现网签人,一共50套,网签都是他的名,现网签人再委托营销公司代为销售的,这种情况在购房者交了房款后,如果网签更名不成功,如何来保证购房者权益?

回答：

你好！
1、网签是可以撤回，重新网签的。因此你可以直接和开发商签订合同并网签，这样在书面程序上就绕过了现网签人，就降低了风险。将来就可以持发票和其他手续直接办理房产证了。
2、如果你不能和开发商签订合同并网签，只能按照二手房交易，你和现网签人签订合同，这种风险较高，如果发生上述5中风险，只能保证你的债权，也就是你付的钱和利息及违约金能够要回或者打官司胜诉。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

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