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房屋租赁纠纷

北京 09-04 08:34  悬赏 30  发布者:xiaozh…… 给我留言  回答:(29)
律师您好，两年半前，我和租户签订了三年的租赁合同，现在还剩半年的租期，但是我想提前收回房屋。关于违约责任的规定有这么一项：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的百分之百支付违约金，甲方应退还相应的租金。现在我同意退还租金并赔一个月租金。但是租户赖账不搬走，请问我有权要求物业停水停电强制收回房屋吗？
问题补充：
现在，我已经给了他一个月的时间，我要求他10月4日搬出去，但是他说不到租期不搬。如果10月4日租户还不搬走，我可以去停水停电吗？因为租户将我的房子打了隔断，如果我到时候停水停电，给租户和里面的次承租人造成了损失，要承担责任吗？
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回复时间： 2012-09-04 14:53
收集证据可以诉讼解决。
回复时间： 2012-09-07 10:55
可以要求按照合同约定履行。
回复时间： 2012-09-04 08:22
你好，按照合同约定履行。
追问：

是呀，我是想按合同约定履行呀，但是他就是不搬，不要我的退的租金和违约金

回复时间： 2012-09-04 08:24
答：应当留必要的时间给租户，便于其找房、搬迁。
回复时间： 2012-09-04 08:29
可以要求按照合同约定履行。
回复时间： 2012-09-04 08:48
你有权要求提前解除合同，按照合同约定支付违约金即可，可以给租户限定期限，合理的搬家时间还要给的，过了这个期限你就可以强行收回房屋了，直接换锁，停水停电也可以。
我的补充： 2012-09-05 17:28
更何况你的租户已经将房屋打了隔断，隔断房违法，应当拆除，租户构成违约，你可以要求立即解除合同，限期腾房，并要求追究其违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题，详细解答如下：
我的补充： 2012-09-05 17:31
1，关于你是否可以提前收回房屋的问题。
你和对方虽然有租赁合同，但对方已经将该房屋打了隔断，这本身就是一种违法行为。对你来说也构成违约，未经你的同意就将房屋的结构擅自改变，属于违约行为，你可以基于此要求立即解除合同，收回房屋，并追究其违约责任。
如果对方不搬走，那么你可以直接报警后，将对方屋内物品清出，然后换锁。停水停电更是你的权利，受到法律保护，因为对方违约在先，你可以以此抗辩。
我的补充： 2012-09-05 17:36
2，关于如何追究对方违约责任的问题。
既然对方未经你的同意擅自将你房屋打了隔断，那么你可以要求对方立即将房屋恢复原状，并追究其违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定支付违约金，另一种是赔偿非违约方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你来举证的。基于谁主张谁举证原则，如果你的直接经济损失数额大于合同约定的违约金，那么你可以主张要求对方赔偿直接经济损失，包括恢复房屋维修房屋所需要支付的费用等，如果你的直接经济损失数额小于合同约定的违约金，那么你可以要求对方支付违约金。因为对方构成违约，所以这个选择的权利在你。
我的补充： 2012-09-05 17:40
3，关于次承租人的损失由谁承担的问题。
次承租人的损失和你没有关系，你也不需要承担，次承租人只能找他们的二房东也就是你的承租人来承担。
基于合同相对性的原则，合同只能约束签订合同的双方，而不能约束合同之外的第三人。你和你的承租人签订和房屋租赁合同，那么对方有违约行为时，你只需要对你的承租人主张权利即可，和其他人都没有关系。要求解除合同是你的权利，你收回房屋也是你的权利，只对你的承租人产生法律效力，和其他次承租人都没有关系。
你收回房屋后，次承租人只能找你的承租人去主张违约责任，要求其退还租金赔偿损失等，因为次承租人是和你的承租人签订的合同，和你没关系，你也不需要理睬。
所以解除合同收回房屋后，告诉次承租人去找你的承租人即可，和你无关，法律上你对他们也没有任何义务。
我的补充： 2012-09-05 17:45
4，关于你收回房屋的问题。
对方既然违约在先你是随时有权收回房屋的，但你描述情况应该不太乐观，对方也不配合。原则上你可以到法院起诉，要求你的承租人腾房，并追究其违约责任，这到也是个办法，但不是最好的办法。倒不如你自己直接找些强硬的人，帮承租人搬家，然后换锁收回房屋这样的方法来的直接干脆。
其实你到法院起诉，胜诉后对方不搬你还是要申请强制执行，法院执行也无非就是找些身强力壮的法警强行搬家，与其等上两年的诉讼程序，倒不如自己先执行了，反正套路和效果都一样。
简单说，很多问题法律可以解决，但也许有更有效的办法。
我的补充： 2012-09-05 17:50
5，关于本案的总结意见。
对方未经你同意将房屋隔断，本身已经属于违法行为，对你也构成违约，你随时可以要求解除租赁合同收回房屋，并追究其违约责任，而你并没有任何违约行为。
如果对方没有在你限定的期限腾房，那么你完全可以采取停水停电的方式，也可以报警或者直接找几个人帮对方搬家，然后换锁收回房屋。这是你的权利。
当然，在收回房屋主张对方违约责任的同时，你的确应该退还对方还未使用的房屋租金和押金，除非合同约定对方违约不退。不过你暂时不想退也可以，直接告知对方到法院起诉，你凭对方的胜诉判决退还，拖上个2年，给你出口气也是可以的。
如果对方不愿意承担违约责任，你也可以通过诉讼的方式来解决。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
我的补充： 2012-09-05 17:52
（这里补充一下，开头回答你要承担违约责任是因为你之前并没有提到对方隔断房屋的事情，你构成违约，但后来你的补充中说明对方将房屋隔断，那么对方构成违约，你提前解除自然也就不是违约行为了。）
我的补充： 2012-09-05 17:53
上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。
回复时间： 2012-09-04 08:50
可以按照合同约定履行。 但应当留必要的时间给租户，便于其找房、搬迁。
回复时间： 2012-09-04 09:14
——据你所述，你有权要求提前解除合同，按照合同约定支付违约金即可，提前30日通知给租户搬家时间，过了此期限你就可以强行收回房屋。
建议协商解决，协商不成的情况，可以向人民法院起诉解决。
如有需要，可以致电咨询。
回复时间： 2012-09-04 09:17
可以提前解除合同，并按合同约定承担赔偿责任
回复时间： 2012-09-04 10:05
合同有约定，按照合同约定处理。
物业如果擅自处理，涉嫌侵犯他人权益。
回复时间： 2012-09-04 10:25
你违约，不可以！
追问：

是我违约啊，但是合同中已经约定过可以违约的啊，而且我愿意赔付违约金呀

回答：

那对方不同意你违约,就可以不搬!

回复时间： 2012-09-04 14:23
可以要求按照合同约定履行。
回复时间： 2012-09-05 10:46
要求按合同约定，执行。
回复时间： 2012-09-05 10:47
给租户和里面的次承租人造成损失要承担责任.
回复时间： 2012-09-05 10:59
原则上应该严格履行合同。应该到期以后再说。现在你要提前解除合同，道理不在你方。有其这样折腾，还不如到期以后再说。当然如果你非要现在就解除合同，根据法律规定，协商不好，你可以依法起诉解决。不过等法院判决并生效以后，至少已经是半年以后的事情了。好好考虑如何处理更有利一些为好。
追问：

法律关系这么简单的案子也至少要半年之后？不是吧，简易程序不是三个月内就可以审结吗？我担心的是，他这样无赖，要是到期之后再起诉，那岂不是得一年后才能解决？

回答：

你的情况，法院不一定适用简易程序。适用什么程序是由法院根据情况决定，而不是由当事人选择。而且，即便使用简易程序，现在还没有起诉，法院判决以后对方还可以上诉，半年以内不一定能够解决。合同到期以后，你就是有理的一方，如果仍然无法沟通处理，你可以依法起诉要求其还房并赔偿损失。三思。

回复时间： 2012-09-05 11:09
在你违约前提下自己提出解除合同并赔偿违约金，但是依照合同法对方也可以提出要求你赔偿并继续履行合同。所以一旦采取断水断电，那么你将承担更大赔偿责任。
追问：

请问对方根据合同法哪条可以做这种要求？我不是已经主动愿意赔偿了吗？

回答：

给你个依据
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

追问：

嗯，针对一百零八条，我和租户在合同中已经约定了提前收房的话赔偿一个月的租金么？我不是已经主动承担违约责任了么？他就是在我赔偿的情况下还是不愿意搬出呀。谢谢您

回复时间： 2012-09-05 12:22
只有法院才有强制权。
回复时间： 2012-09-05 13:43
你好；1、他不同意解除合同，你给多长时间也没有用；2、你无权要求物业停水停电强制收回房屋；3、10月4日他不搬，你不能停水、电，那是违法的4、因为停水、电，造成的任何损失你都应该赔偿的，要承担责任的。5 不是租户赖账不搬走，是合同没有到期，他可以同意提前解除合同，也可以不同意解除的。
回复时间： 2012-09-05 16:43
你好，合同有约定，按照合同约定处理。物业如果擅自处理，涉嫌侵犯他人权益。
回复时间： 2012-09-05 16:59
提前30日通知，并支付了一个月的违约金，这都是履行合同的行为。对方拒不搬走属于违约，你可诉其违约要求其赔偿损失。你无权权要求物业停水停电强制收回房屋。
回复时间： 2012-09-06 10:16
可以要求按照合同约定履行。
回复时间： 2012-09-06 10:36
您好，不可以。协商不成，可以起诉解决。
回复时间： 2012-09-06 10:58
应当留必要的时间给租户
回复时间： 2012-09-06 21:52
你好，现在你已按合同提前一月通知他搬走，如果他不搬走，他便构成违约，可以断水断电。次承租人的损失由承租人承担
回复时间： 2012-09-08 14:53
方式不妥，可书面通知，不行就诉讼。
回复时间： 2012-09-08 19:57
最好协商解决，解决不成，只有等候合同到期了。或者你也可以向法院提起诉讼解决，不过耗时就长了。
回复时间： 2012-09-09 19:22
可以要求按照合同约定履行。
回复时间： 2012-09-10 09:40
按照合同约定来处理
回复时间： 2012-09-13 17:27
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