该问题已关闭

二房东没有转租权，如何计算签约损失

北京－崇文区 09-18 11:36 悬赏 0 发布者:aerfa 给我留言回答:(14)

目前看上一件店铺，所有权主（出租人）是一家政府的房产项目管理公司。由于是稀有资源，这间店铺在招租伊始就被其内部员工W先生（承租人）租下。但W先生并不想实际经营该店铺，所以我通过朋友的联系想租下W先生手中的店铺（做次承租人）。PS：（房租背景是这样的：W先生和房产管理公司签订的合同是3年，年付租金50000￥，管理费用按平米另算。但W先生想租给我的价格是每年80000￥，管理费相同。
想问给位大状的是：二房东的W先生利益诉求我可以接受。但关键的是：“房产管理公司和W先生签署的合同里有明确注明未经出租人同意不得转租，否则可解除合同。”但据我了解，这个项目转租的还是很多的。而且，这个商铺位置的确不错对我诱惑实在太大了。所以想知道如何签这份合同，才能更低的规避风险呢？

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

全部答案

[辽宁-大连]
张亮律师 VIP
电话：18604091120
1195169积分

回复时间： 2012-09-18 13:11

要看具体的证据情况才能确定，建议带材料与律师面谈，可以诉讼解决，要求确认无效，返还租金，赔偿实际损失。

[北京-朝阳区]
李建成律师
966760积分

回复时间： 2012-09-18 11:37

您好，建议请律师帮忙

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-18 11:39

——这样的情况下，还是委托律师为你办理较妥。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2012-09-18 11:41

建议委托律师

我的补充： 2012-09-18 11:41

如需律师帮助，可以直接致电本律师，北京电视台《法治进行时》特邀咨询律师，谷友军竭诚为您提供法律服务。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-09-18 11:42

据你所述的情况，作为次承租人风险较大，如果一旦产权人依据未经其许可而解除合同，你们的转租合同也会归于无效。
如果确实需要承租该房屋，减少风险的方法，就是与w先生签订一份协议，约定一旦出现该情况，该如何处理，包括相应的损失承担等。
建议聘请专业人士起草，如有需要，请致电。

[北京-西城区]
张慧子律师
127积分

回复时间： 2012-09-18 11:58

转租人擅自转租很可能造成你的合同无效，建议完善违约条款，并加重对方义务。建议委托律师帮助办理。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-09-18 11:58

转租必须要经过房屋出租人的同意，否则转租合同无效，这是法律规定，不能通过协议约定来免除。既然原合同明确约定不得转租，那么如果你执意要租的话风险只能由你个人承担，无法通过合同约定避免。

追问：

赵律师，按您楼上周甲德律师的方案是否可行呢？就是：“与w先生签订一份协议，约定一旦出现该情况，该如何处理，包括相应的损失承担等。”虽然转租合同无效，但W先生愿意为之后出现类似情况负责，这样，如果对薄公堂是否可以保证我应该得的利益呢？
还有个不明的一点是：在经营1年多以后，被大房东要求解除合同，并判定转租合同无效，我是否可以向二房东追回我已支付的房租或要求其他赔偿呢？

回答：

你们之间的协议本身就是无效的，即便有这样的条款也是无效的，你自己说能不能保障你的利益呢，这样的协议到了法庭上也不会被认可。有这样的协议，也只不过是心理安慰而已。

追问：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 ”
如果我在经营了6个月以后，该房产项目管理公司（出租人）在要求解除合同是不是就做不到了~（因为之前承租人承租都是带这经营项目的，现在转租给我项目换了，出租人肯定知晓的，如果六个月内无恙，是不是合同不被撤销的可能增大呢？）

回答：

法定有撤销权，不存在什么可能性大小的问题。