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违章建筑买卖合同纠纷

10-28 15:58 悬赏 0 发布者:185766…… 给我留言地区:广东－深圳回答:(8)

买卖违章建筑合同是否无效，违约条款是否适用？如果适用，合同中列明了：项目转让或者出售所有收益归买方，但现在是政府把项目征收了，对所有人进去适当补偿，这补偿算是转让或者出售收益吗？？

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最佳答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
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回复时间：2017年10月28日 16时39分

你好！
1、如果确定是违章建筑，应该是没有产权的。这样的合同属于无效合同。
2、无效合同，合同中的约定与条款也无效。
3、既然是违建，政府应该强拆，并不赔偿或补偿。政府进行了适当补偿，是从维稳或酌情考虑的，补偿性质并非转让或出售，也谈不上收益。这部份酌情的补偿，应该是对实际占有和使用人的补偿。
从公平的角度来说，原违建主人已经放弃了对物或者说违建的占有和使用。买方支付了价款，按法律来说合同无效应该退还卖方应该退还买方。买方通过支付价款实际占有，那么征收补偿也是对实际占有人的补偿。本人认为，应该由买方获得补偿。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

我这个项目的问题有点复杂！这个项目是村里的统建楼，还没完成就被政府控停，现在控停后政府出了文件要把项目征收了，对每个股东说是进行60平米的补偿，但其实政府一分钱没出，项目基本完工，费用都是村里的股东的钱，根本谈不上有补偿和收益！还有很重要的一点，买方当时跟我签订的买卖合同只是买卖购买指标协议，就是等项目建好后买房的资格！并不是实质的房产！那这种情况这60平米也属于购买购买指标者？

回答：

如果你们之间的协议不是直接购买违建，而且双方约定购房指标，政府如并没有禁止，法律也不禁止，你们之间的协议对于你们双方来说是有效的。那么合同中的条款也有效，也可以适用。

追问：

现在政府征收后购房指标一说已经没了，那购买协议还成立？协议中列了一条：如果项目出售或者转让所有收益归买方，但现在政府是征收，政府提及的补偿还算是收益吗？？这个补偿其实就是对每个股东出的50多60万的造价的补偿！我们当初我们签订协议的时候都没料会出现到现在这种情况，买方购买的指标是不包含这60多万造价的！

回答：

因征收而协议约定的标的已经灭失，合同目的已经不能实现。但买卖的价款，合同的卖方应该返还给买方。
因购房指标已经没有了，而补偿也不属于转让或出售的收益。补偿应该由原权利人获得。

追问：

那就是说我这是无效合同了？？如果和买方协商撤销不成是不是可以直接向法院申请撤销了？

回答：

不是。你没仔细看我的回复。如果不是购买违建，对于这种资格的转让，政策没禁止，法律没禁止，合同就有效。至于合同因为政策原因，无法实现合同目的，你可以向法院起诉请求解除。因为政策原因属于不可抗力，双方免责。合同解除合后，卖方应该返还价款。

追问：

我认真看了，我意思是“现在合同的标的物没了，是不是已经可以认为是合同都已经不成立了，如果是不成立了，我是不是可以直接可以向法院申请撤销合同直接返还卖方的购买款和利息就可以了？”

回答：

合同无效才不成立。合同生效而合同目的无法实现，是请求解除合同。。合同无效是自始无效，合同的解除是合同生效而发生一定的事而解除。两者不是一码事。
你可以向法院起诉请求解除合同，不是撤销合同，解除合同返还价款

其它答案

[广东-深圳]
年遇春律师 VIP
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回复时间： 2017-10-28 16:34

违章建筑买卖合同无效。

追问：

但现在政府的征收方案中提到能办理成合法的绿本房产，那这个合同会不会变成效力待定？？

回答：

政府认可可以，不认可要无偿强制拆除。

[青海-西宁]
凌爱军律师
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回复时间： 2017-10-28 18:41

您好，很高兴为您解答。
首先，买卖违章建筑系属违反合同法第五十二条违反法律、行政法规强制性规定，因而属于无效合同。
其次，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，如果因为合同无效，那么出卖所得收益应该属于买方所有。