集资房问题

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集资房可以买卖吗？集资房交易风险有哪些？
单位集资房性质
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
单位集资建房按性质来说是一种保障性住房，但是对于已经拥有住房的职工来说，可能显得多余。但由于集资房交易可以获取利润，因此在社会上存在着许多集资房交易的现象。但是集资房并不能与普通的商品房相提并论，它是带有政策性质的福利房，并且产权按出资的比例确定归属。所以集资房的产权有可能并不全权属于个人。
集资房交易的两个风险
那么在集资房买交易的过程中会出现哪些问题呢?
一：集资房未取得合法的开发手续
目前市场上出现的许多集资房，有一些是有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售。
许多获得集资房规划用地的单位将土地转让给一些开发商，以牟取不法利益。但有些开发商并未取得合法的开发手续，所以个人在买卖单位集资房时可能会出现许多纠纷，对买房和卖房来说都会带来一定程度的损失。
这些单位违反国家政策，擅自进行房地产开发。国家规定，在未履行政府审批手续、补交相应地价款和办理相关国土手续前，这类房是不得作为商品房出售的。
国内某出名房地产网站资深房产顾问表示，如果集资房出售交易的话，必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以上证件齐全是集资房取得产证的前提条件。
大证是在开发商五证齐全的情况下，依据合同约定，在交房以后办理购房者各户小房产证之前办理的，五证不全开发商无法办理大证。开发商取得大证后，才有权办理购房者的小房产证。购房者购买时如果开发商已取得大证，为现房购买，可直接签定买卖合同并办理产权过户手续。
针对集资房的土地性质，姜华律师表示，属于出让性质的集资房可自由交易，如果是划拨性质用地，上市交易还需要交纳一定数额的土地出让金。
二、产权归属不明晰、不能办理房产证
单位集资合作兴建的职工住宅，是用于解决本单位或本系统职工的住房问题，一般不得作为商品房出售。只有取得全产权房产证的集资房才可以上市交易。
但即使是完全产权的集资房如果没有取得产权证，这种交易也还是不能保证购买者的权益。如果在没有产权证的前提下交易，双方只能签订买卖协议，不能办理过户手续，房屋产权在本质上并不属于买方，在遇到拆迁等情况的时候，也就无法保障买方的利益。根据国家的相关规定，只有取得房产证的房屋才可以上市进行二次交易。
集资房买卖条件
集资建房在取得房产证5年后、补交土地出让金交易后，即具有商品房的性质，可以自由交易。
如果按出资比例确定产权的话：
1、职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易。
2、如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人(单位)。
姜华律师表示，职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书;其次，要看产权共有人单位制定的具体政策，并经过单位的同意，同时单位具有优先购买的权利。如果以朋友的名字购买，那么需要办理过户才可成为产权人。只有产权过户了，才依法拥有该房屋产权，成为产权所有人。
集资房交易时注意事项
购买集资房时注意查看是否具有合法产权，一定要防止其中任何一方以其部分产权冒充全部产权。因此，居民购房签订合同必须谨慎，应注意以下3个方面的问题：
1、签订合同之前，务必要仔细核准房产商有关售楼的证件是否合法、齐备，如自己不清楚，较好请懂行的人士当购房参谋。
2、要仔细核对合同上的条款是否与广告上的许诺以及房产商口头承诺一致。而且一定要到当地房产交易核心办理合法的交易监证和过户手续。如果没有办交易监证、过户手续，即使购房者已支付了全部购房款，哪怕是使用了许多年，房屋仍不能算是购房者真正所有。
以上两项是针对购买集资房这一类房产需要警惕的问题，那么在一般情况下，购房者在房屋买卖过程中需要注意哪些呢?
在此善意提醒，以下房屋是不能购买的：国有土地使用权被依法收回的房屋;经法院或房管局裁定限制产权转移的房屋;权属不清的或有争议的房屋;经市拆迁办公告拆迁的房屋;违章建筑或规定作临时使用的房屋;政府代管的房屋;已用于抵押货款的房屋。