已解决问题

二手房交易问题

02-27 16:59 悬赏 0 发布者:xiling…… 给我留言地区:云南－昆明回答:(16)

看中一套房子，总价78万，综合楼层、装修等等我觉得价钱中规中矩。但中介急于促成交易,撒下很多谎言导致我可能已经处于不利境地。
卖方一家除房东在上海做生意，其余家人都很纯朴。但卖方的房产证6月1日满两年，且现有33万房贷未还清。见过房产证复印件，产权调查在催中介弄。土地证不知道有没有，在催房东找。
2月26日定金公证签的预约合同，约定15天内解押房产证，我的首付款38万作为垫资，解押当日连同中介前往银行并当场转账给房东（我想资金监管，中介说昆明的机制不成熟，监管不了这么久）。并约定6月20日前过户。
现在我担心解押到过户这三个多月时间，首付资金有风险，而且有潜在的理财收益，很后悔这么早交首付，想跟房东商量一下改变改变。
我目前想到三种方法：
1.跟房东争取延后解押，但怕房东反悔不卖，不想再找房子了，不知道房东反悔的话维权容不容易。
2.改为垫资公司垫资解押，但垫资三个月费用应该不低，估计也要我承担。
3.快刀斩乱麻，解押立马过户，自愿承担营业税。3万多的税不知道值不值。
请各位专业人士帮我分析分析，哪些环节要注意，哪些变故可能发生，应不应该提前过户？希望各位告诉我现阶段的推荐做法以及后续交易过程中的重要细节。

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

最佳答案

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
797078积分

回复时间：2018年02月27日 20时43分

您好，一、房屋买卖，如果不能立即过户的，风险较大；（包括：一房二卖、房屋在过户前被查封等）
二、你的第一种方法，个人无法主导，取决于出卖人；第二、三种方法，虽然安全，但付出的成本太高，不划算；
三、为了保证交易的安全、节约成本并尽可能降低风险建议：办理顺位抵押，将房屋抵押给你，支付首付款38万元用于偿还银行贷款并解除银行的抵押。此种方案，既不损害出卖人的权利，也尽可能的保证你的资金安全降低交易风险。
如有疑问，可以继续追问，如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

我现在已经做了定金公证,公证的预售合同上并没有写顺位抵押的细节,可以作为补充条款加入合同吗?需要再公证一次并交公证费吗?顺位抵押办成的话,直到过户之前,房产证原件都必须在我手上吗?

回答：

您好，一、可以与出卖人协商，签订补充协议。办理顺位抵押，并不会损害出卖人的任何权利，因此，如果出卖人心怀坦荡的，应当会同意你这合理的要求。
二、如果出卖人同意的，无须再办理公证，直接到房管局办理抵押手续即可。
三、如果办理了顺位抵押，你是否持有房产证原件，并无影响，当然，能够拿到手对你而言更放心。
如有疑问，可以再追问；如果满意，请采纳，谢谢。

追问：

无须再公证,那已公证的合同要附加顺位抵押内容吗?

回答：

您好，办理顺位抵押，只要与出卖人协商一致，到房管局直接办理即可。不需要对已经公证的合同进行修改再公证

追问：

那我打个录音电话给房东,协商一致,不需要书面协议吗?法律效力高吗?
房产证的产权调查我至今没看到,解押之前是不是一定要求中介协助去查?主要注意产调中的哪些项目?

回答：

您好，与出卖人沟通好后，直接到房管局办理顺位抵押；关于房产证信息，可以要求出卖人到房管局查询房屋登记信息及信息摘要3，以便核实的所有权信息及他权信息。

追问：

为什么不能签正式购房合同?什么时候才能签?

回答：

您好，你们现在要支付38万元的首付款，建议你要求出卖人与你们签订房屋买卖合同（本约）。签订房屋买卖合同后，如果出卖人不履行合同的，你们可以要求继续履行合同或承担合同违约责任，

追问：

定金公证之前签过房屋买卖暨居间合同.为什么中介说房产证在抵押,不能签正式购房合同?说要过户之前才签

回答：

您好，这是中介机构在忽悠你。建议及时要求签订房屋买卖合同

追问：

谢谢您的耐心解答,交易安全后一定采纳!
1.就是说之前中介签的房屋买卖暨居间合同不是本约合同?
2.有哪些材料应该让卖方提供给我看?
3.刚给负责公证流程的中介人员打电话,她说流程是房产证解押后原件抵押在房管局,不能抵押给个人,网签要到办贷款前,签本约合同在6月份过户时.

回答：

您好，1、与出卖人、中介机构三方签订的房屋买卖合同就是本约合同；
2、出卖人应提供房产证原件、房屋登记信息及信息摘要3、结婚证、身份证等；
3、中介机构的话不太可信，建议你亲自到房管局了解办理顺位抵押的事项。

追问：

中介拒不配合办理顺位抵押,可否与房东协商办理?需要搞什么协议吗?

回答：

您好，只要出卖人（房东）同意，你们双方直接到房管局办理即可。双方签订一份简单的房屋抵押合同即可。

追问：

中介说:房产证解押出来是抵押给第三方(中介),不能抵押给我,说对房东不利?他们这中介在本地还是比较大比较正规的连锁中介。那我是不是有必要让中介方出个担保协议,担保哪些内容？

回答：

您好，无论什么中介机构，都只考虑自己的利益，不要听中介机构忽悠；建议你直接与出卖人沟通，到房管局办理抵押手续。出卖人出卖房屋，收取房款，没有什么不利。你们只须在首付款38万元的范围内设定抵押借款，不会损害出租人的利益。

追问：

我已明白抵押的利害关系,明天出资解押,如果一定要抵押给中介,中介不能保证预防一房两卖的话,风险还是在我身上.如果中介不能与我签订协议,保证一房一卖,我一定力争抵押给我.如果还不能达成共识,我希望修改合同,满两年后解押.

回答：

您好，对的。抵除了可以防止一房二卖，还可以有效的防范房屋被查封的风险。

追问：

我今天已经交首付了,转到房东还款账户,抵押给我名下没有协商成功,房东反应不放心,加上中介表示不办理民间抵押这种流程.
中介说是房产证解押后交公证处保管,查档是有抵押状态,不会发生一房两卖.我只能相信中介了.
回头想想,房东违约的话追回首付胜算不小,但我还没有想到一些钱房两空的可能性,希望您最后帮我想想有哪些极端情况,以及相应处理办法.

回答：

您好，有可能出现的极端情况：1、房东“一房二卖”并且将房屋过户给第二个买家，这样，你就无法取得房屋所有权，只能起诉要求房东返还首付款并索赔。虽然可以胜诉，但能否追回首付款存在不确定性；
2、即使房东没有“一房二卖”，但在6月1日前，如果房东因债务纠纷被债权人起诉并查封房屋的，你同样不能取得房屋所有权，也只能起诉要求返还首付款并赔偿；
3、你目前没有办理顺位抵押，因此，上述两种风险是无法避免的，你的风险很大；
4、最后，还是建议你直接与房东协商，办理顺位抵押。你可以向房东说明情况，你们只须在首付款38万元的范围内设定抵押即可。办理顺位抵押是对你权利的最好保障且丝毫不会损害房东的权利。
如果满意，请采纳为最佳答案，谢谢。

提问者对最佳答案的评价：

很感谢您专业、耐心的解答

其它答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2084692积分

回复时间： 2018-02-27 17:02

建议与所在地律师面谈。

我的补充： 2018-02-27 21:41

1、首付资金风险太高了。解押后到过户期间，原房主可以任意出让并过户，也可以抵押套现等等。如已经支付，风险已经产生。
2、能延后解押比较妥当，但是取决权在原房主。。
3、根据你提出的3和4，虽多花费钱，但相比你的首付款来说，比较小。总比损失38万好的多。。
还有个又有保障又节约钱的办法，跟银行办理解押后，过户前办理抵押登记，抵押给你，过户时再去解除抵押。你可以向房管交易部门了解下，好像抵押费用100元左右。。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

任意出让并过户等可不可以通过房管交易部门的预约备案预防?
我的首付款支付时间是解押当天,房东跟银行约在3月7日.
我现在还可以和房东协同更改公证的合同吗?加上解押后立即抵押给我的条款.

回答：

就算房产证下来，原房主可以自由卖给别人。你没有任何保障。
建议多和房东沟通协商，配合着解押后办理抵押权登记。对于房东来说，目的是卖房，而且对于资金等支付并没有变化，只是多跑一趟房管交易部门，应该可以的。相反，如果这点小麻烦都不愿意，你需要更加谨慎了。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-02-27 21:39

1、房东反悔违约，你维权胜算很大的，不难的；2、房东同意垫资，你们可以协商由谁承担利息或者费用；3、一般抵押房屋买卖，都是“先解压”后办理贷款申请，银行批准贷款后买卖双方和贷款银行持贷款手续到交易中心办理过户同时办理银行抵押；所以我认为“提前过户，多交税；还要多交贷款利息”不值得啊！4、你应该咨询银行和交易中心，能否“解押立马过户”；根据我的经验不能，因为解压后才能办理贷款审批，贷款审批一个月批准就是快的，一般是必须批准贷款才可以和银行一起办理过户和新的抵押。5、如果银行有关系批准贷款快，咱们也不差钱，过户越早越保险。6、那个环节都很重要，每个案子情况的不同，每个地方也不同，所以应该聘请律师帮助或者找熟悉买卖合同做中介的朋友帮助指点。

私密留言，问题发布者选择最佳答案或关闭本贴后可见。

追问：

经公证的定金合同还可以修改吗?您的意思我垫资解押直到过户完成这两三个月时间的风险不大,我的首付款的追回是有保障的?

回答：

１、任何合同双方协商一致都可以修改（包括经过公证的合同）；2、如果房东不是骗子或者没有赶上房产市场的大起大落，基本没有风险；3、如果房东不是骗子，首付款的追回希望很大的；

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-02-28 09:50

可以诉讼解决

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2018-02-28 10:59

你好，很高兴为您解答：
一、首先对于您的担心表示理解。不满两年会增加交易成本，因此建议也在满两年后进行交易的。对于合同变更的事项还是要建立在完全准确的补充协议的基础上进行的。我的建议如下：
1.延期解押完全没有问题，已经签订预合同的相应的违约责任予以约束对方的反悔的可能。
2、请求垫资金的必须要约定垫付费和担保费用的负担主体。
3、关于税收问题应该是保证避免风险的，我认为这个可行的，毕竟房屋大标的额。所产生的交易风险也是大的。方然权衡利弊主要还是靠自己的。
4、关于本地交易我建议全程取证，有其是督促中介按照合同法的规定来进行操作，因为居间人存在如实告知的义务，否则造成侵害的，应该承担违约责任，造成损失的应该承担赔偿责任。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系

追问：

为什么不能签正式购房合同?什么时候才能签?

回答：

正式购房合同可以签的，如果之前有草签的可以补充协议。因为房管局没有备案，网签可以滞后帮助你避税。在满两年以后进行操作

追问：

定金公证之前签过房屋买卖暨居间合同.中介说房产证在抵押,不能签正式购房合同.网签又是怎么操作呢?

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154102积分

回复时间： 2018-02-28 11:12

不建议自行出资解押。

[山东-淄博]
张亮律师 VIP
电话：13508951909
108515积分

回复时间： 2018-02-28 12:28

房产交易最好及时过户处理，否则出现房主因债务纠纷等问题被他人查封很有可能不好实现己方目的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-02-28 12:48

建议i你和对方协商，并且公证新的事项，可以继续交流，希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
249641积分

回复时间： 2018-02-28 18:20

协商不成可以搜集证据到法院诉讼解决，具体诉讼流程：
1、撰写民事起诉状，收集相关证据材料，向有管辖权的人民法院立案窗口立案；
2、案件被受理后，法院会给你一份缴费通知书，按照指示向指定银行缴纳一定比例诉讼费用，再将银行给你的缴费单据拿到法院换票；
3、等待法院通知开庭，一般会给原被告发开庭传票的；
4、按照传票指示的时间、地点出庭参加诉讼；
5、开完庭等待判决结果，如对结果不服，自收到判决结果之日起向中级人民法院上诉。
具体法律问题可以带证据来炜衡律所面谈，欢迎打电话法律咨询吴丁亚律师团队。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2018-02-28 18:23

可以根据原合同来（房东变更合同的可能性也很小）。如果有可能，让中介方做个担保，这样有利于交易的安全。

[江西-景德镇]
江晓辉律师 VIP
电话：13707985422
41181积分

回复时间： 2018-03-01 09:28

及时关注房屋状态，如果对方出现违约情形可以立即起诉，查封其个人账户。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-01 09:49

你好，很高兴为你解答。
房产是一个价值大的不动产，在交易的时候需要慎重。根据你的陈述，因为我方已经支付了部分资金，现在要与卖家保持一个频繁有效的沟通，以防在这个期间发生意外导致我方房钱两空，此外，建议我方与中介机构也保持联系，确保能在约定的期限内我方取得房屋，此外，即便卖家违约了，我方根据预约合同主张维权，胜诉的几率也很大。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-01 21:09

选择：“3.快刀斩乱麻，解押立马过户，自愿承担营业税。3万多的税不知道值不值。”房子在你名下最重要。风险最低，时间就是风险。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-02 08:42

风险大，建议面谈。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-03-02 17:38

　　很高兴为解答问题。
　　对于你已支付的38万元已存在着风险：１、可能在没有过户过抵押给你之前，因房东与他人的诉讼申请财产保全冻结你预购的房屋，你的垫付款已支付拿回来，可能不是一时。你将会被卷入到他们的诉累中去。２、中介其实应该对你们的房屋交易安全提供保障，但是中介往往这方面做得很不到位，应该的调查可能不会去调查的同时还会骗你促成交易。３、你买的是二手房屋，你签订的预约合同，若在期间房东再卖给第三人，没有一房二卖的法定已交房款二位的处罚。
　　所以，你现在应该做的就是去房屋管理部门或不动产登记中心确实该房屋的及土地使用权的真实性。你看到的只是房屋所有权证的复印件，还不确定房屋的土地权证。我都不知道你的公证书的真实性是怎么保障的？
　　你能马上过户的话，建议你根据市场行情是否过户！
如有疑问，可以继续追问，如果满意，请采纳为最佳答案。