请教各位法律朋友，下面是一份开发商给的购房合同，有哪些不妥之处，请教了！

Xx市商品房买卖合同
　　合同双方当事人：
　　出卖人：___ ____________________________________
　　注册地址：___ _________________________________
　　营业执照注册号：_________________________________
　　企业资质证书号：______________________________________
　　法定代表人：____ _____联系电话：_________
　　邮政编码：_______________________________________________
　　委托代理人：__________X__________地址：________X_________________
　　邮政编码：_______________X_____联系电话：____________X____________ 
　　委托代理机构：_________________X_________________________________ 
　　注册地址：____________________X__________________________________ 
　　营业执照注册号：______________X__________________________________ 
　　法定代表人：_______________X_____联系电话：__________X____________ 
　　邮政编码：__________X____________________________________________ 
　　买受人：________________________________________________
　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________
　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_____________________
　　地址：__________________________________________________________ 
　　邮政编码：______________________联系电话：______________________ 
【委托代理人】【买受人】姓名：____________________国籍：____________
　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_____________________
　　地址：________________________________________________________
邮政编码：______________________电话：__________________________ 
__________：  __________国籍：____________
　　地址：________________________________________________________
邮政编码：______________________电话：__________________________ 
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
　　第一条 项目建设依据
　　出卖人以___出让___方式取得位于__ __、编号为____X____的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为_____。
　　该地块土地面积为__ _________，规划用途为__综合____，土地使用年限自__2009____年__07___月___10__日至__2079____年___07__月___09___日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】____ _____。建设工程规划许可证号为___ __，施工许可证号为___________。
建设工程施工合同约定的开工日期为：     ，建设工程施工合同约定的竣工日期为：   。
　　第二条 商品房销售依据
　　买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为_xx市房产管理局_，商品房预售许可证号为___x房商预__，  。
　　____________________________________________________________________。
　　第三条 买受人所购商品房的基本情况
　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。房屋代码      
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是  其中封闭阳台数为：1，非封闭阳台数：0.                   
　　该商品房【预测】建筑面积共_____平方米，其中，套内建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
　　____________________________________________________________________。
　　____________________________________________________________________。
　　第四条 计价方式与价款
　　由于商品房的用途为普通住宅、经济适用房、公寓及其他高档住宅等居住类房屋，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款；商品房的用途为非住宅的，出卖人与买受人约定按下述第____1______种方式计算该商品房价款：
　　1、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___人民__币)每平方米__ __元，总金额(____人民__币)__X__千__￥__百_ __拾__ _万__ __千__ __百__ _拾__ _元整。
　　2、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、______________________________________________________________。
　　第五条 面积确认及面积差异处理
　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】 (本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___1____种方式进行处理：
　　1、双方自行约定：
　　(1)__该合同第三条约定面积为按半阳台面积测绘建筑面积 ______；
　　(2)___交房时阳台为全封闭阳台，按全阳台面积进行实测。买受人认可由半、全阳台产生的面积差及实测产生的其他面积误差，已交房款不足部分买受人无条件按合同单价补足，多出部分出卖人按合同单价返还买受人___；
　　(3)____________________________________________________________；
　　(4)____________________________________________________________；
　　2、根据本合同第四条按套内建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理： 
　　(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
　　(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____________利率付给利息。 
　　买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 
　　 产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积 
　　套内建筑面积误差比 ＝_______________________________________________×100%
　　                              合同约定套内建筑面积
　　 
　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。
　　
　　第六条 付款方式及期限
　　买受人按下列第__3____种方式按期付款：
　　1、一次性付款________________________________________________。
　　2、分期付款__________________________________________________。
　　3、其他方式___买受人于2012年8月5日前付清首付248889元整，余款195000元整办理公积金贷款_____。
　　第七条 买受人逾期付款的违约责任
　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第______1____种方式处理：
　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期在__30___日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___1__的违约金，合同继续履行；
　　(2)逾期超过___30__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的___1__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__1___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
　　2._____________X_____________________________________________________。
　　第八条 交付期限
出卖人应当在____2012____年__9__月__30__日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第__1__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 
1. 该商品房经验收合格。
　　2. 该商品房经综合验收合格。 
　　3. 该商品房经分期综合验收合格。 
　　4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 
　　5. _________________________________________________________________。
　　　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
　　1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起__30___日内告知买受人的；
　　2、_如因政府政策或行为造成的，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人___；
　　3、________x______________________________________________________。
　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任
　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第___1___种方式处理：
　　1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期不超过___30__日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__1___的违约金，合同继续履行；
　　(2)逾期超过__30___日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_10___天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的___1__%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___1___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
　　2、_______________x__________________________________________________。
　　第十条 规划、设计变更的约定
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
　　(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
　　(2)__________X____________________________________________________；
　　(3)__________X____________________________________________________；
　　(4)___________X___________________________________________________；
　　(5)_________X_____________________________________________________；
　　(6)__________X____________________________________________________；
　　(7)__________X____________________________________________________。
　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起___X__天内将买受人已付款退还给买受人，并按______X____利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
　　_____________________X_______________________________________________。
　　第十一条 交接
　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：____详见补充协议第五条_。
　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。_______X_________。
　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第___2___种方式处理：
　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
　　2.__出卖人按装饰设备的实际价格赔偿，设备差价以工程造价管理部门核定的为准__。
　　3._________X________________________________________________________。
　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
　　1.___________________________________________________________________；
　　2.___________________________________________________________________；
　　3.________X___________________________________________________________；
　　4.__________________________________________________________________；
　　5.___________________________________________________________________。
　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
　　1.___________________________________________________________________；
　　2.___________________________________________________________________；
　　3.___________________________________________________________________。
　　第十五条 关于产权登记的约定
　　出卖人应当在商品房交付使用后__90__日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__3__项处理：
　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___X___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___X___%赔偿买受人损失。
　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___X___%向买受人支付违约金。
　　3.___见补充协议第四条________________________________。
　　第十六条 保修责任
　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
　　____________x________________________________________________________。
　　第十七条 双方可以就下列事项约定：
　　1、该商品房所在楼宇的屋面使用权______归出卖人所有______；
　　2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权____归出卖人所有______________；
　　3、该商品房所在楼宇的命名权__________归出卖人所有_________________；
　　4、该商品房所在小区的命名权__________归出卖人所有_________________；
　　5、___双方自本合同登记之日起__60_日内到房管部门办理预购商品房预告登记，逾期买受人可以单方面申请预告登记__；
　　6、___x___________________________________________________________。
　　第十八条 买受人的房屋仅作_____住宅________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。____x__。
　　第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第___1___种方式解决：
　　1.提交_____xx市_______仲裁委员会仲裁。
　　2.依法向人民法院起诉。
　　第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件五)/ (附件四)。
　　第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
　　第二十二条 本合同连同附件共___16_页，一式___7___份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
　　出卖人___1___份，买受人__2____份，___贷款银行1___份，____ ________份。
　　第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
　　第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向__x市房产地市场管理处___申请登记备案。
　　　
　　出卖人(签章)：　　　　　　　买受人(签章)：
　　【法定代表人】：　　　　　　　【法定代表人】：
　　【委托代理人】：　　　　　　　【委托代理人】：
　　(签章)　　　　　　　　 (签章)
　　_ __年___8__月__5__日　　　　　　　　_ __年__8__月__5___日
　　签于　　售房部　　　　　　　　签于    售房部   
附件一： 房 屋 平 面 图

附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
楼梯间、电梯间、变形缝、公共设施用房及外墙一半（含外墙保温）
　　附件三： 装饰、设备标准
　　1.外墙：二层以下为外墙面砖，二层以上刷外墙真石漆
　　2.内墙：混合砂浆粉刷毛墙
　　3.顶棚：混合砂浆粉刷
　　4.地面：水泥砂浆毛地坪
　　5.门窗：单元门，入户门为钢制安全门，无室内门，窗为中空玻璃塑钢窗
　　6.厨房：水泥砂浆毛地坪，水泥砂浆毛墙面，不设洗涤池、水龙头
　　7.卫生间：水泥砂浆毛墙面，水泥砂浆地坪，不设洗具、面盆、水龙头
　　8.阳台：中空玻璃塑钢窗
　　9.电梯：中国（苏州）快速电梯有限公司EXPRESS品牌
10.其他：公共部分墙顶混合砂浆粉，刷乳胶漆涂料，地坪铺地砖
11.暖气：市政集中供暖，管线入户30cm，不设暖气片
12.燃气：服从市政规划，管网铺设到厨房
13.电话、宽带、有线电视：线路入户
14.电气.穿线到位，不设终端插座、开关，安装白炽灯


附件四：合同补充协议
出卖人提请买受人在签署本合同及附件前阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。买卖双方经自愿、平等、友好协商、对《商品房预售合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。
一、买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已经实地对该房屋的地理位置、周边环境情况等作了充分了解，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同。
二、双方同意以下约定：
（一）关于银行按揭付款、公积金付款方式的约定
1、买受人必须在合同签订7日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。
2、买受人申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如因买受人原因致使银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，或者买受人按揭贷款申请未通过银行审批同意的，该笔贷款差额部分买受人应在银行最终审批之日起5日内付清，否则视为延期付款（贷款审批未能通过而付清全款的，不能享受付款方式的优惠折扣），买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。
3、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的全部款项不予退还。
4、在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利；（1）有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任。
（二）一次性付款约定：在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。
三、关于“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。
四、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥《房屋所有权证》与《国有土地使用证》。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需资料，缴纳相关税费，逾期未办理的，出卖人不承担延期办理及由于未按时缴纳税费所产生的各种费用。
五、关于交房的约定：
1、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如7日内未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人从即日起须缴纳物业费。
2、自《商品房预售合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。同时买受人应与出卖人选聘的物业管理公司签署相关协议并交纳物业管理费及相关费用。
3、由于买受人原因未能按期交付的，自《商品房预售合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。同时买受人应与出卖人选聘的物业管理公司签署相关协议并交纳物业管理费及相关费用。
4、买受人同意业主大会聘任物业服务机构之前，有xxxxx物业管理有限公司提供物业管理服务。
六、小区建筑区域内与某住宅单位相邻的花园、楼宇屋面，由该住宅单位的买受人按合同约定享有使用权，该面积未计入产权登记面积。该住宅单位使用的花园、楼宇屋面的相应范围、使用期限以该住宅单位的出卖人与买受人签订的《商品房预售合同》的约定为准，其他买受人对此放弃且不具有使用权。使用花园的买受人不得私自搭建封闭该使用面积，不得有种植高于两米的树木、饲养家禽等影响小区整体规划及小区业主生活的行为，服从物业公司的管理。
七、小区内地面上规划的停车位，所有权归出卖人所有，并由出卖人委托xxxx物业管理有限公司进行管理。
八、其他约定：
1、买受人确认本《商品房预售合同》项下地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写确认通讯地址的，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供确认地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。确认通讯地址：xx省xx市xx区xx苑
2、出卖人按照买受人提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。
3、《商品房预售合同》签订完毕后，不得更换姓名，否则按自愿放弃该房屋的购买权执行。
4、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商。在签订本合同时，出卖人已对本合同及补充协议条款中免除出卖人责任、限制买受人权利的内容向买受人进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反应。
九、本合同内容与补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。
出卖人：            买受人：