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关于上家户口迁出问题。

上海－闵行区 10-30 16:06 悬赏 10 发布者:zbxxyz 给我留言回答:(10)

前不久与上家、中介签订了中介的居间合同和房屋买卖协议（非房产交易中心的示范合同）。
合同规定：
1. 上家需在签订中介的房屋买卖协议之后20天内迁出户口，否则按每天万分之五计算，直至全部户口迁出为止。
2. 双方承诺在签订中介的房屋买卖协议之后30天内签订房产交易中心的示范合同。

现在30天过去了，上家还没有迁出户口，但我又不得不去签订示范合同了。

请问：这时有何办法强制上家迁出户口吗？
或者下家可以追究上家的违约责任，而单方面解除合同，或者拒不签订示范合同吗？

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全部答案

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-10-30 16:17

上家户口未迁出的行为已经构成违约，你可以根据上家先违约为由拒签示范合同。

追问：

根据上家先违约为由拒签示范合同后，下家会有什么风险吗？

回答：

在合同法上下家拒签示范合同的行为实为行使先履行抗辩权的行为，上家未迁户口是上家应承担的先履行义务，下家签示范合同是后履行义务，因上家先履行义务未实现，下家可以行使先履行抗辩权，上家无权要求下家继续按照合同约定签订示范合同。

追问：

在居间方出具的房屋买卖协议里写：
上下家签订完房屋买卖协议（非示范合同）后，居间方即算居间成功。需交纳佣金。如果上下家任何一下无权处分该合同，则需赔偿总房价额2%的赔偿金给中介公司。

中介公司会否追责，要求如期交纳中介费？

[上海-杨浦区]
张玉光律师
16534积分

回复时间： 2012-10-30 16:18

你可以到法院起诉要求追究上家的违约责任。

追问：

可以根据上家先违约为由拒签示范合同？

[上海-普陀区]
时瑞芳律师
39023积分

回复时间： 2012-10-30 16:20

户口问题法院不处理，但是上家户口未迁出可以要求其承担违约责任。

追问：

可以根据上家先违约为由拒签示范合同吗？

回答：

可以拒绝签署示范合同。

追问：

回答：

买卖协议未签署，无需支付中介费用。居间服务未完成。居间协议中对居间成功的约定与法律规定是相冲突的，这个约定是无效的。

追问：

但是签订“居间协议”同时，已经签订“房地产买卖合同”作为附件了。。。
虽非买卖双方再行网签的上海市房地产买卖合同，但也规定以改房地产买卖合同为准。网签的上海市房地产买卖合同
仅仅是办理房产交易的手续之需。。。

回答：

如果房地产买卖合同已经签订，则需要支付中介费。

[上海-徐汇区]
李军律师
408255积分

回复时间： 2012-10-30 16:39

协商解决，协商不成起诉上家承担违约责任

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-10-30 17:43

若对方不迁出，可以起诉到法院要求支付违约金的

追问：

可以根据上家先违约为由拒签示范合同吗？为此会有何风险？

回答：

那要看你们买卖协议中是否对此有约定

追问：

买卖协议中，并没有此规定，只说要对方承担违约责任。但是即便法律判决对方支付违约金后。难道我还要硬着头皮继续签示范合同？（户口还在里面。。。）

回答：

建议你按照合同执行

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2012-10-30 19:01

下家可以追究上家的违约责任，要求支付违约金。若需帮助，可来电或预约当面咨询。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-10-30 20:58

千万不能签，可以以上家违约而解除合同。不要管合同怎么约定的，因为上家的户籍不迁，完全有理由可以说上家的房产有严重的缺陷，你当然可以决绝买卖。可以打个比方，你买的房子没有屋顶，上家和你约定20天内修复，结果20天到了，还没修复。这种情况下，不管合同怎么约定，你都可以主张解除，因为合同的标的物不合格了。