关于顶账房的问题，请律师帮忙！

我打算购买一处顶账房，此房子属于开发商顶给建筑商，建筑商给了苯板公司员工。
而目前这个房子还处于没有销售状态，处于没有交房的状态。现在他们之间已经有了协议转让的证明，也已经交到开发商处。
目前我们这边就等着开发商来电话签约，所以想问问大家我该注意些什么。
另外这个房子实际上是48万，但是开发商是按54万报的，那么发票上，应该些54万对吗？
那么我们和顶账房这边，是不是要写个协议，证明实际金额为48万呢？有个必要性吗？
并且这个房子，开发商同意可以贷款，这个房子是否正规呢，是5证全的房子，房契证是什么时候给呢？