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学校租赁房可无缘由收回其中一间吗？

江苏－宿迁 11-04 17:28 悬赏 25 发布者:星雨世界给我留言回答:(27)

学校租赁房8间，一共6租户，我是其中一户租用了一间经营图书·文具已七年了。租赁合同原是每年一签于2011年12月31日止。2012年经营到现在，（租赁期间无任何异议和冲突）学校突然提出因租赁合同到期要收回房子（其余5租户照常经营），限我一家租户10天之内搬出。我没搬，学校将我告上法庭。要求法庭判我搬出，并赔偿10万元。请问律师这合理吗？我该如何抗辩？

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回复时间： 2012-11-08 16:20

　你好！现对你的问题解答如下：
   1、学校有权单方解除合同，但应当给你合理的期限。
    从你上述的案情叙述中可知，你与学校的租赁合同是一年一签，但2012年你们并未签订租赁合同。根据我国《合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。实践中，法律上除这条外没有关于“合理期限” 是多长时间的明确规定，所以在应诉中你可以以学校给予的合理期限只有10天，时间太短，找不到另外的门面房为由进行抗辩。
   2、学校让你赔偿10万元不合理。
    首先因为你们的租赁合同是不定期，没有约定违约金，其次如果说给对方造成损失也是租赁房屋的使用费，关于该笔费用是无论如何也达不到10万元的。
  另外，如果学校是收回房屋自用，那你只能搬走。如果是要租给别人，则侵犯了你同等条件下的优先租赁权。
  建议：应诉时，可以以1、学校给10天让搬出的时间不合理，应给予2个月至3个月的合理期限。2、对方主张10万元的赔偿不合理，因为没有法律依据。
  以上是我的解答，供参考。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-11-04 12:03

你好如果你和学校的租赁合同到期了，学校可以要求你搬出。至于学校要求你赔偿10万元，没有法律依据。建议你和学校协商解决。

追问：

原告凭什么讲店面房属于其资产？
不是其资产又有何资格来告被告？
不是其资产又怎可对外招租，并收取租金？这是不是一种欺诈？

根据2008年12月25日《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第二条的规定：当事人以租赁房屋未取得合法建设手续或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。
由此规定可以得出结论：1、双方签定的《招商房租赁合同》无效；2、原告以合同到期为由要求被告腾空房屋交还原告不成立。
若合同有效，那么被告需维护自已的权益：
1、2010年双方签定了租赁合同，但原告于2010年6月份收回出租屋，被告现要求给予补偿（注：1、原告没有给予被告合理的时间；2、被告返还租赁房屋后，其无法收回的物品仍然具有使用价值，一直为原告所用。）
2、根据2008年12月25日《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第十七条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。由此结论：被告是合法承租人。

作为合法承租人的被告追究以下事项：
1、原告收回出租房的理由是什么？为什么八间房，仅就收其一间？
2、原告收回出租房后，是否再用于出租？如用于出租，为什么不租给被告？理由是什么？（但事实证明，原告仍用于出租）。作为原合法承租人具有优先承租权，法院应予支持。这理由成立吗？

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2012-11-04 12:13

你的合同到期后并没有续签，但仍然继续保持租赁关系的情况下，视为不定期你租赁。对于不定期租赁而言房屋出租方是随时可以要求解除合同的，你只能腾房，否则房屋出租方有权将你诉诸法庭。既然有一审判决，判决生效的应当执行，如果你对一审判决有异议的，可以在上诉期内提起上诉。那么根据你描述的情况，对你提出的问题详细解答如下：

我的补充： 2012-11-04 12:17

1，关于合同有效期的问题。
你的合同是每年签一次，最近的一份合同有效期到2011年12月31日止。也就是说，从2012年1月1日开始，学校和你就不存在合同约定的租赁关系了。当时如果你能继续和学校续签合同那肯定是没有问题的，但你没有，而是实际租赁经营，这样看来你学校之间就不再有租赁合同义务了，虽然租赁期间你们之间没有任何的异议和冲突，但你们之间也毫无合同义务，在这一层面来说你也是应当腾房的。
你的租赁状态由于没有有效的合同约束，在法律上是不受保护的，和其他租户什么情况都没有任何关系。换句话说，即便大家都没有协议，学校就要赶你走，你也只能走，其他人是否要赶走那是学校的事，和你没关系。

我的补充： 2012-11-04 12:21

2，关于不定期租赁的问题。
根据《合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
而不定期租赁的情况下，房屋出租方可以任意要求涨租金、随时要求解除合同收回房屋，承租人只能要求退还剩余没有使用的租金，其他权利就无法主张了，因为法律不保护。
而你的合同到期后并没有续签书面合同，所以你和学校之间的关系应当认定为不定期租赁，在这样一种情况下，学校突然想你提出收回房屋，也是合法要求，你只能配合，而且学校给了你合理的腾房期限为10天，也是没有过错，你没如期搬走就属于侵占行为了，学校当然可以要求你腾房。如果因为你拖延腾房给学校造成直接经济损失的，你还应当承担赔偿义务。
当然，对于这个赔偿，学校是需要对金额举证的，而且必须是直接经济损失。如果学校定的直接经济损失就是10万，那么你应当赔偿，如果这10万包括了间接经济损失，比如预期经营利润等，那么你就不需要赔偿了，直接拒绝即可。

我的补充： 2012-11-04 12:24

3，关于你现在怎么办的问题。
既然已经有一审判决的，那么你有异议应当在15日上诉期内向作出判决的一审法院或者上一级人民法院提起上诉。
上诉请求中，对于腾房就不必上诉了，因为你应当腾房，即便上诉也没有任何意义，法院肯定维持原判。
而与赔偿10万元，你可以针对一审在中学校出具的相关证据一一进行反驳，凡不是直接经济损失的项目或者毫无证明证明的数额，你都可以要求拒绝赔偿。
如果你没有在上诉期内提起上诉，那么判决生效你只能执行。

追问：

事实证明收回的房子是在没有通知我的情况下镇政府招标了，所谓房屋所有权人学校也不知情，所谓的所有权人学校也无产权，因此房属于20年前违章建筑。招标后因产生了新的中标人要求我搬房，我拒搬，然后责令学校作原告。2012年没签合同的原因也是因移交镇政府管理了。这些中我能提出抗辩理由吗？

回答：

没有什么优先承租权，承租权都是平等的，最终租赁给谁也是房主说了算，毕竟产权是人家的，对方想租给谁就租给谁，除非你们的合同中有明确约定，注明合同到期后，你有同等条件下的优先权，否则房主可以随时将该房屋租赁给任何人，不需要考虑和你之前的租赁关系。

追问：

回答：

没用，同样的道理。这套房屋无论学校是否是产权人，学校都是你的出租人，不定期租赁的情况下出租人就是随时有权收回房屋，和什么房屋是否拆迁产权归谁所有都没有关系。更何况你现在去追究当事没有签合同的原因已经不重要了，事实上成为不定期租赁已经无法改变，所以你只能腾房，就腾房上诉你肯定是死路一条。所以你只能针对赔偿款上做文章，将数额降下来，争取不赔偿而已。

追问：

我可以起诉镇政府招标不合法吗?1·无产权2·没提前通知原承租人（竞标通知是竞标现场发的）3竞标人两人以下。

回答：

政府招投标是否合法你可以看招标文件，只要有文件就没有问题，有没有产权实际上根本不是问题，更不需要提前通知原承租人，只要经过公示即可，至于竞标人两人以下这的确不符合法律规定，原则上你可以投诉，但实践中这个其实没有任何意义，因为政府随时可以找来一些企业当炮灰，竞标人人数就符合了，你也投诉无门。
此外，即便此次招标有不符合流程和法律规定的地方，你也不是一个投诉的合法主体，简单说你不是任何权利人，根本没有投诉资格。
另外我个人建议，为了一个租赁房屋的事情去投诉镇政府，看起来似乎非常正义，但我希望你能考虑这个事情的成本问题，是否值得。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-11-04 14:38

2012年没有签订合同？如果是这样，那就属于不定期租赁，房东在预留一定的搬家时间后，可以终止租赁合同；至于要求你赔偿10万元的事情，如果没有证据支持，法院不予支持。

追问：

事实证明收回的房子是在没有通知我的情况下镇政府招标了，所谓房屋所有权人学校也不知情，所谓的所有权人学校也无产权，因此房属于20年前违章建筑。招标后因产生了新的中标人要求我搬房，我拒搬，然后责令学校作原告。2012年没签合同的原因也是因移交镇政府管理了。这些中我能提出抗辩理由吗？
另我可以起诉镇政府招标不合法吗?1·无产权2·没提前通知原承租人（竞标通知是竞标现场发的）3竞标人两人以下

回答：

你不是合法主体，不能起诉镇政府~！无论什么原因你没有签订合同，在法律上的结果就是你没签，法律不问其中原因。

[江苏-常州]
辛艳茹律师
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回复时间： 2012-11-04 15:48

因合同2011年12月31日止，之后你在那里的行为也是一种租赁，学校有权提前一个月或几天，就是给你宽限期后要求解除租赁关系，但赔偿10万元无依据

追问：

作为合法承租人的被告追究以下事项：
1、原告收回出租房的理由是什么？为什么八间房，仅就收其一间？
2、原告收回出租房后，是否再用于出租？如用于出租，为什么不租给被告？理由是什么？（但事实证明，原告仍用于出租）。作为原合法承租人具有优先承租权，法院应予支持。这理由成立吗？

事实证明收回的房子是在没有通知我的情况下镇政府招标了，所谓房屋所有权人学校也不知情，所谓的所有权人学校也无产权，因此房属于20年前违章建筑。招标后因产生了新的中标人要求我搬房，我拒搬，然后责令学校作原告。2012年没签合同的原因也是因移交镇政府管理了。这些中我能提出抗辩理由吗？

回答：

2012年你也没签订租房协议，但存在事实上的租赁关系，你可以以承租人的权利进行抗辩

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-11-04 16:19

合同到期终止，符合法律规定，对方要求合理。

[河北-承德]
孙新律师
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回复时间： 2012-11-04 17:21

你的合同到期后并没有续签，但仍然继续保持租赁关系的情况下，视为不定期你租赁。对于不定期租赁而言房屋出租方是随时可以要求解除合同的，但要给你必要的合理时间。索要十万没有依据

追问：

作为合法承租人的被告追究以下事项：
1、原告收回出租房的理由是什么？为什么八间房，仅就收其一间？
2、原告收回出租房后，是否再用于出租？如用于出租，为什么不租给被告？理由是什么？（但事实证明，原告仍用于出租）。作为原合法承租人具有优先承租权，法院应予支持。这理由成立吗？

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-04 17:24

赔偿十万无是否合理要根据你们合同是否有约定条款来确定，就算有类似条款你也可以主张违约金过高予以抗辩。合同到期，学校有权解除合同工，具体建议委托律师办理。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2012-11-04 18:51

你好；租赁合同到期或者没有期限的租赁，出租人可以收回房产的；不需要什么理由的。

[广西-玉林]
韦高峰律师
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回复时间： 2012-11-04 22:21

你的合同到期后并没有续签，但仍然继续保持租赁关系的情况下，视为不定期你租赁。对于不定期租赁而言房屋出租方是随时可以要求解除合同的，你只能腾房，否则房屋出租方有权将你诉诸法庭。既然有一审判决，判决生效的应当执行，如果你对一审判决有异议的，可以在上诉期内提起上诉

[山东-济南]
程才律师
36814积分

回复时间： 2012-11-04 22:56

您好，提供如下初步性意见，供参考：
    一、对本案法律关系的总体分析
    《合同法》第236条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
    《合同法》第232条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
    《合同法》第61条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
    据案情看，以前是一年一签合同，最后一次合同届满时间是去年年底，今年因故未签，根据上述法律规定，在原合同到期后，而你在继续使用此房屋，出租人也没有提出异议，则原合同继续有效，除租赁期限外的其他内容按原合同执行，并非是指你们之间没有任何合同义务了，只是对租赁期限却系不定期的了，此时就属于不定期租赁范畴了。对不定期租赁，任何一方均可随时提出解除合同，但出租人提出解除合同的，应当给予承租人合理的宽限期的准备时间。所以初步意见是出租人有权解除合同。但仍要具体问题具体分析，比如：如果你已交纳了今年一年的或者自今以后一段时间的租金，那么虽然你们没有签订书面的合同，但因你履行了作为承租人的交纳房租的主要义务，同样可以认定为合同期限为至所交纳的房租的截止日期，这时出租人就没有权利与你解除合同关系，而非是指出租人可以随时解除合同收回房屋、承租人只能要求退还剩余部分租金的概念。
    二、本案处理建议
    首先，本案在此咨询仅能给予初步性意见，况且在此各律师的解答受各人业务等所限，有的甚至出现“误导”性意见，对你也不一定有利，所以，对方既已起诉，就要积极应对，建议请当地律师面谈，以拿出针对性解决方案。
    其次，本案关键的问题是租赁关系是否具备解除的条件问题。如果你没有其他证据（比如录音，或者口头但有其他证据证实，或者你已交纳了房租或者转让款等能证明你们之间续租合同的约定或者事实）证实你们曾就今年的租赁问题进行了约定，则应按不定期租赁合同处理，对方是可以在给予你合理的宽限期前提下解除与你的租赁关系，而要求你腾房。如果有能证明租赁期限的证据，则对方不具备租凭关系解除条件，你只要向法庭提交此证据，则对方要求腾房的诉讼请求不应得到法院支持。另外提及的是，通常根据惯例，租赁商铺除了支付租金外，还要支付转让款，如果此转让款你已交纳并且负有期限的话，可能你的合同期限应至该期限到期为止，那么这时，对方要求解除租赁关系及腾房的要求也不能得到支持。
    再次，关于对方要求的10万元赔偿问题，案情中你没有具体介绍这十万元是指的什么。通常而言，你根本是不需要向对方赔偿什么的。要求赔偿的前提必须是你有过错而给对方造成了经济损失，而且对方要向法庭提交充分的证据才行，否则不必赔偿。另外，如果因对方的行为给你造成了损失，你反而可以反诉要求对方赔偿你的损失。因案情中未予介绍故在此不予具体分析了。
    三、关于几个问题的介绍
    １、关于优先承租权的问题
    优先承租权是合同约定的权利，属优先缔约请求权，并非法定的形成权，当事人之间的如此约定不具有优先承租权所应有的物权效力，不具备对抗善意第三人的法律效果。也就是说要享有优先承租权首先必须要有合同的约定，你们之间没有签订合同，则你无法以优先承租权来对抗，当然你们之间虽未签订书面合同，但有其他证据支持曾经有约定则应按约定执行，但要有证据。
在此一提的是，如果是学校将房屋的管理权并且此管理权包括对外出租权的话，也不影响你与学校的租赁关系的成立，也就是说，管理权移交也不能解除你们之间的租赁关系，只是出租人变更了而已。
    ２、关于学校无产权、该房屋系违章建筑对租赁关系的影响问题。
    我认为，你主张学校无产权或者主张违章建筑对你不利，可能导致的一个后果是租赁合同无效等，再说，违章建筑的问题与你的租赁问题是两个不同的法律关系，你主张此问题也没有实际性意义。即使是违章建筑，法院通常也按实际使用而支持占用使用费的，要参照房租的标准来判决的，只是不叫租金而叫使用费而已。
    ３、关于镇政府招标行为的合法性问题。
　　此与学校起诉你是不同的法律关系，即使不合法，你也只能向有关部门反映，通常你没有可诉性，就是镇政府没有通知你投标，没有法律规定这种情况必须要通知你的。不过，你认为镇政府是案外第三人对你造成了侵权，则与本案无关，需另行起诉。如果你认为通过反映镇政府招标中的违法行为的手段能对本案的处理造成影响的话可以使用，但难度较大并且实际效果也不一定理想。请三思。
　　以上意见供参考，希望对你有所帮助，如还要不明，欢迎追问。

[北京-朝阳区]
胡爱军律师
320461积分

回复时间： 2012-11-05 07:43

你与学校的合同到期后没有续签，视为不定期你租赁。对于不定期租赁合同，依法双方都可以随时解除，所以学校作为房屋出租方是随时可以要求解除合同的。但其要求的10万元赔偿，需提供证据支持

[江苏-宿迁]
马广亮律师
3637积分

回复时间： 2012-11-05 10:24

赔偿10万元的理由是什么从2012年起你们之间实际是不定期租赁合同学校有权让你在合理期限内搬出鉴于你的情况顶多需要支付相应的租金至于10万元的赔偿没有事实依据

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-05 12:39

学校要求赔偿10万确实不合理，限你10天之内搬出也不符合规定。建议你委托律师代理诉讼

[河北-承德]
孙新律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-05 15:59

如果2012年没有签订租赁合同视为不定期租赁，出租方在给与你合理的期间内可以要求解除合同，因此，出租方有权要求你方搬离。至于判决赔偿10万元没有依据

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 08:01

建议您带上材料来律所咨询。来时请来电预约。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-06 22:46

不合理，建议律师介入。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-07 11:08

合同到期学校可以要求你搬。不过，10万元赔偿是否合理需要看具体情况。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-07 11:41

具体要看合同约定

[广西-桂林]
曾令栋律师
21039积分

回复时间： 2012-11-07 22:17

既然是镇政府招标了，所谓房屋所有权人学校也不知情，所谓的所有权人学校也无产权，那么现在新的中标人可以要求学校交出此房，学校因此要求你搬出也是没有办法了吧？

[江西-九江]
罗时光律师
20264积分

回复时间： 2012-11-08 11:22

如果学校只是收回，而不是另行转租，你应当搬出，否则你享有优先续租权，该不该赔偿十万要看你造成了多大的损失。

[吉林-松原]
康春梅律师
16709积分

回复时间： 2012-11-08 14:26

10万元的赔偿没有事实和法律依据

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2012-11-08 16:44

你好，你这种问题是这样的：
1、
合同自合同期满而终结。
2、
对于10万的赔偿金，可以通过和学校进行协商，若协商不成则提起诉讼。
3、如有需要可以直接来电咨询

[河北-承德]
孙新律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-09 07:59

委托律师办理

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-09 08:10

你好，根据你叙述的简要案情，本律师认为，学校方作为出租人，与你之间存在的是一种不定期租赁关系，根据《合同法》规定，不定期租赁关系出租人有权随时向你提出解除租赁关系的请求，但是必须提前通知并给以合理期限，你在描述中提到的限期10天搬出明显不合理，没有给你留出寻找其他出租房并搬迁的合理期限，赔偿10万元也没有合法根据，你可以据此提出抗辩，争取自己的合法权利，但是搬迁应该已成定局，只是时间早晚的问题了。