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房产合同纠纷,请帮我看下我这种情况是否有机会打赢这官司.

广东－东莞 05-25 14:39 悬赏 25 发布者:dxlkx0…… 给我留言回答:(17)

本人于2018年1月16号在某中介公司签订了虎门一套二手房(交了12万的定金和3W的中介费),由于当时我老婆的身份证过期了,(当时买房的前就跟中介说过,由于临近过年就算立马回家去办,时间上也来不及),无法办理按揭,等过年的时候回老家办理身份证,年后走按揭流程,中介表示业主这边没问题,可以年后走流程.2月25号(年初十)我们就从老家来东莞了,就通知了中介可以约业主走按揭赎楼流程了,业主表示要过完元宵(3月2日)才能从老家回深圳(业主是在深圳的), 由于东莞那时候各大银行都实施了三价合一政策,只有东莞银行还可以接单,按揭公司就建议我们去望牛敦东莞银行那边接揭(按揭公司说虎门的东莞银行排单太多了,可能审核时间太长了) 约好3月5日过来虎门签担保资料走按揭流程,到了3月5日业主表示当天没有时间,另约到3月9号下午二点来虎门走流程,3月9日当天我就中介先去了担保公司把担保合同什么都签了,担保公司的客服还和我视频确认本人签的担保资料,最后等到下午二点,业主还是没来,微信也不回, 后来到了快4点的时候回复说当天又没时间, 另约到3月12日还是14号上午9点,又放了我们鸽子,3月19日的时候业主从深圳过来了,但3月15日的时候最后的东莞银行也不接单了, 按揭就泡汤了. 我就要求和平解约,我拿回属于我的钱就可以了,但业主不肯, 但由于他的爽约,现在导致我税费上涨十几万, 请问这个责任应该谁来担? 如果走司法程序,我能拿回我的钱吗?

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[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46437积分

回复时间： 2018-05-25 15:04

你好，从你说的这种情况来看，对方是否违约，关键还是看合同是否有约定配合按揭的时间，如果有约定，对照合同即可主张你想要的权利；如果合同没有约定，是一种灵活性的约定的话，从你说的情况来看，似乎对方并不是违约，有一定的合理性，那么在这种情况下要主张权利，只能以情势变更导致显失公平再加上对方多次爽约的理由，应当可以要求解除合同，退钱，双方都不追纠违约责任。

追问：

我看了合同是有的,但中介说这个不影响什么, 主要还是双方约定的为准.

回答：

即然合同中有明确约定，又对你有利的话，那就以此为突破口，主张相应的权利。

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
797078积分

回复时间： 2018-05-25 15:25

您好，一、你能否拿回你们的出资，须看出卖人是否构成违约；如何确定出卖人的行为是否构成违约，须依据你们签订二手房买卖合同的约定判断；
二、如果买卖合同对出卖人协助办理贷款手续有明确的约定的，则根据你的陈诉，因出卖人几次推迟办理贷款手续的时间，导致你们不能办理贷款手续，则出卖人构成违约；
三、在出卖人构成违约的情况下，你们可以要求返还定金、中介费，如果造成损失，还可以要求出卖人赔偿。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

请问下法律上有规定什么15个工作日的有效日期吗? 就是业主三翻五次爽约,但中介说问过他们的法律部门, 从3月2日到3月19日,还不到15个工作日,所以他还算不上违约.

回答：

您好，“业主有15个工作日的弹性时间,”这是合同约定的吗？

追问：

我看了合同,是没有这个约定的.

回答：

您好，一、如果合同没有期限的约定，但如果约定出卖人有义务配合你们办理贷款手续的，则出卖人没有配合你们办理贷款的，构成违约；
二、现在，你们只有搜集证据（出卖人屡次太迟办理贷款手续时间）证明双方曾多次口头约定办理贷款，但出卖人均未按约定时间前来办理，以此证明出卖人有违约（至少证明出卖人有过错）；
三、如果协商不成，也只有向法院起诉解决。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2084739积分

回复时间： 2018-05-25 15:38

你好！细阅了你的问题，查阅了相关法律并结合我的经验，现回复如下：
一、案件分析
1、双方签订二手房交易协议，应该诚实守信的遵守和履行。
2、合同签订后，由于一方重大过错，造成了合同无法履行，合同目的无法实现，可以请求解除合同。并要求赔偿损失或承担违约责任。
3、本案中，根据你所描述，因卖方重大过错，造成了合同无法履行。你可以请求解除合同，要求对方承担违约责任或赔偿实际损失。两者要求哪个划算，可自行去比较金额。定金是双倍返还，实际损失除了直接损失外，还包括溢价损失。《合同法》第一百一十三条包括合同履行后可以获得的利益，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。（2016）津0116民初30235号判决文书中，法庭支持了房屋溢价损失的赔偿
4、可要求中介退还中介费，交易未促成，中介应该退还。至于并非中介过错，中介可找卖方承担。

二、法律规定：
《合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

三、救济程序和解决办法
1、你可以向房产所在地法院提起诉讼，请求解除合同，并要求对方承担违约责任或赔偿损失。
2、需要准备诉状，双方身份信息，买卖合同，支持自己主张的证据。
3、到法院立案庭立案，然候等着开庭审理，判决。

四、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154117积分

回复时间： 2018-05-25 15:40

可起诉要求支付违约金。

[广东-广州]
江珍来律师
486391积分

回复时间： 2018-05-25 14:58

从你的描述来看，业主的责任比较大，建议搜集固定好相关的证据，可以发律师函或者诉讼解决。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-05-25 14:58

你讲这么多，就是说在办按揭过程中，耽搁了很多时间，导致你享受不到银行的优惠政策，但是你们签订的合同上有没有约定哪个银行办理按揭，办理按揭的时间？

追问：

刚才我看了什么银行是没有规定,但时间有规定,买方须于2018年1月23日之前向银行或公积金管理中心提交按揭. 但当时我们是口头约定年后走流程的,中介说这个只是写一下,具体是看我们约定的时间,他表示这个不影响什么. 中介一直强调业主有15个工作日的弹性时间,他表示业主爽约的时间在弹性时间内, 请问这个合法吗?

回答：

这个对你很不利，

[重庆-渝北]
仲夏律师
139009积分

回复时间： 2018-05-25 15:02

你如果有这之间发生事务的证据，那么可以起诉。

追问：

微信的聊天记录,这个可以当成证据吗? 我和中介的,中介和业主的都有.

回答：

可以作为证据的。

[广东-广州]
李琳律师
7999积分

回复时间： 2018-05-25 15:21

仔细看了一下你的描述，有以下几点意见供你参考：
一、1月16日签订的是房屋买卖合同还是中介合同？该合同是如何约定违约责任？有没有约定无法达成交易的中介违约责任？在交易之前，你是否确认中介得到业主授权，代为签订房屋买卖合同？
二、交易过程中，造成税费上涨主要有两个个因素，一是业主迟延签约，二是国家宏观调控导致的按揭失败。对宏观调控可能造成的税费上涨因素，业主可能也应当负担部分风险。
三、虽然业主爽约造成交易费用上涨，但是如果合同没有约定此种条件下你享有单方解除权，但因税费上涨恐难主张合同解除。你只能就税费上涨损失与对方协商，要求对方赔偿损失。
建议你提供合同文本给律师，然后才能更精确帮你分析。如果有需要，可致电联系。

追问：

签订的是房屋买卖合同,当时业主夫妻有在现场的. 现在业主就是不同意退款,也不愿承担责任.

回答：

嗯。我认为业主有一定的责任。不清楚你们的合同条款里是如何约定的。如果合同对这种情况有约定最好。现在这种情况，如果双方无法协商，你只能起诉了。另外，无论你是否准备起诉，建议你现在就要固定好证据，可以证明对方屡次爽约的证据，包括微信记录、短信等；如果中介做出了不恰当的承诺，中介也有一定责任。至于中介说的什么15个工作日弹性时间，如果没有合同约定，都是毫无根据的。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-05-25 16:49

二手房交易全国的流程大同小异。
一般来说，首先是业主要和买方签署买卖合同，约定交付定金和首付款及中介费用等，
且买卖合同里会明确约定什么时候办理什么手续。
从你描述的情况来看，首先是因为你老婆身份证过期导致贷款审批手续无法办理，违约在先，后期是业主即卖方违约，不及时配合，导致贷款审核通过不了。
因此，双方都有责任，如有损失的话，要按照责任比例去承担。
另，你们之前的买卖合同（中介提供的格式合同）应该有申请不了银行贷款，导致合同无法履行，后续如何操作的条款。
所以你要把合同材料拿出来，才能给你做更详细的分析。
希望我的回复能帮到你。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-05-25 17:50

应该先明确一个问题；3月15日的时候最后的东莞银行也不接单了, 按揭就泡汤了”是指所有的银行都不能办理贷款了，还是贷款额度或者首付比例提高了；谁提出解除合同的；什么原因，1、如果因为业主的拖延造成政策改变不能进行贷款，合同无法履行，应该由业主承担“合同不能履行的全部责任（定金应该退还，并承担一定的赔偿责任给付一倍的定金并承担中介费）；2、如果是因为业主的拖延造成“贷款额度或者首付比例提高了”，合同应该继续履行，业主承担相应的责任，业主不同意不能解除合同；买主要求解除合同，不能退还定金；3、不管什么原因，买主应该收集保留好和业主及中介之间的“录音录像微信短信通话等等证据（即3月5日业主表示当天没有时间,另约到3月9号下午二点来虎门走流程,3月9日当天我就中介先去了担保公司把担保合同什么都签了,担保公司的客服还和我视频确认本人签的担保资料,最后等到下午二点,业主还是没来,微信也不回, 后来到了快4点的时候回复说当天又没时间, 另约到3月12日还是14号上午9点,又放了你们鸽子的等等事实的证据）。4、还需要咨询可以电话联系我或者加微信13583277890，详细沟通咨询。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2018-05-25 19:11

你这个问题比较复杂。
1、如果你是说因为“三价合一”导致税费涨了十几万，那么“税费涨了”能不能算损失值得探讨；
2、如果你是说“银行不接单”，按揭办不了，那么双方是可以协商解除合同的；
3、如果你说是因为时间耽误导致的办不了按揭，那么违约人当然要承担责任。只不过是到底是谁的责任，恐怕你得与律师面谈后才能有初步确定的意见。