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房产纠纷

11-27 00:13 悬赏 20 发布者:李家小太岁给我留言地区:山东－山东回答:(11)

乙方A和B买了一套二手房，合同上写：乙方为A，共有人为B。A交付了一半房款为首付，款项在A的银行账户转入房主甲方账户。当时房产证并没有办理下来，事隔一年发现，在A完全不知情的情况下，中介公司把房产证过户到了B的名下，并且合同上的补充条款一栏多了手写的一项：乙方为2人，可过户到任何一人名下。作为A应如何处理。可以不要房屋所有权，但是要拿回自己首付的资金。
PS：如果A起诉B，要如何能最快要回首付款。B比较无赖，拿钱出来会很困难，但是是国家公务员。如果A起诉中介，应抓住哪一点？
补充细节：
一：A和B共有的作为乙方的合同被B扣下，但是中介处的合同上A的签名被重新描画，与本人字迹完全不符。
二：中介处多了一个收条，写的是：收到A和B的首付款**元，下面是甲方的手印。A完全不知道有这样的收条。因为是A独自付款。没有A或者B任何一人的签字。
三：中介在合同签订的一个月后为收了A的一万五千元作为过户费用，并有书面文件保证过户到A得名下，并且为A做社会保险（A不是本地户口，没社保不能办理房产证）
四：中介公司办理房产证完全没有通知A，只和B单独去办理，A完全不知情。
谢谢

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2012年11月27日 00时58分

有合同的按照合同约定处理，既然中介没有如约登记房屋，且篡改合同内容，属于违约行为，你可以要求追究其违约责任，并主张b返还房价款，赔偿你因此造成的直接经济损失。

我的补充： 2012-11-27 08:26

1，关于合同效力的问题。
按照法律规定，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就有效，受法律保护，双方都应当按照合同约定履行各自的义务。那么在A支付了房屋首付款履行合同义务后，中介应当如约将房屋登记在A的名下。
而本案中，中介和B私自将合同中填写内容，未经A的同意，且伪造收条，这些行为都是A不知情的情况下进行的，对于A是不产生法律效力的，A只对原有内容三方认可的情况承担法律效力，后来手写的“乙方为2人可以过户到任何一人名下”对A是无效的，在这种情况下，房屋直接登记在B名下，A可以要求中介和B承担连带责任，向A承担违约责任。
而合同中的新增条款和收条未经A签字，无效，至于描画的签字与A字迹不符的，A不予认可即可，如果对方坚持是A书写的那么可以申请笔迹鉴定。

我的补充： 2012-11-27 08:28

2，关于如何追究中介和B方违约责任的问题。
B拿钱困难无赖的情况下，可以要求中介和B承担连带责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的，A只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由A方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2012-11-27 08:32

3，关于如何要求退还房屋首付款。
A在追究B和中介的违约责任的同时，可以要求解除合同，立即B退还已经支付的房价款，这里需要说明的是，因为目前房屋已经登记在B一人名下，房屋产权已经归B一人所有了，A无法主张房屋产权，只能要求B向A返还已经支付的房价款及相关过户费用等，这些款项作为债务处理，要求B返还即可。A是无法要求中介来返还房价款的，因为中介并不是房屋所有权人，B才是直接受益人，从返还房价款这个层次来说A只能向B主张。
债务已经到期的情况下，你可以要求对方立即归还欠款和利息，如果有因此造成的实际经济损失的，可以要求对方一并赔偿。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法.
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有欠条的可以使用欠条作为证据,没有欠条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。

我的补充： 2012-11-27 08:34

4，总结意见。
房屋产权以登记为准，既然已经登记在B名下，那么产权归B所有，更何况A没有当地社保，无法登记产权，所以只能要求B作为受益人返还A已经支付的房价款，作为债务处理，同时追究B的和中介方的违约责任即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。

追问：

那么请问如何证明收条我不知道呢？收条是中介写的，上面写的是受到我和B两人的首付款，下面是甲方房主签名和手印。没有我的签名和手印就能证明我不知道么？
还有个问题，合同的补充条款一栏是手写后加上去的，怎么证明？申请检验笔迹就可以么？xie xie

回答：

如果收条上有伪造你的签名，你直接申请笔迹鉴定，确定不是你的笔迹即可。如果连伪造你的签名都没有，你上面也没有你的签名这就可以证明你不知情。
合同补充内容也可以做鉴定，但这种如果时间较短可能鉴定不出来，你可以出示自己持有的那份合同，如果没有那些内容就可以证明对方手中的合同是后加上的

提问者对最佳答案的评价：

谢谢虽然还有很多疑问但是非常感谢

其它答案

[北京-朝阳区]
胡爱军律师
320461积分

回复时间： 2012-11-27 07:30

首先，确定你和B的关系；二、如果你们合同中约定房产证办在你名下的，应按合同约定；三、如果中介篡改合同内容的额，属于违约行为；你可以追究其违约责任

[吉林-松原]
康春梅律师
16709积分

回复时间： 2012-11-27 07:58

[山东-济南]
查仲来律师
1691积分

回复时间： 2012-11-27 08:05

既然写房屋为共有，产权证登记在一方名下，也不违反法律规定。要回首付款及房屋增值款，可以直接起诉另一共有人，要求分割共有财产。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-27 08:49

一方篡改合同内容就为违法行为，你可以追求其违约责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-11-27 09:16

——据你所述的情况，一方篡改合同的内容，属于违法行为，你可以依法追究对方的违约责任，同时要求B返还房价款。另外，你可以申请笔迹鉴定，建议协商解决，协商不成的情况下直接向人民法院起诉解决，如有需要，可以致电咨询。

[山东-济南]
李海英律师
59757积分

回复时间： 2012-11-27 09:17

房屋产权以登记为准，既然已经登记在B名下，那么产权归B所有，更何况A没有当地社保，无法登记产权，所以只能要求B作为受益人返还A已经支付的房价款，作为债务处理，同时追究B的和中介方的违约责任即可.建议和律师面谈

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2012-11-27 09:52

你好，首先在A和中介之间，有明确的约定中介将房屋产权应过户到A名下，中介未按合同约定履行此义务且篡改合同内容，中介的行为已经构成了违约，A可以向中介主张违约责任；其次在A和B之间，作为房屋共有人，A可以要求B返还其已经支付的房屋首付款、过户费等并赔偿A的直接经济损失。

[河北-邯郸]
李俊律师 VIP
电话：17631394631（微信同号）
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回复时间： 2012-11-27 10:55

你好！现对你的问题解答如下：
  一、该房屋属于A和B的共同房产。
   因买房协议上已经注明买房人是两人，不管房产证上最后是谁的名字，该房屋属于A和B的共同房产。如果A只是想拿回首付，可向B说明，如果协商不成，起诉到法院，两人要分割房产，后果也有可能是拍卖房产。公务员若有诉讼，一般会影响前途，建议A向B说明利害关系，让其赔偿A首付款。
  二、手写补充条款无效。
   中介私自补充条款，明显是和B串通，侵犯第三人A的利益，该条款无效。法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  三、中介存在违约行为，应承担赔偿责任。
   中介书面保证过户到A名下，事实并非如此，说明中介存在违约行为，中介应当承担违约责任，如果合同上有违约后的约定，按约定承担，如果没有，可以主张赔偿损失，本案中可以要求中介返还A过户费。
   建议：先跟B协商，让B给付A首付款。或者起诉中介、B、房主，以其三方恶意串通侵犯A利益为由确认买卖合同补充条款无效，从而要求恢复原状，即回到原始状态，要求退首付款。
   以上是我的解答，供参考。