房屋出售后未过户卖方可能承担什么风险？

您好，律师
房屋出售后未过户卖方可能承担什么风险？
阿姨10年前，把一套福利房，卖给同事。双方一手交钱，一手交房产证，未签订任何合同。10年期间，阿姨她也催过对方过户，买方因私人原因未办理，阿姨也没当会事。近期，买方找阿姨过户。虽然现在房价是当初卖房的6倍，阿姨还是认可当时的口头买卖，没有任何附加条件同意过户。但最近她听亲人朋友们的讨论，有顾虑了。阿姨她可以做到自己守信，但比较担心10年这个房子和证不在她手里，不可控，发生什么事情，让她当冤大头。
她想咨询：1，房产证10年里都在买方手里，有什么危险后果？会不会因买方知道阿姨的身份证号，在银行或是典当行房子抵押，或者私人借贷，或者房屋出租等民事纠纷。2，房子10年里一直是买方使用，各种水电物业等账户也未过户，产生的费用，怎么说清楚。3，过户房产中心会鉴定和调查房子的完整性？
总之，阿姨就想平平安安的过户，为了避免以后潜在隐患，阿姨就想咨询，她还需要做些什么？是否需要在过户之前同买方签订些协议说明，甚至到公证处公证些说明，把未过户这10年中可能产生的意外情况和意外费用在协议里面写清楚，与卖方毫无责任。
谢谢！请帮助。