店铺转让直接从老板手中接手并签了转让协议，并未和房东确定合同，这样的合同有效吗？如果我要转让，房东不

2015年3月1日，万某与吴某签订《店铺转让协议书》，双方约定将其位于某路31号的店铺(茶饮店铺)转让给陈某使用，使用面积10平方米，吴某同等享有万某在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。
双方在协议第三条中约定房东与赵某已签订租赁合同，租期至2017年1月9日止，月租金根据万某和房东签订的合同执行，租金月交一次交与万某。店铺转让给陈某后，吴某同意代替万某向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款（原有房屋租赁合同并未给与吴某），房租由吴某交予万某，由万某代缴给房东（到此至今每月房租收据及发票都没有），水电费及其他各项费用有吴某自行向物业缴纳。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归吴某所有。
合同签订后，吴某需支付33.1万给万某，根据转让协议吴某于2015年3月8日首次向万某支付转让费8万元整，剩下款项在2016年6月1日前结清余款（因不盈利至今差5万未结清，且银行欠债十余万），上述费用中包括装修、装饰、设备、品牌使用及其他相关费用，此外万某不得再向吴某索取任何其他费用。吴某接手前店铺的一切债权债务由万某负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由吴某负责。
2016年10月19日合同到期前，经吴某同意，万某提前跟房东续约服务租赁合同，合同租期为2017年1月7日-2020年1月8日，并把租赁合同复印件交与吴某，根据合同约定第五条租凭期间乙方（万某）不能转租该铺位。
因店铺不盈利，吴某需要转让该商铺，并找万某跟房东协商转让事宜，万某跟房东协商后说房东不同意，之后万某合同到期后把押金3.8万元退回就行。
这样的话，吴某花5年时间还款33万，到头什么都没有得到，想问问律师这种情况该怎么办？？