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不知情情况下购买了小区共有房屋，我该怎么办？

01-12 11:50 悬赏 20 发布者:fengku…… 给我留言地区:吉林－长春回答:(9)

由于经营需要，2012年5月我在自家小区开发商处购买了一套“商品房”，售楼处是按商品房介绍的，签订了购房合同，合同上也写了商业产权。购买之后，今年小区业主委员会成立，说我购买了小区公有房屋，说我买的房子是小区全体业主所有，还说我不可能办下产权，但是开发商已经口头承诺了产权肯定没问题。我现在该怎么办？业委会说根据什么法律说我无权买这个房子，开发商也没权利买，还说要努力收回房子。我真不知道该怎么办了。那我的权利谁来保护啊，我真不知道这是小区共有住房啊。我为了开这个店基本把我所有的积蓄全投进去了，现在还不到半年，就出这事。我该咋办啊？

问题补充：

开发商那已经交涉好多次了，他们就说没问题，产权肯定能办下来！但是我家的小区已经售楼已经接近尾声了，都住上人了，可能今年年底售楼处就搬走了，我怕我到时候找不到开发商啊！

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回复时间：2013年01月12日 11时53分

先与开发商交涉；如果确实不能办理产权登记，可以要求开发商退房，并赔偿所有损失。

我的补充： 2013-01-12 12:08

售楼处可以撤走，但开发商属于公司，不能消失；小区的其他业主是否办理了产权？

追问：

只是一期办理了，二期办理了一部分。三期刚入住。但是我买的房子开发商说是小区商业内街。业委会说是小区共有房屋，归全体业主。还说要走法律途径，收回房子。我家人真的很担心。现在都不知道该咋整了!

回答：

你可以去房管局查询一下，该房是否属于业主共有房屋；如果属于业主共有，开发商一定要承担责任的。

追问：

感谢律师，我先去房管局看下吧。但是房管局能给我查吗？我谁也不认识啊。

回答：

不用认识，你拿着合同去查。你先登录到房管局网站上，看一下能否查询，

追问：

如果真是共有房屋，那我的房子就保不住了吗？

回答：

如果是业主共有房屋，按法律规定不允许出卖。

追问：

律师您好，我在长春市房管局的网站上查询我购房合同备案情况，身份证号和购房合同号都正确！但是没有查到，是网站的问题，还是我这个房屋压根就没有备案呢？

回答：

那就等周一直接去查询吧；

提问者对最佳答案的评价：

感谢律师的帮助，在你的帮助下，我已经在长春市房管局网站上查询到了我商品房买卖合同的备案。在上边可以看见开发商是有预售许可证的，也标明我的房子用途是商业营业用房。并非业委会所说的是公共房屋，但是我周一还是准备去房管局进一步确认！感谢律师，感谢帮助我回答的所有律师，感谢你们！谢谢

其它答案

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回复时间： 2013-01-12 12:00

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
就你所述问题，根据以上法律规定，如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而导致合同无效或被撤销的，则你有权要求开发商双倍返还购房款。

追问：

谢谢律师！还得咨询下，如果开发商有这个商品房预售许可证，那是不是证明办理产权就没问题？当初买房子的时候他们也没给我看啊。我是真希望他们能有啊。因为我开这个店真的很不容易，一家老小都靠这个店收入呢。还有业委会那我该咋办呢？

回答：

如果开发商无证齐全，应该就能办理房产证的，如果是因为开发商的原因而导致合同无效或被撤销的，则你有权要求开发商双倍返还购房款。至于业主委员会，置之不理就是了。

[湖南-长沙]
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回复时间： 2013-01-12 12:17

本案焦点问题是公房可否买卖，不能卖的话，怎么维权追回损失。

    一、我国公有住房出售是有很多条件限制的。
    目前尚没有关于公有住房买卖的一般性规定。从实践中，公有房屋的买卖，双方须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人不得擅自买卖公有住房。公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。建设部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209号)中规定，城镇成套现有公有住房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房；党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房；具有历史纪念意义的住房；严重损坏房、危旧房；以及当地人民政府规定的其他不宜出售的住房外，均属于可售公有住房范围。具体可售公有住房与不宜出售公有住房范围，由各地人民政府确定并公布。
   你可以根据前述介绍，向卖方核实是否具备公有房屋出售的条件。

   二、如果你购买的公有住房不符合上述条件的救济方式。
   如果出售方没有取得公房买卖的许可，即该房不能卖的话，那你可以要求解除该合同，要求退还房款，并要求对方赔偿故意隐瞒公房不符合出售条件给你造成的损失。你可以自行与出售方协商，协商不成的，你可以找律师代为维权，谈判，发律师函等，对方仍不退款并赔偿损失的，你可以诉讼至法院，建议起诉时做好财产保全工作，确保案件胜诉后房款及损失能追得回。
   如果这里是开发商统一出售的，那很可能受害人不止你一人，建议联合几个同类受害人一同维权，必要时可向媒体反馈，要求曝光，以帮助你们维权取得更快更好的效果。“公然大批量违规销售公房，明目张胆侵犯国有资产”这个新闻点应该是媒体相当关注的。

我的补充： 2013-01-12 12:21

如果开发商有这个商品房预售许可证，那说明其卖给你的房子就不是公房，一般自然能办理产权证。具体由没有预售许可证，你可以到当地的房地产政务管理网上查询，也可以直接到房产局去查询。

公房和商品房完全是两个性质，截然不同的两种房子。如果是公房的话，也不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只能适用合同法有关欺诈，隐瞒订立合同，受害人索赔的模式——即“要求退回房款，赔偿你的损失”

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2013-01-12 13:49

买卖合同是否有效房屋产权能否归你要看开发商对此房屋是否有产权，如果开发商有产权那么你可以取得房屋所有权，如果开发商没有产权这部分房屋的确是业主共有的，开发商属于无权处分，你的确无法取得该房屋。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下。

我的补充： 2013-01-12 13:54

1，开发商已经口头承诺了产权肯定没问题，我现在该怎么办？
对于开发商的口头承诺你也不能尽信，房屋买卖的有效性首先以合同为准，其次以房产证为准。从目前情况来看还是对你有利的，毕竟你和开发商之间签订了购房合同，且合同中也明确注明该房屋属于商业产权，一般情况下这种你是完全有理由相信开发商可以将产权证办理下来的。
但仅凭合同还是不够的，对于一套新开发的房产来说，开发商是必须要五证齐全的，除了证件你还可以要求查阅开发商对该小区整套房屋的建筑规划，明确确定你所购买的这套房屋是否规划为商品房，是否已经经过了审批，如果开发商给你看到的规划文件和建筑结构图都没有问题，那么业主委员会的说法显然是子虚乌有的，不必相信，要求开发商继续履行即可。
如果开发商无法出示规划，或者给你的规划上的确这套房屋是业主共有的部分，那么开发商对你来说构成违约，你是无法要求开发商继续履行的，届时只能追究开发商的违约责任。

我的补充： 2013-01-12 13:58

2，业委会说根据什么法律说我无权买这个房子，开发商也没权利买，还说要努力收回房子。我真不知道该怎么办了？
对于业主委员会的说法也不能尽信，作为业主委员会的确应当为业主维护权利。但基于谁主张谁举证的原则，业主委员会如果说这套房屋是小区的共有住房，归全体业主所有，那么业主委员会应当对这部分公房的性质出示相应证据才是，如果没有证据证明，那么其是说法不成立。
另外，即便这套房屋产权是业主共有的，业委员有权要求收回，但基于合同相对性业委员也不应该找你，而是应当找开发商维权。开发商自行处分了业主的共同财产，对业委员构成违约，业委员应当找开发商维权要求追究责任，和你没有直接关系。即便开发商违规将这套房屋出售给你，你也不对业委员负责，对于业委会的说法你是没有任何法律上的义务的。
所以如果业委员就此事再联系你，你直接说那是他们和开发商的事情，你让他们自行去找开发商解决，和你没有直接关系即可。

我的补充： 2013-01-12 14:02

3，可能今年年底售楼处就搬走了，我怕我到时候找不到开发商啊？
根据你描述的情况你现在办不下来房产证的可能性也不能完全排除，所以要防患未然我个人建议你还是应当首先保留一些开发商的信息，比如其营业执照复印件，法人名称，公司注册号等，万一将来开发商失踪你也有可以查询的线索。
一旦开发商不能将该房屋产权办理，那么开发商对你构成违约，你可以要求解除合同，并追究其违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-01-12 14:02

4，关于维权方式的问题。
原房主违约已经成为既定事实，也必须承担违约责任，那么你可以通过以下几种方式维权。
（1）协商解决。
就上述相关违约责任，你可以带上合同等书面文件等，找原房主协商要求承担违约责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由原房主对你进行退赔即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向银行发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，原房主拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究银行违约责任。起诉需要到被告户籍地地地或实际居住地地法院起诉。诉讼时效为2年，自你知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2013-01-12 14:38

5，关于你现在具体该做些什么的建议。
（1）首先你要找开发商，要求其出示对该套商品房的建筑规划书，确定该房屋的确有独立产权可以出售给你，得到确定答案后你就可以放心，等待合同期满后督促开发商积极履行协议即可。
（2）如果开发商无法出示建筑规划相关证明，那么你可以立即委托当地律师到当地建委或房管局就这套房屋进行查询，确定其是否是公有住房，如果不是那么你也可以相信开发商等地履行合同，否则可以立即追究其违约责任。
（3）如果经过确定该房屋的确不是公房，开发商有权出售，那么你可以要求开发商出具相关证明，或者将建筑规划等做复印件盖章给你出示给业委会负责人员，要求他们停止对你的骚扰。或者直接告知业委会自行找开发商解决纠纷，与你无关即可。
（4）如果经过确定该房屋的确是公房归全体业主共有，那么你应当立即保留相关证据，要求解除合同、退款和追究开发商违约责任，协商不成的可以尽快到法院起诉维权，如果担心开发商跑掉你在起诉后还可以立即申请财产保全，将开发商的账户资金等进行冻结，利于将来胜诉后的执行。

我的补充： 2013-01-12 14:39

上述几点是根据你描述的情况对你提出的问题作出的简要解答，当然具体还需要根据案件细节和详细证据情况来确定，如果有疑问可以追加提问，以便根据具体情况做详细解答，希望对你有所帮助。