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我有没有侵犯他们的采光权

02-02 11:32 悬赏 0 发布者:请问一问给我留言地区:湖南－岳阳回答:(6)

我出高价买了一栋座西朝东的旧平房，因为该房建造年份长，可以改造成五层楼，可是在我房屋西北角六米处有一栋六层高的居民楼，现在他们以侵犯他们的采光权拒绝在四邻意见书上签字，想咨询一下我现在应该怎么办

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回复时间：2013年02月02日 17时32分

建造房屋和改造房屋结构是需要经过审批的，否则属于违章建筑，所以你要将房屋改造成五层楼，那么需要经过建委审批，否则属于违章建筑，应当拆除。那么在经过审批你的改建五层楼合法后，是否侵犯你邻居的采光权是以实践中是否影响到其正常生活为原则的，对于正常生活中的采光标准可以申请鉴定，不超过法律规定的时间和范围即可。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-02-02 17:34

1，关于采光权的问题。
根据《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”

所以基于上述规定，如果你建造的五层楼已经影响到邻居家日常生活的采光，那么你应当对邻居进行赔偿。如果没有影响到邻居家的日常生活，那么你可以继续建造，不需要赔偿。

我的补充： 2013-02-02 17:38

2，关于如何认定你是否侵犯了邻居采光权的问题。
采光权通常以不影响日常生活为原则，那么日常生活标准如何认定呢，司法实践中通常以室内保持每天2小时光照为标准，也就是说只要你邻居家每天能够有2小时的日照就没问题，低于2小时的那么你就影响到邻居采光权了，如果没有低于2小时，那么你没有侵犯到邻居采光权。

关于采光权纠纷的鉴定方法也有明确的规定，建筑日照的鉴定方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴定方法：一种是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范围;第二种是进行现场观测测量，确定采光时间和范围。针对个案采取何种鉴定方法才是最为客观准确的方式，当事人是否有权进行选择，以及就现场观测而言，鉴定机构应该采取何种仪器观测等并无明确规定，在司法实践中尤显混乱。而鉴定标准通常是依照住建部发布的《城市居住区规划设计方案》( GB50180-93)、《住宅设计规范( GB50096-1999)中关于住宅建筑的日照标准。
但是，值得注意的是，该日照标准是建立在区分建筑气候区划的基础上，以气候区划的不同(阳光倾角的不同)确定满窗日照小时，例如北京(大城市)属于Ⅱ气候区，其日照标准应为大寒日，观测有效日照时间带为上午8时至下午4时，其间满窗日照时间应大于等于两小时。

我的补充： 2013-02-02 17:41

3，关于你现在怎么办的问题。
如果你的房屋建造还未经过审批，我建议你个人先办理审批手续，只有你的房屋本身合法的，对于采光权的问题你才能正确维权。
如果你的房屋建造已经经过审批，那么你可以继续建造，建造完毕后你邻居家每天日照只要不低于2小时即可，你就没有侵犯到邻居的采光权。不建造完毕也无法确定这个问题，所以你首先得完工。
如果你建造完后你邻居家的日照每日小于2小时，那么你的确存在一个侵权的问题，你要么停止侵权排除妨害，把5楼拆除，要么不拆除房屋但应当对邻居进行一定的侵权赔偿。

我的补充： 2013-02-02 17:43

4，关于赔偿标准的问题。
如果你对邻居的采光权的确有侵权行为，而你也不愿意拆除5楼的话，那么可以进行相应赔偿，实践中在确定赔偿标准是，受案法院通常应考虑如下因素，仅供你参考：
①被侵权人房屋贬值部分。
如侵权人因其建筑物向高空发展，充分利用了空间，其房屋有了软大的增值，或者侵权人所盖的高层建筑物纯粹为了商浅论采光权纠纷中的权利保护品房开发，其建成房屋的经济效益自不待言，与此鲜明对比的是，相邻一方的房屋因采光受到影响，其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素，因此应委托专业评估机构，对房屋的原有价值及采光受影响后的价值予以评估，其差额部分应属赔偿范围。
②被侵权人采取补措施的费用。被侵权人因采光的需要，需改变原有房屋结构，如增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属赔偿范围。另外，被侵权人因采光不足，室内照明设备使用时间相对延长，对照明设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，因此，将该项费用应酌情予以一次性赔偿。

所以如果你对邻居涉及到赔偿问题，也可以以上述两个因素作为标准，计算出相应数额即可。

我的补充： 2013-02-02 17:45

5，关于补偿协议的问题。
如果你对邻居要进行赔偿，那么双方应当签订书面的赔偿协议或者补偿协议，根据协议约定进行赔偿，保障双方利益，如下有协议范本，仅供你参考：
采光权补偿协议

　　甲方：联系电话：

　　乙方：联系电话：

　　因xx工程建设需要，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方修建xx房屋影响乙方通风、采光和日照相关事宜达成如下协议：

　　一、甲方按乙方产权证建筑面积元/㎡一次性补偿，共计人民币元(大写人民币元整)。双方签订协议由甲方一次性付清。

　　二、双方约定甲方修建的xx房屋与乙方房屋间距为9米。

　　三、乙方保证不动产所有权人及合法占有人不得再以任何形式、任何理由向甲方提出任何要求。

　　四、协议双方因履行本协议书发生争议的，应协商解决;如协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院起诉。

　　五、本协议书中所有选择条款，协议当事人均应作出明确选择。本协议书自甲、乙双方或授权代表签字盖章之日起生效，双方应共同遵守，如有一方违约需按协议总额的双倍赔偿，如造成对方损失者，还必须负赔偿责任。

　　本协议书壹式肆份，甲方执x份，乙方执x份。备份具有同等法律效力。

　　甲方：

　　乙方：

　　协议签订时间：

提问者对最佳答案的评价：

很详细，也很具体和实在

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