因不懂行刚需求，去年在深圳81万走开发商合作公司贷款46万买了一套小产权房

因不懂行刚需求，去年在深圳81万走开发商合作公司贷款46万买了一套小产权房，签订了转让合同，中介口头告诉我今年可以涨到90万，今年缺钱想转卖房子，结果发现房子市场实际价值才不到50万，同时中介承诺包租3000现在也不包租，签订合同时，样板合同标注面积70多平米，签订合同时则未体现面积，而实际丈量面积不到35平，现在我房子如果转卖至少亏损30万，因小产权买卖违法我能否声明房屋合同无效？退还房子，由开发商退还房款。