房屋实际面积与合同面积相差太大，想退房，该怎么办？

律师，您好！我父亲于2011年2月与开发商签订了建筑面积为165平米的房屋（共六层，我家在第六层）买卖合同，后房屋建成后实际面积为209平米（房屋面积为173平米，公摊楼梯、过道、走廊后为195平米，再公摊电梯后为209平米），当时我父亲就交了首付15万元，现在发现面积实在太大，无法接受，想退房，开发商不同意，说退房可以，必须扣6万元，说是他已经给我们办好房产证了，交各种税花了这些钱。我有几个问题咨询如下：
1、当时房屋建成后，我父亲得知面积大太多，明确要求不让其办房产证，且我们也没办贷款，他说他们已经把房产证办了，我怀疑他并没办，故意这样说，想让我们知难而退，这个是不是他的过错？
2、我们约定是165平米，而实际是209平米，相差太多，我见《商品房销售管理办法》第二十条说面积误差在3%以上我们有权解除合同的，我们合同上关于面积差异处理就只写“以产权登记面积为准，两者面积出现差异时，据实结算房价款，多退少补”，这算不算约定不明确？
3、我家房子公摊面积高达209-173=36平米，是不是太不公平了？
父母辛辛苦苦攒了十来万块钱，就为了给弟弟买一套房子娶媳妇，可现在165平米变成了209平米，要多付将近10万元，以后面积大，装修、物业费什么的都多，我们该怎么去维护自身的合法权益，请律师帮我支支招，谢谢了！