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签署委托代租合同却被要求降价

江苏－南京 11-27 10:15 悬赏 0 发布者:ask201…… 给我留言回答:(27)

您好，我与一中介公司签订了“房屋出租委托代理合同”，期限是2018年12月20日至2020年12月19日。合同约定第一年租金为4900元/月，第二年租金为5700元/月。
第一年租金是正常支付的，但第二年的租金对方以市场价格下滑，找不到租户为由，要求降低租金。我没同意降低租金，对方就说解除合同，我说根据合同违约条款“提前终止合同的，应按月租金的两倍支付违约金"。可对方说市场价格下滑属于不可抗力，可以免除违约责任。
所以我想咨询下，合同条款上的确写有“不可抗力条款包括：政府政策变化、房屋严重毁损、市场价格大幅度下滑等，双方可以解除合同不承担违约责任”，是可以免除他们的违约责任吗？市场价格下滑属于不可抗力吗？如何证明市场价格是否下滑了？下面我该如何维权？

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[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
电话：13049633889
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回复时间： 2019-11-27 10:17

可以按照合同的约定来履行义务的

[湖南-长沙]
罗雨晴律师 VIP
电话：18075144330
544023积分

回复时间： 2019-11-27 10:18

你可以不降低租金。有需要可以联系我，告诉你怎么处理

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2084132积分

回复时间： 2019-11-27 10:55

你好！细看了你的问题，现结合我的经验回复如下：
1、首先确定合同性质，“房屋出租委托代理合同”，从字面上看是个委托代理关系。如果是这个法律关系，中介公司只是代理替你出租。属于委托人和受托人的代理关系。所有法律后果由委托人承担。。如中介公司和你成立合同虽是代理合同，但从内容上来看，是包租再转租出去关系，那么由中介公司承担租金。
2、如果包租转租关系，那么合同双方自愿签订，就应该诚实守信的履行。对方应该按照合同约定的租期及租金进行给付履行。如果对方不支付，属于违约行为，需要承担违约责任。
3、市场价格下滑，政府政策变化等，不属于不可抗力。这属于经营中正常的业务风险，作为经营者，决定经营开始就应该预见该风险。经营风险由经营者自行承担，不是免责抗辩理由。
对于租赁合同的不可抗力来说，比方说房屋由于自然灾害造成毁损，无法居住，合同目的无法实现。。政策原因拆迁，租赁房屋灭失等可以认定为不可抗力。
4、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
796170积分

回复时间： 2019-11-27 11:41

您好，一、中介公司不履行合同约定，已经构成违约，需要承担违约责任；
二、一般情况下，市场价格下滑属于经营风险，不属于不可抗力；
三、你们的租赁合同将市场价格大幅度下滑约定为不可抗力从法律的角度，并不违法。但就“大幅度”并未约定具体的标准，通常情况下，如果下滑的幅度超过30%的，可以视为“大幅度”下滑；
三、建议你先去了解，现在的房屋租赁行情。如果确实“大幅度”下滑的，建议与中介机构协商，适当减少租金。如果并非“大幅度”下滑，则坚决要求中介机构按合同约定支付租金；
四、在租金并非“大幅度”下滑的情况下，如果中介机构拒不履行合同的。你可以及时向法院起诉，要求解除合同，支付租金及违约金。中介机构如果以合同约定的不可抗力“市场价格大幅度下滑”，需要举证证明，但对于“市场价格大幅度下滑”，中介机构是很难举证的。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

[辽宁-葫芦岛]
杨静律师 VIP
电话：15898271391
28230积分

回复时间： 2019-11-27 12:50

你好，对方主张的大幅度下滑，如果案子起诉到法院，需要他举证证明符合免除违约金的条款才行，否则，其解除合同，需要承担违约责任。

[福建-福州]
陈宇律师 VIP
电话：13774573086
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回复时间： 2019-11-27 18:59

按照合同的约定办理。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2019-11-28 13:50

如果合同中已经定义了不可抗力的范围包括市场价格大幅度下滑等，这种约定应该认定为有效。但市场价格如何才能算大幅度下滑？如果你们没有更具体的约定的话，那恐怕就会成为双方争议的焦点所在了。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154046积分

回复时间： 2019-11-28 14:55

应当承担违约责任。

[河北-石家庄]
金立强律师 VIP
电话：13393236965
43340积分

回复时间： 2019-11-28 16:07

你好，需要按照合同约定办理。

[辽宁-锦州]
刘哲律师 VIP
电话：18841687472
440989积分

回复时间： 2019-11-29 08:48

1、市场价格下滑不属于不可抗力，2、若对方提出解除合同，你可以要求继续履行，协商未果，可起诉处理。

[江苏-无锡]
柳士荷律师 VIP
电话：13400017000
116692积分

回复时间： 2019-11-30 01:10

不属于不可抗力，无需降价

[山东-淄博]
张亮律师 VIP
电话：13508951909
108386积分

回复时间： 2019-12-05 19:12

可以按照合同约定办理。

[云南-曲靖]
邱燕律师
1826积分

回复时间： 2019-11-27 10:40

如果合同约定了，市场价格大幅度下滑为解除合同条件，他是可以以此为理由解除合同。但是，需要他举证证明市场价格下滑。你可以要求按照合同约定履行，或者起诉要求承担违约责任。

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2019-11-27 10:50

你好，需要按照合同约定办理。

[江苏-南京]
郑云华律师
4003积分

回复时间： 2019-11-27 11:29

可以要求按原价格履行。
市场价格不属于不可抗力，况且市场价格上涨了对方也不会给你涨租金的，所以这个风险是需要各自承担的。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2019-11-27 11:34

1、中介公司所称“市场价格下滑，找不到租户”不属于“不可抗力”情形。2、但是你们约定了“市场价格大幅度下滑”属于不可抗力特别约定情形，根据合同“自由的原则”我认为是有效的特别约定，但是该约定不明确，什么情形属于“大幅”？很难界定；3、我认为有证据证明“大幅下滑”价格超过50%，应该属于你们规定的情形“可以解除合同”。4、你不同意解除租赁合同，应该是中介公司举证证明“市场价格大幅下滑”超过50%，无需你举证的。5、对于中介公司举证证明“市场价格大幅下滑”超过50%了，你认为不合理不正确，可以申请对当前的市场同类同等的租赁价格进行“司法鉴定”。6、综上我认为目前市场基本下滑幅度没有超过50%的，你就是不同意解除合同，继续履行合同，中介公司单方解除合同你可以起诉要求他们承担违约责任，维护合法权益。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20831积分

回复时间： 2019-11-27 12:24

中介公司以找不到租户为由，要求降低租金，你不同意，因此导致房屋找不到租户、房屋空置的责任应由你自行承担？

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2019-11-27 13:27

如果合同约定了，市场价格大幅度下滑为解除合同条件，他是可以以此为理由解除合同。但是，需要他举证证明市场价格下滑。你可以要求按照合同约定履行，或者起诉要求承担违约责任。另外，市场价格本身属于正常商业风险，这不属于不可抗力，该条款虽然不是不可抗力，但属于约定解除合同解除条件

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2019-11-27 13:35

建议你们先协商处理，协商不成可以诉诸法院。

[上海-普陀区]
王珂律师
246986积分

回复时间： 2019-11-27 14:32

不属于不可抗力

[江苏-徐州]
朱地路律师
2054积分

回复时间： 2019-11-27 15:27

不可抗力是不可预见、不可避免、不能克服的客观情况，市场价格下滑、找不到租户是可以预见的正常的经营风险，不属于不可抗力。对方明显违约，你可以起诉至法院，要求按“提前终止合同的，应按月租金的两倍支付违约金"的约定，主张权利。

[云南-昆明]
王举律师
15354积分

回复时间： 2019-11-27 18:03

你好！
    一、本律师认为并不构成不可抗力！
    认定一个事件是否构成不可抗力应同时满足以下几个条件：
    1、事件应发生在订立合同后；
    2、该事件是在订立合同时系双方所不能预见；
    3、该事件的发生是不可避免、不能克服的；
    4、该事件不是因为任何一方过失所引起的；
    5、不可抗力与损害结果直接须具有直接的因果关系。
   《合同法》的立法目的在于鼓励合同如约履行，而各方当事人也是基于合同而形成相互信赖，因此法院亦从严认定“不可抗力”的适用范围，法院更是趋向谨慎。
   二、违约方应当承担违约责任！违约方并不能想当然提出解除合同！
   依据法〔2019〕254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知中：
   （二）关于合同履行与救济：
   在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。合同解除、违约责任都是非违约方寻求救济的主要方式，人民法院在认定合同应否解除时，要根据当事人有无解除权、是约定解除还是法定解除等不同情形，分别予以处理。
   48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

　　（1）违约方不存在恶意违约的情形；
　　（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；
　　（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

　　人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
    49.【合同解除的法律后果】合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

　　双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。

　　50.【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。
  希望对你维权有所帮助！协商期间及时收集保存好证据！以备法院起诉维权！