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二手房未满五年出售

河北－沧州 03-24 10:08 悬赏 0 发布者:123456789 给我留言回答:(12)

我有一处房产,到13年7月份才满五唯一,现在有买房子的人,想先订合同,交30万首付款,满五年后再办理过户手续,中介是对方找的,我的房子现在还有10万的货款,手里现在只有抵押证,把抵押证押在中介,对我有什么风险,到7月份时我再还款撤押,撤押后买方也要拿房子贷款,这中间我存在什么风险.

问题补充：

我这处房子,05年我父母买的,08年父母赠予我,现在我想出售,这个个税是按多少收取的.

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回复时间： 2013-03-28 10:49

物权的生效是以登记建簿为生效的。没登记只能证明是合同关系，期间五年之中有风险的，如变现价款合同违约等。与中介并无太阳系多关系。个税见地方规定。

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回复时间： 2013-03-24 10:16

没有风险

追问：

如果我撤押了,房产证押在中介,也没有风险吗?

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回复时间： 2013-03-24 10:20

可以这么操作，但合同里要写清楚。

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回复时间： 2013-03-24 13:29

交契税就可以

追问：

赠予的房子满五年是怎么计算的,是从受赠时房产证上的日期算,还是从购房时房产证上的日期算.赠予的房子满五唯一后才不用交个税了吗.还是说赠予的房子再出售就不用交个税了.

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回复时间： 2013-03-24 14:22

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回复时间： 2013-03-24 14:27

未满5年房屋不允许上市交易，但你可以事先与买方签订房屋买卖合同，对房屋交易和将来过户事宜做详细约定即可。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-03-24 16:41

1，现在我想出售,这个个税是按多少收取的？
被赠与的房屋以后出售，要交纳营业税（税率5%）、个人所得税（税率20%）。
你属于普通住房,按差额计算营业税,如果卖价低于原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，当然免征营业税。
个人所得税不是按全部收入交纳的，而是以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
所以你的房产现在如果要出售就按照上述规定缴纳税款，具体多少数额以你房屋出售的实际价格为准来计算即可得出。

我的补充： 2013-03-24 16:47

2，把抵押证押在中介,对我有什么风险？
不建议这样做，因为对你来说风险非常大。
我不清楚你要将抵押证压给中介的用意是什么，也许是想为了给买方一个保证，表明你房屋满5年后一定会过户的意愿，如果是这样大可不必将房屋抵押证压给中介机构，毕竟中介只是一个居间服务机构，只符合你们买卖双方成交，一旦你和卖方合同签订完毕，中介费拿到手中介的工作就完结了，至于后来你们双方是否能够真正成交，能够房屋顺利过户中介一般就不管了，你的房屋什么情况中介也不会负责。
而你将抵押证压给中介后，中介手中因为居间服务可能会有你的签名、授权委托书等、身份证复印件等，有了这些证件，中介拿你的房屋抵押证去再次办理抵押或者银行贷款都说不定，类似的风险都是无法预知的，一旦发生就要由你承担，所以这样做百害无一利，建议你谨慎考虑。

我的补充： 2013-03-24 17:00

3，到7月份时我再还款撤押,撤押后买方也要拿房子贷款,这中间我存在什么风险。
由于你的房屋未满5年无法正常交易过户，现在只能签订买卖合同并要求买方缴纳一部分房款，而今房价并不稳定，时涨时跌，那么期满5年前后，对方是否还愿意将这个房屋过户、是否还想买这个房屋，现在都无法预见，所以在这种情况下，你面临的风险主要有两方面：
（1）拖欠尾款。
每个人的购房能力都不同，现在买方有能力向你支付30万的首付款，但剩余房款对方将来还是否能够支付现在无法保证，也许过两年对方遭遇什么变故导致经济困难或者其他原因导致对方不愿意向你支付尾款的话，你可以因此追究对方违约责任，要求及时支付并要求对方支付违约金，完成房屋交易。
（2）拒绝过户。
未来的房价是涨是跌现在无法保证，将来如果房价上涨那么对方肯定会迫不及待要求过户，但一旦房价下跌，那么对方可能就不愿意购买这套房屋了，很可能会违约要求解除合同，不予过户，一旦出现这种情况，你也是可以基于合同约定，要求对方及时过户房屋并承担违约责任的。

我的补充： 2013-03-24 17:08

4，关于如何降低风险的问题。
由于你房屋现在无法上市交易，提早签订合同原则上也是一种违规操作，要完全规避相关风险是不可能做到的，更何况房屋买卖本身就是风险与利益并存的，随时有各种情况的出现，无法保证没有风险，只能说，通过完善合同约定和文书协议等，将相关风险降至最低而已。那么对于降低风险，提供以下几点意见仅供参考：
（1）明确合同约定。
你这种情况下，在房屋买卖合同中，一定要将对方支付尾款的时间、方式和数额做明确约定，对于过户手续的办理时间，也需要做明确约定，防止将来对方不愿购买房屋时的违约行为。
（2）明确违约责任。
在合同中违约责任的部分，一定要对违约责任做明确约定，一旦对方不愿意向你支付尾款或者不愿意过户房屋，你可以根据合同约定要求对方向你支付违约金，以赔偿你因此造成的经济损失。
但这里需要说明的是，法律规定违约金最高不得超过合同总标的额的30%，超出的部分无效，所以你们双方在约定违约金时，数额不要超过房价款的30%即可。一旦将来对方违约，你就可以按照合同约定向对方主张违约金，弥补你的损失。
（3）提供适当担保。
对于对方没有支付的尾款，如果你预期对方可能不会支付的，你也可以要求对方提供一定的财产担保，如对方名下的一些财产抵押或质押给你，降低将来你无法收到尾款的风险即可。

追问：

谢谢您的耐心分析,还有些问题想再问一下,抵押证也能再次去抵押或货款之类的吗?授权委托书在没有公证的情况下,也能随意的办理吗?满五年指的是我受赠后房产证的日期到现在,还是指我父母购房时的日期算起呢.

回答：

（1)对于避免风险上面已经说过，完全避免是不可能的，因为总会有这样那样的事情发生，未来的事情没人能够保证，只能说，尽量完善合同内容并要求对方提供适当担保，将你的风险降至最低而已，从哪几个方面入手上面也说过了，这里就不赘述了。
(2)另外，对于抵押证本身是无法办理再次抵押的，必须要结合你的签名文件如授权委托书等才可以，这个风险并不是必然的，只能说有可能会有，现在的中介是什么风格也许你还不清楚，我办理过的案件中介各种事情都能做得出来，只要能收钱就行，所以中介能拿着你的证件和签名等做什么都不好说，建议你还是谨慎考虑，别将来出了事情再来后悔就得不偿失了。
（3）委托书没有公正也可以使用，只要是你自愿亲自签订的，有授权即可，不一定要公正，不公正也不影响效力的。
（4）满5年是指你父母购买该房屋时开始计算，也就是该房屋从最初交付使用时开始计算5年，和你受赠的时间没有任何关系。

追问：

这个房子是05年父母买的,那这样的话现在已经满五年了就能直接过户了,不存在满五后再过户这种风险了,那现在我只需要交税赠予的个人所得税和营业税就可以了是吧.这个房子一半继承一半赠予,交税是不是也只交赠予那一半的个税呢.

回答：

房屋时05年购买的现在肯定是可以上市交易的了，所以你直接和对方签订合同办理过户即可，上面分析的各种面临的风险你也不必那么担心了。
对于水费方面，你只要按照当初购房的价格和你现在出售价格的差价，交纳5%的营业税和20%的个税即可，而对于交纳的部分，只交纳赠与部分的税款，继承取得房屋时不需要纳税的，具体如何交纳你详细咨询房屋所在地税务机关或房管局即可

追问：

太谢谢你了,

回答：

不客气，希望对你有所帮助。如果还有问题可以继续提问

追问：

呵呵,还有点疑问,中介说赠予的房产满五,是从赠予之时起计算的,房子一半是继承一半是赠予,继承的那一半是满五了,赠予的这一半没有满五,赠予以后房产证就过户给我改了我的名字,交了契税,现在我很混乱.因为现在不在当地,去当时房管局问过才能知道,

回答：

满5年就是从房屋交付使用开始计算，和赠与继承无关，中介的信息是错误的，不是所有的中介都是专业的，更何况中介机构只负责成交，对于纳税贷款等专业问题他们大多数情况都不太了解。当然，如果你们当地有明确政策另有规定的除外，具体还是咨询房屋所在地房管局吧，你本人不能去可以委托亲友，只是咨询委托亲友没有问题。

追问：

好的太谢谢您了

回答：

不客气！