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国有土地转让

03-25 18:41 悬赏 30 发布者:lyyqia…… 给我留言地区:广西－南宁回答:(15)

甲方以高价从拍卖中心标得土地,并交纳了出让金.同年乙方与甲方签定土地转让合同(甲方未办理土地使用证书等手续)合约为"甲方把其中两块地转让给乙方....",乙方按照合约履行,而甲方却没有按合约把使用权转到乙方名下.此时(甲方未办理土地使用证书等手续)乙方上诉人民法院,一审和二审都以"第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 "判决合同无效. 乙方申请再审(甲方已经办理土地使用证书等手续).请问以"甲方已经办理土地使用证书"这个证据高院会立案吗?(律师们有什么高见).假如立案,能胜诉吗?

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回复时间：2013年03月28日 00时15分

以下分析均是依据事实与法律依据对本案进行的事实求是的分析，不一定迎合当事人的想法。务求让你客观地了解案件可能的发展结果，及早做出诉讼和经营战略的调整。

一、按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第九条的规定，确实可以推定在起诉前没有取得土地权利证书的应为无效。那也就是说一审和二审认定的事实，适用的法律，以及基于事实与法律做出的判决合同无效是没有问题的，合理合法的。

二、既然原一审二审判决合同无效，那么依据《民事诉讼法》申请再审立案的可能性就极低。
1、此案判决合同无效没有错误很难申请再审。
依据2013年1月1日最新实施的《民事诉讼法》第一百九十九条规定:"当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审"。由于此案一审和二审依据当时的事实与理由并没有错误，因此很难申请再审。

2、此案很难找到《民事诉讼法》第200条（法律依据附后）规定的法院应当再审的情形之一，尤其要说明的是，本案甲方最新取得的土地使用证书并非新的证据，该证据与当时判案所依据的事实（无证）并没有关系。

当然如果你能找到《民事诉讼法》第200条第（一）项之外的其他情形，申请再审的可能性也不是没有，这样一来，再审法院考虑到甲方确实办理了产权证，组织双方调解，对你方完全可能更有利。——这是典型的“曲线救国”，也可行。

附2013年1月1日实施的《民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
   （十）未经传票传唤，缺席判决的；
   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

三、如果上级法院不裁决再审——如何救济。
乙方起诉，包括申请再审的理由是因为不履行合同会有损失，但是不要忘记了，合同无效并不代表对方不要负任何责任，在合同无效的情况下，依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。此种情况下，你们乙方除了有权要求对方退还转让款（及利息），还可以要求对方赔偿你们在该土地上投资，建设所耗费的财力和物力以及其他一切损失。但是由于合同无效，双方都有责任，因此建议你方最好要搜集对方虚假承诺有土地权证或能尽快办理土地权证等方面的证据，这样合同无效的责任将主要或全部向对方转嫁。

四、有进一步问题，欢迎追问。

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回复时间： 2013-03-25 19:46

先去高院申请再审吧

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2013-03-27 11:25

很难。这个不属于新证据。

[山西-太原]
朱君秀律师
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回复时间： 2013-03-27 11:54

答：可以的。但是，不能说明一审判决是错误的。

[-]
花满多
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回复时间： 2013-03-27 12:01

"甲方已经办理土地使用证书"是什么时候办的？二审后还是一审前？

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2013-03-27 13:02

要看甲方取得土地证得时间而定，如果是在第一、二审之后，就很难得到高院的支持了。如果是甲方隐匿了办理土地证得时间，还有机会再审。

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2013-03-27 13:34

乙方在一审二审这个诉讼过程中，甲方都没有办理土地使用证，甲乙双方之间的合同的确无效，一审二审判决没有错误。现在甲方已经办理土地使用证的情况下，乙方可以申请再审，这个证据属于新证据，可以在再审中出示使用。

我的补充： 2013-03-27 13:36

那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-03-27 13:42

1，这个证据高院会立案吗?
对于申请再审，需要符合法定条件法院才会受理，那么根据《民事诉讼法》第一百七十九条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）违反法律规定，管辖错误的；
（八）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（九）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（十）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十一）未经传票传唤，缺席判决的；
（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十三）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。

根据你对本案描述的情况，一审和二审判决作出的事实依据是当时甲方并没有取得土地使用权证，所以判决合同无效，当时法院作出这样的判决也是合法的，没有错误。但由于现在甲方已经取得了土地使用权证，使当时判决所依据的事实情况发生了重大变更，原判决的事实依据已经不存在了，所以只要你将甲方取得土地使用权证的证据提交给高院，对你的案件申请再审即可，这种情况是符合上述法律规定第一款“有新证据足以推翻原判决”的规定的。

我的补充： 2013-03-27 13:48

2，假如立案,能胜诉吗？
对于本案作出两审判决的法律依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

而乙方现在申请再审时，甲方已经取得了土地使用权证，所以根据上述法律规定，甲乙之间的土地使用权转让合同应当认定为有效，乙方只需提交甲方取得所有权证的证据及相关文件即可，本案很有可能会撤销原判，发回重申。合同确认有效后，乙方就可以要求甲方继续履行，将其中两块土地使用权转让给乙方，同事乙方还可以追究甲方的违约责任。

一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

而胜诉率这个问题没法直接回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。