合资建房引起的争议

背景: 
1993年甲方”张三” 与乙方”李四” 签订合同合作建房，甲方提供其已申请土地使用权的土地约200平方，乙方出资，于1994年竣工。房屋一栋房共六套单位， 合共约580平方面积。甲方拥有其中一套单位的使用权（约1995年入住），另外五套单位的使用权归乙方（其中两套1995年有人入住，另外3套约2003年入住）。
甲方是本地户口， 但乙方并非本地户口，但随后乙方又把其中两套单位分别给与另外两户居住（另外两户均为本村户口（约1995年入住），至于乙方与另外两户的协定，甲方便不得而知了）。

直到2012年， 发展商到村里进行旧区改造项目，对于可建而未建房的土地， 按照土地面积的1：2.5来作补偿， 但是拥有土地使用权的一方需要向发展商补偿1200元/平方的造价。（即若土地面积为100平方，发展商会补偿200平方等值面积的房子（计算方法：发展商对回迁房的估价是6000元/平方。其中土地价值4800元/平方， 房屋造价1200元/平方。即回迁房补偿面积实际为=100*2.5*（6000-1200）/6000=200平方）。
对于已建房，并且房屋楼层超过2.5层， 拆迁后按照实际建造面积补偿。由于土地使用权是“张三”的，并且房屋也没有房产证。发展商便与张三签订合同，并同意拆迁补偿给张三回迁房面积580平方。然后“张三”就纳闷了，这补偿的580平回迁房该怎样分配呢？自己的最大效益又能去到哪里呢？

“张三”疑问：
1，对于1993年签订的合资建房的合同是否违背了国家法律？ 是否具有法律效力？“张三“能否向法院起诉“该合同无效”呢 ？
2， 如果此1993年签订的合同具有法律效力，那就有以下疑问：1993年的合同里提到“如果任何一方毁约或者导致合同不能执行的，需要补偿对方的所有损失，按照对方拥有的房产价值200%赔偿。” 而“张三”认为此发展商拆迁补偿方案中土地占有4800元/平方的价值， 而房屋造价就只占“1200元/平方”。 如果按照“1200元/平方*200%*“李四“所占5套单位的总面积”补偿给“李四”是否合理？ 有胜数吗？
3， “李四” 把其中两套单位分别给与另外两户居住（另外两户均为本村户口）。到目前也住了差不多20年了。另外两户就拿着一个理据“即使没有任何证明， 但是居住了20年，他认为自己已拥有其房产和地产的使用权了”。 请问法律上支持样的理据吗？
4，“张三”只曾与 “李四”签订合资建房的合同，并没有和以上提到的“另外两户”有任何协议。 在这次回迁房补偿中，“张三”是否只需要和“李四”协商好就可以了？ 而“李四”就应该和他“把其中两套单位授予的另外两户“协商，对吗？


                                                         2013年3月