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房产纠纷
03-26 11:32 悬赏 20 发布者:huangz…… 给我留言 地区:广西－梧州 回答:(9) 
律师：你好！
很高兴通过110法律咨询网向你咨询有关房屋纠纷事项。
我在老家县城有一祖传老屋（因与邻居有纠纷一直没办有房产证），与哥哥平均享有。2009年3月哥哥说老屋近日自然倒塌而我户口已签到外地，老屋属于集体土地，按政策规定我不能再享有此屋，便与我签了一份协议，我以前欠他的18000元不用我还，但老屋和我以后再没有任何关系。之后他便在原址上建了新房。
2011年10月我和他再次谈及老屋时，他无意中透露了老屋是他私自拆毁的，并说到他曾告诉过村上的唐某此事。但当时我没有电话录音。
今年春节前我电话中说他欺骗我，老屋不是自然崩塌的而是他私自拆毁的，而且他也告诉过唐某此事，他无任何理由不经我同意私拆我的房屋。那份协议是他欺骗我签订的，是无效的。他应当把我的地方退还给我。他没有否认我的说法，只是叫我去法院解决。当时我做了电话录音。
请问：1.这份电话录音可以作为我哥私拆我的房屋的有效物证吗？2.如果唐某愿出来作证或有唐某证实此事的电话录音，可以作为有效物证吗？3.如果母亲（父亲1991年已去世）出面或电话证明这栋老屋是我和哥哥平均分享的（以前只是口头协议分屋），可以作为我和哥哥平均分享这套老屋的有效证明吗？4.我正在找的律师（他曾帮我处理过别人欠我款不还的官司）是以前我哥介绍我认识的，合适做我的律师吗？5.他会否被我哥买通从而对我不利？6.我想通过他在我和我哥间调解，是否可以？7.如果由他在与我哥交谈中偷录我哥的录音可否有效（那时我哥可能比较信任他可能会说实话而不说谎）？8.通过法律我要回我房屋的成功率会有多大？
如能得到各位律师百忙中的答复，不胜感激！
祝工作顺利，万事如意！
黄先生
很高兴通过110法律咨询网向你咨询有关房屋纠纷事项。
我在老家县城有一祖传老屋（因与邻居有纠纷一直没办有房产证），与哥哥平均享有。2009年3月哥哥说老屋近日自然倒塌而我户口已签到外地，老屋属于集体土地，按政策规定我不能再享有此屋，便与我签了一份协议，我以前欠他的18000元不用我还，但老屋和我以后再没有任何关系。之后他便在原址上建了新房。
2011年10月我和他再次谈及老屋时，他无意中透露了老屋是他私自拆毁的，并说到他曾告诉过村上的唐某此事。但当时我没有电话录音。
今年春节前我电话中说他欺骗我，老屋不是自然崩塌的而是他私自拆毁的，而且他也告诉过唐某此事，他无任何理由不经我同意私拆我的房屋。那份协议是他欺骗我签订的，是无效的。他应当把我的地方退还给我。他没有否认我的说法，只是叫我去法院解决。当时我做了电话录音。
请问：1.这份电话录音可以作为我哥私拆我的房屋的有效物证吗？2.如果唐某愿出来作证或有唐某证实此事的电话录音，可以作为有效物证吗？3.如果母亲（父亲1991年已去世）出面或电话证明这栋老屋是我和哥哥平均分享的（以前只是口头协议分屋），可以作为我和哥哥平均分享这套老屋的有效证明吗？4.我正在找的律师（他曾帮我处理过别人欠我款不还的官司）是以前我哥介绍我认识的，合适做我的律师吗？5.他会否被我哥买通从而对我不利？6.我想通过他在我和我哥间调解，是否可以？7.如果由他在与我哥交谈中偷录我哥的录音可否有效（那时我哥可能比较信任他可能会说实话而不说谎）？8.通过法律我要回我房屋的成功率会有多大？
如能得到各位律师百忙中的答复，不胜感激！
祝工作顺利，万事如意！
黄先生
问题补充：
如果起诉我哥，是否过了有效期？
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最佳答案
- [青海-西宁]
- 超级账号5律师
- 电话：1
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回复时间：2013年03月26日 15时55分
1这份电话录音可以作为我哥私拆我的房屋的有效物证吗？
答：电话录音可以作为你哥私拆你房屋的物证，但是在庭审之前要就该录音制作录音笔记，书面提交法庭。
2.如果唐某愿出来作证或有唐某证实此事的电话录音，可以作为有效物证吗？
答：唐如果同意出庭作证或提供书面证词，可以作为证据来认定。
3.如果母亲（父亲1991年已去世）出面或电话证明这栋老屋是我和哥哥平均分享的（以前只是口头协议分屋），可以作为我和哥哥平均分享这套老屋的有效证明吗？
答：你母亲如果可以作证，口头的协议也可以认定。
4.我正在找的律师（他曾帮我处理过别人欠我款不还的官司）是以前我哥介绍我认识的，合适做我的律师吗？
答：律师首先不会考虑是由谁来介绍他做的这个案子，这个我认为影响不大。
5.他会否被我哥买通从而对我不利？
答：可能性不大。
6.我想通过他在我和我哥间调解，是否可以？
答：可以通过他来调解此事。
7.如果由他在与我哥交谈中偷录我哥的录音可否有效（那时我哥可能比较信任他可能会说实话而不说谎）？
答：有效。
8.通过法律我要回我房屋的成功率会有多大？
答：成功的可能性不大，因为你与你哥就该房屋写过一份书面的协议，协议中约定将该房屋归你哥，而你欠他的18000元不用归还，虽然前期的证据能证明你哥有欺诈的故意，但是欺诈合同是行使撤销权，而诉讼时效只有一年，所以无法通过法院来撤销合同。建议你和你哥最好调解处理此事，一奶同胞，不必法庭相见。慎之！
答：电话录音可以作为你哥私拆你房屋的物证，但是在庭审之前要就该录音制作录音笔记，书面提交法庭。
2.如果唐某愿出来作证或有唐某证实此事的电话录音，可以作为有效物证吗？
答：唐如果同意出庭作证或提供书面证词，可以作为证据来认定。
3.如果母亲（父亲1991年已去世）出面或电话证明这栋老屋是我和哥哥平均分享的（以前只是口头协议分屋），可以作为我和哥哥平均分享这套老屋的有效证明吗？
答：你母亲如果可以作证，口头的协议也可以认定。
4.我正在找的律师（他曾帮我处理过别人欠我款不还的官司）是以前我哥介绍我认识的，合适做我的律师吗？
答：律师首先不会考虑是由谁来介绍他做的这个案子，这个我认为影响不大。
5.他会否被我哥买通从而对我不利？
答：可能性不大。
6.我想通过他在我和我哥间调解，是否可以？
答：可以通过他来调解此事。
7.如果由他在与我哥交谈中偷录我哥的录音可否有效（那时我哥可能比较信任他可能会说实话而不说谎）？
答：有效。
8.通过法律我要回我房屋的成功率会有多大？
答：成功的可能性不大，因为你与你哥就该房屋写过一份书面的协议，协议中约定将该房屋归你哥，而你欠他的18000元不用归还，虽然前期的证据能证明你哥有欺诈的故意，但是欺诈合同是行使撤销权，而诉讼时效只有一年，所以无法通过法院来撤销合同。建议你和你哥最好调解处理此事，一奶同胞，不必法庭相见。慎之！
提问者对最佳答案的评价：
您的答案我非常满意并予以采纳，以后如果还有与此案有关的问题，希望还能得到您的答复和支持。非常感谢您，并祝您工作顺利，生活愉快，万事如意！
其它答案
- [北京-西城区]
- 赵亮律师
- 276273积分
回复时间： 2013-03-26 12:03
房屋产权以登记为准，登记在谁名下产权就归谁所有，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：
电话录音可以作为证据使用，只要录音中的内容能够体现你哥哥私自拆除房屋的事实即可，当然实践中仅有电话录音也是不够的，如果你要诉讼解决，肯定还需要其他证据来佐证，因为录音这种证据非常容易被伪造，真实性难以保证，需要其他证据辅佐才能得到法院的认可。
当然可以。
证人证言也是合法的证据形式，只要唐某愿意出庭作证，辅佐电话录音的内容，证明你哥哥私自拆除房屋的，可以作为有效的证据使用，来支持你的主张。
口头协议由于很难举证所以法庭上都是做无效处理的，但如果你母亲愿意出庭作证，认可当初的口头协议，你和你哥哥也都没有异议，那么这样的口头协议就是有效的。
既然你是哥哥的朋友，那么处理你和你哥哥之间的纠纷也许有风险，当然律师的执业道德最基本的要求就是维护自己当事人的合法权益，如果对方是一名合格的律师的话，我想你委托那位律师应该没有问题，他会站在你的角度为你维权，但如果你对他的了解不充分，他又是你哥哥的朋友，有可能会为你哥哥的利益出卖你的，那么这样的律师我建议你还是充分考察，谨慎考虑吧。
偷偷录取的录音可以在法庭上作为证据出示，你也可以委托律师代为取证，只要你说的这名律师愿意做就没问题。
也有这种可能，既然是你哥哥的朋友，那么在你和哥哥之间有利益冲突时，他会站在哪一边这显然是一个值得重视的朋友，一旦他和你哥哥恶意串通，是很可能对你不利的。
当然可以，你和你哥哥毕竟还是一家人，建议以协商为主，实在无法协商的再到法院诉讼解决也不迟，这名律师也可以当你们的调解员，如果你和哥哥能够对此事协商一致，那么在律师的帮助下签订和解协议，或者拿出一个可行的方案执行即可。
对于房屋所有权，上面已经解答过，房屋产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有，但你家的房屋虽然已经分家，但的确没有办理房产证，所以你很难证明你对房屋有所有权的，要做这个诉讼有一定难度。而且现在房屋已经实际灭失了，原有的房屋已经不复存在，你对一个不存在的房屋确认所有权，法院是不会受理的，这种情况下，你只能就原有房屋的实际价值，要求你哥哥对你做出实际经济补偿，支付你相应份额的房价款即可。
而对于胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
没有。
这个问题属于诉讼时效的问题，按照法律规定，民事纠纷诉讼时效为2年，自当事人知道或应当知道侵权行为发生之日起计算，超过诉讼时效的，当事人丧失胜诉权。
而你家的房屋虽然当初分割和签订放弃协议时距离现在也10多年了，但只要从你知道你哥哥隐瞒真相擅自拆除房屋时开始计算，两年内提起诉讼就可以，是没有过时效的。
我的补充： 2013-03-26 12:05
1，这份电话录音可以作为我哥私拆我的房屋的有效物证吗？电话录音可以作为证据使用，只要录音中的内容能够体现你哥哥私自拆除房屋的事实即可，当然实践中仅有电话录音也是不够的，如果你要诉讼解决，肯定还需要其他证据来佐证，因为录音这种证据非常容易被伪造，真实性难以保证，需要其他证据辅佐才能得到法院的认可。
我的补充： 2013-03-26 12:06
2，如果唐某愿出来作证或有唐某证实此事的电话录音，可以作为有效物证吗？当然可以。
证人证言也是合法的证据形式，只要唐某愿意出庭作证，辅佐电话录音的内容，证明你哥哥私自拆除房屋的，可以作为有效的证据使用，来支持你的主张。
我的补充： 2013-03-26 12:26
3.如果母亲（父亲1991年已去世）出面或电话证明这栋老屋是我和哥哥平均分享的（以前只是口头协议分屋），可以作为我和哥哥平均分享这套老屋的有效证明吗？口头协议由于很难举证所以法庭上都是做无效处理的，但如果你母亲愿意出庭作证，认可当初的口头协议，你和你哥哥也都没有异议，那么这样的口头协议就是有效的。
我的补充： 2013-03-26 12:30
4.我正在找的律师（他曾帮我处理过别人欠我款不还的官司）是以前我哥介绍我认识的，合适做我的律师吗？既然你是哥哥的朋友，那么处理你和你哥哥之间的纠纷也许有风险，当然律师的执业道德最基本的要求就是维护自己当事人的合法权益，如果对方是一名合格的律师的话，我想你委托那位律师应该没有问题，他会站在你的角度为你维权，但如果你对他的了解不充分，他又是你哥哥的朋友，有可能会为你哥哥的利益出卖你的，那么这样的律师我建议你还是充分考察，谨慎考虑吧。
我的补充： 2013-03-26 12:31
7.如果由他在与我哥交谈中偷录我哥的录音可否有效（那时我哥可能比较信任他可能会说实话而不说谎）？偷偷录取的录音可以在法庭上作为证据出示，你也可以委托律师代为取证，只要你说的这名律师愿意做就没问题。
我的补充： 2013-03-26 12:32
5，他会否被我哥买通从而对我不利？也有这种可能，既然是你哥哥的朋友，那么在你和哥哥之间有利益冲突时，他会站在哪一边这显然是一个值得重视的朋友，一旦他和你哥哥恶意串通，是很可能对你不利的。
我的补充： 2013-03-26 12:33
6.我想通过他在我和我哥间调解，是否可以？当然可以，你和你哥哥毕竟还是一家人，建议以协商为主，实在无法协商的再到法院诉讼解决也不迟，这名律师也可以当你们的调解员，如果你和哥哥能够对此事协商一致，那么在律师的帮助下签订和解协议，或者拿出一个可行的方案执行即可。
我的补充： 2013-03-26 12:36
8.通过法律我要回我房屋的成功率会有多大？对于房屋所有权，上面已经解答过，房屋产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有，但你家的房屋虽然已经分家，但的确没有办理房产证，所以你很难证明你对房屋有所有权的，要做这个诉讼有一定难度。而且现在房屋已经实际灭失了，原有的房屋已经不复存在，你对一个不存在的房屋确认所有权，法院是不会受理的，这种情况下，你只能就原有房屋的实际价值，要求你哥哥对你做出实际经济补偿，支付你相应份额的房价款即可。
而对于胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
我的补充： 2013-03-26 12:39
9，如果起诉我哥，是否过了有效期？没有。
这个问题属于诉讼时效的问题，按照法律规定，民事纠纷诉讼时效为2年，自当事人知道或应当知道侵权行为发生之日起计算，超过诉讼时效的，当事人丧失胜诉权。
而你家的房屋虽然当初分割和签订放弃协议时距离现在也10多年了，但只要从你知道你哥哥隐瞒真相擅自拆除房屋时开始计算，两年内提起诉讼就可以，是没有过时效的。
追问：
他当时不否认也不反对我的说法（我想是因为他心虚），可否视作他默认私拆我的房屋？
回答：
稍等。我会逐一对你提出的问题作出解答。
追问：
他“不否认”是指我电话中说他“欺骗我，老屋不是自然崩塌的而是他私自拆毁的，而且他也告诉过唐某此事，他无任何理由不经我同意私拆我的房屋。那份协议是他欺骗我签订的，是无效的。他应当把我的地方退还给我”，他对此不作表态，只是叫我去法院告他（可能他认为我没有证据或没有钱或没空闲告他）
回答：
既然有这样的内容，那么可以作为直接证据使用，证明你哥哥自私拆除房屋的事实，法院诉讼中只认直接证据，不会推论认定某人有过错，法庭上更不会推定默认的。
追问：
我已将悬赏给了陕西的水鹏飞律师。您的答案也非常好和非常详细，可惜我没法把悬赏分拆给您，真对不起。 无论如何，我都非常感激您在百忙中及时、详尽、满意地帮忙我。非常感谢您！
- [-]
- lawyer2011
- 给我留言
- 32积分
回复时间： 2013-03-26 12:39
你好，我们是梁剑兵教授的学生，您的问题我们小组可以为您提供咨询服务，作为我们学习和实践的一项，希望您能够给我们提供更多详细的信息
- [北京-朝阳区]
- 李三勇律师 VIP
- 电话：13311076167
- 280571积分
回复时间： 2013-03-26 13:54
问题较为复杂
可来电、来访。
可来电、来访。
- [上海-浦东新区]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间： 2013-03-26 14:29
你好，咨询的问题较为复杂，建议带上录音资料面谈。
- [广东-广州]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间： 2013-03-26 15:06
针对您的几个问题，一一答复如下：
1、录音可以作为证据；
2、唐某可以作为证人出庭，提供证人证言，这也一种证据；
3、您母亲最好出庭作证，而不是电话证明，出庭可以证人身份出庭；
4、可以找该律师帮助您，不违反相关法律规定；
5、如果您对该律师有所怀疑，则建议您也可以考虑请其他的律师；
6、可以通过调解，但不一定要通过该律师，也可以通过当地村委会出面调解；
7、可以试试，录音可以作为证据；
8、您若起诉，要想好具体的诉讼请求，只要诉讼请求恰当，是很可能可以获得支持的。因为您之前曾经找过你哥，故没有超过时效（时效为初步判断）
1、录音可以作为证据；
2、唐某可以作为证人出庭，提供证人证言，这也一种证据；
3、您母亲最好出庭作证，而不是电话证明，出庭可以证人身份出庭；
4、可以找该律师帮助您，不违反相关法律规定；
5、如果您对该律师有所怀疑，则建议您也可以考虑请其他的律师；
6、可以通过调解，但不一定要通过该律师，也可以通过当地村委会出面调解；
7、可以试试，录音可以作为证据；
8、您若起诉，要想好具体的诉讼请求，只要诉讼请求恰当，是很可能可以获得支持的。因为您之前曾经找过你哥，故没有超过时效（时效为初步判断）
追问：
我已将悬赏给了陕西的水鹏飞律师。您的答案也非常好，可惜我没法把悬赏分拆给您，真对不起。 无论如何，我都非常感激您的大力帮忙。非常感谢您！
- [北京-朝阳区]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间： 2013-03-26 15:36
证据有效，可以起诉
- [广东-广州]
- 110网律师
- 8388607积分
回复时间： 2013-03-26 15:48
建议与律师面谈
- [山东-青岛]
- 徐志远律师
- 312922积分
回复时间： 2013-03-26 20:37
我认为，你的证据不足以取胜的！又是亲兄弟，没有必要争了。
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