2009年买的房子至今没拿到房产证。

尊敬的律师先生你好，我在2009年买了一套80多平米的楼房，当时我们这里房价1300多元，这个房子是一个个人盖得，没有签订任何合同，房价共计11万元，我付了他8万元，说好剩下3万第二年办出房产证再付。可4年过去了到今天也没办出房产证，每次都说过一段时间。我怀疑他根本办不出房产证。  
问题一：我该怎么维护自己的权益？
问题二：如果实在办不出来，要求退房的话当时房价1300元一平米，现在2300元一平米。我能得不能按照现在的房价要求对方补偿。
问题三：卖房者这样做是不是存在什么过错，会受到什么惩处。