已解决问题

二房东违约怎么办

04-25 14:09 悬赏 45 发布者:我是俊哥给我留言地区:福建－福州回答:(10)

各位律师好，我先介绍一下情况：我在今年3月15日和二房东签合同（未经过中介就我们两个私下签的）把房屋租给他到今年年底，在合同里同意二房东可以租给第三方使用（实际就是当做群租房），规定每月付房租时间是16日，只要超过16日，即二房东就算违约，而且规定二房东一旦违约我就有权随时中止合同并立刻收回房子且有权处置房子里面的家电家具（因为这些家电家具都是他的），现在二房东直到17日都没有付款，已经构成违约，我微信联系他，跟他说他已经违约，我要收回房子，现在二房东各种拖欠抵赖，我已经无法跟他和平友好的解决（所以各位律师不要回答说叫我再跟他协商，你们的答案要建立在双方无法私下协商的基础上），现在我决定5.1之前去强制换锁，并让房子里的第三方人员离开（给了他们一周时间搬离）且把那些家电家具强制拆除都卖掉，因为我要重新装修房子然后租给别的人，二房东说我这么做就要上法院起诉我不让我这房子租给别人，要跟我耗时间不让我出租，我不怕打官司，我是合理的，他是违约的，只是我想打官司要几个月吧，请问律者第1个问题：二房东现在要打官司，我是否可以一边陪他打，一边马上装修房子租给别人呢？（我是准备5.15左右就装修好找别人来出租了），第2个问题：我跟他说违约的时候他找了2个借口1个是说因为现在国家整顿群租房，他不放心所以才没有16日付房租所以他不算违约，还有一个借口是说他16号把钱给了他一个朋友叫朋友钱汇给我后来17日这朋友把他钱吞了没汇，他去报警抓他这朋友，18日朋友马上被抓住了钱追回来了，说派出所可以证明这事所以他不算违约，他18日的时候有联系我要付房租被我拒绝了，请问他这两个借口可以算不他违约么？麻烦各位律师耐心回答我这2个问题，谢谢！

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

最佳答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083609积分

回复时间：2020年04月25日 15时19分

你好！细看了你的问题，前期问题在上一个VIP问题中已经回复，现针对你的新问题再次一一回复如下：
1、解除合同，收回房屋后，可以装修重新出租。至于他你的纠纷，他可以通过诉讼处理，并不影响你的出租。
2、如果他采取极端的手段影响你的出租，你可以取证并保留证据，对于侵权行为造成的损失，可以要求赔偿。
3、你的第1个问题：
国家整顿群租房，不是违约的免责理由。不可能一个不合法的行为还成了违约理由，那不变相支持不合法行为了。对于合约的免责，一般出现不可抗力才有可能。而整顿群租房并非不可抗力，相反是违法行为。
4、你的问题2：
他授权也好，还是委托也好，由于第三人的原因，没有履约，也是违约的。也不是免责理由。你和他才是合同相对方。第三人不履行受托事务，造成的损失，应该由第三人对二房东赔偿。并不能就认为不违约。
5、所以综上所述，这两个借口都不是免责的理由，依然不能否定违约事实。对于此，你可直接依合同约定，解除合同，收回房屋。。。可以装修出租，不需要理会他。他要诉讼，就应诉就行了。
6、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！如有进一步需求的可来电话沟通

追问：

请教律师3个问题：1.你说国家整顿群租房并非不可抗力，相反是违法行为---这个意思我不太理解，这个国家整顿群租房怎么是违法行为呢？2.还有你说可直接依合同约定，解除合同，这个解除合同我要怎么做，我现在就是在微信上告诉他我们解约，这样够了么？不够的话要怎么做3.就是从他提起诉讼到我应诉到最后法院宣判的这段期间内（感觉至少1-2个月吧），我把房子租给他人---这个行为是不违反法律的，律师你是这个意思对吧！

回答：

1、群租房是违法，国家整顿是应该的。违法行为是指群租行为。所以，行政机关的整顿群租，不能以不可抗力来主张免责。
2、直接告知解除，给予一定宽展期搬离，然后你收回房屋就行。
3、租给他人不违法的。

追问：

我于昨天就是4.25微信通知二房东解除合同，二房东不说话，故意装作没收到微信，我是发了很多条微信说解除合同了！那是不是从发法律说来说，今天我就可以算和他正式解除合同关系了（不管他回不回我微信），今天开始他的违约责任就可以按合同里面规定的违约条款来执行（主要就是没收他的家电家具我准备拿去卖掉），我的理解是这样子，请问律师对么？

回答：

1、合同的解除，你的通知送达对方即可。不需要他回复。
2、对于家电家具是否卖掉，可以依合同约定处理。如果合同有约定你可以处置并没收，你可以卖掉弥补房租损失。也可以作为违约金来充抵。
但是需要注意是，家具家电的价值，如果远远超过违约责任或所欠房租太多，显失公平，很有可能会产生新的纠纷。对其家具家电价值的纠纷，对方索要回处理价值充抵后的残值。。
3、建议，家具家电不用去处置，就放置在房屋内，反正你要另外出租，照样可以使用的。以后产生纠纷，家具家电仍在，也不会有新的纠纷。诉讼清了再进行处理。但你在这过程中出租产生收益了，何乐而不为。

追问：

律师我今天又联系了二房东，可二房东说我和她签的合同无效，因为群租房是违法的，我记得以前有问过，当时律师有说过这个合约只要双方签字就是有效的，我想再请问律师这种群租房的合同是肯定有效的对么？还有就是住在里面的租户，我已经提起1周通知他们搬走了，可是今天去沟通还是坚决不搬，一副住到底的样子，我只好准备强制换锁了，可他们说我管不了他们还要报警抓我，我觉得应该警察是站在我这边的，对么？

回答：

合同有效的。。前面已经跟你说过，就算换锁也是经济纠纷，不归警察管，也不是公安机关受案范围。

追问：

好的，那我要是开锁，那要不要全程录像，免得到时候第三方租户耍赖说我破坏或者偷他们的东西什么的，律师有什么措施和建议呢

回答：

可以寻找警察、社区人员、邻居等两人以上陪同，录像开门，这样更稳妥。

追问：

谢谢律师，最后一个问题，现在我要全部打掉群租房的布局，准备全部装修重新恢复成原来的房屋布局再租给别人，那二房东在屋里的空调洗衣机和床书桌这些我都要准备卖掉，我自己买新的！你说过家具家电的价值如果超过他欠我的租金，会产生纠纷，但是合同原文有一条是这样写的：如果二房东违约，我可以以任何方式处理他在房屋内的所有物品，二房东不得有任何异议！有这一条就算超过所欠租金，我也可以卖掉吧？他就是后面告我赔家电家具法院也不会支持他吧？毕竟合同有这么一条款在！因为要装修，没地方放置这些家电家具，只能卖掉处理

回答：

可以依据此条处理。但最终需要看价值是否远超所欠房租和违约金总和。。如果相当或超出所欠不多，可以的。如果超出太多，等于承担违约责任损失太多，法院可能会判决适当补偿对方。
对于此类纠纷，以经验判断，金额不大，对方除非为了出口气，否则不会轻易诉讼，毕竟费时费力，不一定能得到所要想的。

追问：

我把家电和家具卖掉之后，法院或二房东如何判断这批家电和家具的价值呢？我要不要留下微信的收钱记录

回答：

可以保留收钱记录

其它答案

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153989积分

回复时间： 2020-04-25 15:04

建议纠纷解决后再出租房屋。。

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795595积分

回复时间： 2020-04-25 17:45

您好，律师已了解你的基本情况，对你提出的问题，在查阅相关法律法规后经仔细研究，现回复如下：
一、依据合同约定，二房东应在16日支付租金，只要超过16日未支付即构成违约；
二、依据合同约定，二房东违约（未支付租金）的，你享有合同的单方解除权，即不需要二房东同意，你就可以直接解除合同；
三、现针对的问题，回复如下：
1、第1个问题：
如前所述，你可以解除合同，收回房屋。可以重新装修后，出租给其他人；如果二房东要打官司，你就陪他玩。二房东未按期支付租金已经构成违约，他不可能赢得官司；
2、第2个问题：
首先，国家整顿群租房并不是二房东免责的法定理由或合同约定可以免责的理由。其次，无论二房东让谁支付你租金，也不论任何原因导致受委托的人没有支付租金，只要你在16日没有收到租金，二房东就构成违约。二房东的两个理由，都不能成为他免责的合法理由。
四、依据合同约定，在二房东违约时，你享有单方解除权。你现在已经微信方式告知二房东你要解除合同，则租赁合同自你的微信通知到达二房东时解除。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

回答：

您好，一、你已经发了微信，无论二房东是否回复，只要收到你解除合同的微信即可；
二、你可以按照合同约定处理，收回房屋。但对于二房东的家电，无论合同是否约定你可以没收，律师建议，你可以暂扣家电，但暂时不要处理家电；
三、因为，根据合同法的规定，二房东对你解除合同不同意的，其可以向法院起诉确认解除合同的效力。建议你待租赁纠纷彻底解决后，再做处理。
法律依据：《合同法》
第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

追问：

回答：

您好，一、能与二房东签订的租赁合同是合法有效的；
二、虽然，你强制换锁不一定会承担责任，但任何强制性的手段都有可能激化矛盾，都有可能给双方造成不必要的损害、损失；对于民事纠纷，警察可以帮助调解，如果调解不成的，会告知双方通过法律途径解决；
三、对于民事纠纷，如果协商不成，律师建议法律途径（法院起诉）予以解决。

追问：

好的，那我要是开锁，那要不要全程录像，免得到时候第三方租户耍赖说我破坏或者偷他们的东西什么的，律师有什么措施和建议呢

回答：

您好，虽然，律师一再提醒你，不要采取强制手段解决你的租赁纠纷，以免给双方造成不必要的损害、损失。但如果你坚持要强制开锁，应当全程录音录像。
你可以到当地公证处咨询，问问能否就你的开锁过程进行公证。

追问：

谢谢律师，最后一个问题，现在我要全部打掉群租房的布局，准备全部装修重新恢复成原来的房屋布局再租给别人，那二房东在屋里的空调洗衣机和床书桌这些我都要准备卖掉，我自己买新的！你说过可以先不处置家具家电，但是因为要装修，没地方放置这些家电家具，只能卖掉处理，在合同原文有一条是这样写的：如果二房东违约，我可以以任何方式处理他在房屋内的所有物品，二房东不得有任何异议！有这一条他就是后面告我赔家电家具法院也不会支持他吧？毕竟合同有这么一条款在！

[福建-厦门]
林忠律师
52512积分

回复时间： 2020-04-26 07:19

可以起诉处理

[辽宁-大连]
张德华律师
68157积分

回复时间： 2020-04-26 08:57

建议纠纷解决后再出租房屋。。

[江西-南昌市]
李佺律师
16512积分

回复时间： 2020-04-27 09:53

可以起诉处理

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2020-04-27 14:19

第一、你作为房屋所有人也就是物权人你享有房屋占有使用收益处分的权力，因此，你可以收回房屋装修甚至可以出租给他人，这是你的权力；第二、约定了逾期支付房屋租金可以收回房屋视为合同的约定解除，未违反法律禁止规定应该有效，房屋的实际居住人员你可以要求其退出，你的物权大于他们的债权，实际承租人可以要求二房东承担违约责任，关于你对房屋家电的处置权应视为违约金；第三、关于未如期缴纳房屋租金的抗辩理由不属于不可抗力的范畴，不构成违约的抗辩，不足以抵消你的合同解除权。希望本解答对你有帮助。

追问：

好的，那我要是开锁，那要不要全程录像，免得到时候第三方租户耍赖说我破坏或者偷他们的东西什么的，律师有什么措施和建议呢

回答：

可以录像，叫物业陪同。确定好租客和二房东之间物资的区别

[河南-洛阳]
蒋广泉律师
294积分

回复时间： 2020-04-27 16:45

一.你完全可以一边陪他打官司，一边立即装修好租给别人。但前提是你得在叫开锁公司开锁之前，做一个证据保全公证。这样，无论二房就无法讹诈到你。
二.不管他叫朋友代付，还是国家对二房东政策的变化，都不影响他违约的事实成立。你全力以赴维权即可。不用怕他

追问：

这个证据保全公证是要怎么做啊，能不能详细告知

回答：

你拿着你们的租赁合同，以及相关的现有材料，包括能证明你是大房东的相关证据，到该租房所在地的公证处，申请证据保全公证即可。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2020-04-27 19:32

1、你没有强制收回房屋，处理他的财物，他没有理由和你打官司；2、按照合同规定他违约是没有问题的，他的理由都很牵强，不会得到法律的支持，而且到目前他也没有说并积极的要给付房租，所以你可以解除合同；3、解除合同合理但是应该给对方合理的时间搬出。4、撬门换锁是违法的，房屋出租以后属于承租人的合法私人场所。5、换锁时应该聘请第三方（居委会人员邻居等等）现场作证并详细记录“搬出的物品（录音录像）并妥善保管”。6、有人在出租房居住，应该注意防止激化矛盾，引起其他不必要的纠纷；7、如果顺利是强行收回房屋，应该尽快装修并出租，防止损失扩大。8、如果你采取强制收回，二房东起诉你的可能性很大，一审诉讼大约3-6个月结案，做好思想准备。还需要咨询电话联系我。祝你好运。