2003年，某房地产公司在某市市郊开发“高虹”公寓楼， 并刊登广告预售楼房

2003年，某房地产公司在某市市郊开发“高虹”公寓楼，
并刊登广告预售楼房。之后，方某与房地产公司签订购房合同，
合同中约定“房地产公司以28万元人民币的价格将该公寓一套
三室一厅的公寓预售给方某，面积为118平方米，交房日期定为
一年以后”。
一年后，方某拿到了公寓钥匙，然后持有关凭证到房地产
管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉方某，经调查该
公寓系房产公司与某村集体经济组织社的合作开发项目，到目
前为止尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付
土地出让金，也没有取得土地使用权证，因此方某仅凭与房地
产公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。
方某找到房地产公司要求退房，被销售人员拒绝。
方某认为房地产公司在售房过程中故意隐瞒该房产未取得
土地使用证的实际情况，导致无法办理房产登记手续，起诉
要求法院撤销购房合同，要求房地产公司返还购房款并赔偿。
方某与房地产公司签订的购房合同是否有效?如果合同无
效，责任方是谁?应如何承担责任?