科研 工业用地合作开发

有几个问题向你咨询一下，目前我们公司受某国有企业委托，对该企业下所有的两块地进行招商合作。
 第一块地是科研用地，属于政府科研出让于该企业，现目前该企业想借此地合作开发方式回笼资金，该用地地面面积两万多平方米，地面建筑一四层写字楼，请问现在进行合作开发，是否还需要进行土地一级开发，费用什么怎么算，哪几种开发方式较好。
第二块是是工业出让，属于原有厂址迁移，也想找合作开发。具体怎么操作较好。