有土地使用证和房产证的国有划拨性质，不通过规划部门建房有什么风险？

各位律师朋友大家好！
  我家（湖南）是10年前左右通过当地农村供销社购买了他们一套在城效的房子，房子是瓦房土砖结构且有安全隐患，购买时供销社给我们办理了土地使用证（性质为划拨）、房产证都齐全。现在我们想在原来基础上改建一下房子。过程中我们也找了当地规划部门办理了《建设规划证》，且规划建设的面积比原来少了100多平方，当然这个也可以理解。最主要的是1、《建设规划证》上的土地性质改为了商宅用地的性质，而且他们还要求说如果要建房，后面墙要在规划的基础上往前建3米，且不能开窗和大门，我不知道规划还有这样的规定？2、在办后续的〈准建证〉时，说是第一层楼房要收26.5平方，第二层要收16.5平方的费用。
  由于经济问题，办理〈准建证〉需要一些资金会影响我建房计划。帮我要了解几个方面的问题：
  1、商宅用地和住宅用地的收费有什么不同，这个是用地的性质是规划单方决定吗？
  2、如果我后面的手续不办，直接建房，以后有什么风险？

  希望大家能帮帮我解答以上问题？
  谢谢！