你好，我是楼上住户。我家尚未装修也无人居住，由于开发商未做好阳台防水，

这种情况可以这样处理：

1. 首先，及时和开发商沟通，告知他们阳台漏水的问题，要求他们尽快安排维修，因为房屋还在保修期内，防水问题属于房屋质量问题，开发商有责任进行修复。

2. 如果开发商拖延或者拒绝维修，可以收集好漏水的证据，比如照片、视频等，然后向当地的住建部门投诉，要求他们介入协调处理。

3. 同时，也可以考虑通过法律途径来维护自己的权益，比如向法院提起诉讼，要求开发商承担修复责任以及赔偿因漏水造成的损失。

有没有过保修期，你有没有找开发商保修

要看房屋交付时间是否超过5年（防水保修期），5年内如不是自身原因，开发商承担责任；超过5年，你承担责任；即使在5年内，如果你对阳台及防水做了改动，你承担责任。

如果在保修期内可以及时找开发商沟通，请开发商及时维修并承担相应损失。如果已过保修期，因你是房屋所有权人，造成损害的楼下邻居有权向你主张赔偿。

责任主体清晰结论（结合司法判例 + 法规）
1、核心责任：开发商全责（你无责、物业仅协调）
法律依据
《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：阳台属于有防水要求区域，法定最低质保 5 年，从楼盘竣工验收合格日起算；
第十四条：保修期内因房屋原生质量缺陷（防水施工不合格） 造成楼下财产损失，开发商必须免费维修阳台防水、全额赔偿楼下所有泡水损失；
多地同类生效判例：房屋毛坯、未装修、无人居住、未改动任何原有防水，漏水纯粹是交房时防水没做好，楼上业主无任何过错，不承担赔偿、维修责任。
你为什么不用担责？
侵权责任遵循过错原则（《民法典》1165 条）：
你没有装修、没有砸地面、没有改动阳台防水层、无人居住、没有人为蓄水；
漏水根源是开发商施工不达标，属于交付时自带质量问题，你无法预见、无法预防，不存在管理过错。
2、物业角色：只协调、不赔钱
物业义务：到场取证、组织三方现场勘验、书面发函督促开发商维修；
只有物业故意拖延、拒不配合导致损失扩大，才对扩大部分承担少量补充责任，正常协调无赔偿义务。
3、两种例外（你才需要负责）
质保期已超过 5 年；
你自行装修、改动、破坏过阳台原有防水层，漏水是改造导致。
你的情况两条均不满足，无需担责。

责任由开发商承担。你可先与楼下住户协商，共同找开发商要求维修阳台防水、赔偿楼下损失。若开发商拒绝，你和楼下住户可共同起诉开发商，要求其履行维修义务并赔偿相应损失。

责任由开发商承担。你可先与楼下住户协商，共同联系开发商要求其维修阳台防水、赔偿楼下损失；若开发商拒绝，你和楼下住户可共同起诉开发商，要求其履行维修义务并赔偿相应损失。

你好，我是山东菏泽的朱建宇律师，专注民事纠纷和刑事辩护，连续获得回复法律问题咨询17个《月冠军》，有疑难法律问题，找我帮你解决问题，协商不成， 直接起诉解决， 要求赔偿的