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较复杂的房产法律咨询，谢谢！！！

广东－深圳 06-08 08:04 悬赏 15 发布者:happyw…… 给我留言回答:(12)

2013年6月6日，签订一处房产，红本在手，不满五年，房产证上名字为A，但是在去年已通过公证(已见原件)转到了A弟弟B的名下，五年内可以有买卖权，但是房产上的名字还是A；因B在外地出差，6月6日B的老婆C以A代理人的身份（没有任何代理证明），与我在中介的安排下签订了“二手房买卖合同”，并且签订了“佣金承诺书”，且都在相关文件上按了手指印。
    6月6日前已通过订金形式给中介方5000.0元，中介在约我和C见面前，已转账3000.0元给B，6日签订合同时我又给了C定金7000.0元；合同约定10日内再向卖房支付定金20000.0元，那个时候B也才能回到深圳正式补签合同，现在合同上卖方签的是“A代理人B”。
     合同上有约定双方如未按照合同履行义务，按成交价日万分之20支付违约金并继续履行合同，如一方逾期义务超过30日，另一方可解除合同并没收定金或双倍返还定金。
     想咨询，如果我现在（今天是6月8日，刚签合同两天）看上另一处房产，怎么办？
    1、上面描述我与C签订的合同及相关文件是否有效，因C不是房产证上的业主，也不是房产证上业主的委托人，仅口头描述是房产证上业主委托人的妻子，且签订合同时没见到相关证明资料。
    2、已交定金是否可以要求返还？
    3、如我现在不继续履行合同，会承担什么责任呢？
    谢谢！！！

问题补充：

上面的描述“现在合同上卖方签的是“A代理人B”，应为"现在合同上卖方签的是“A代理人C”。B我还没见过！

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回复时间： 2013-06-08 08:33

1、合同有效，见买卖合同司法解释。
2、买方违约，要承担违约责任，合同有约定违约金条款与定金条款的，一方违约时，守约方可选择定金罚责或违约金条款。看卖方选择，如选择定金条款的，卖方有权不退定金。
3、违约责任。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间： 2013-06-08 08:33

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常相坤律师 VIP
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回复时间： 2013-06-13 10:03

你好，1、合同属于效力待定，如果A认可，合同有效，你不履行合同要承担违约责任；
2、如果合同有效，买方违约，定金无法要求返还；
3、在A追认合同有效的情况下，你要承担承担违约责任。

[广东-东莞]
张耀和律师
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回复时间： 2013-06-08 08:44

1、代理人与你签订的买卖合同，有法律效力。因为即使没有书面授权，授权仍有效。
2、不可以要求返还，且对方还可以要求你继续履行合同。
3、定金没收，且对方还可以要求你继续支付剩余购房款。

[广东-广州]
110网律师
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回复时间： 2013-06-08 08:54

A与B房产公证是房屋买卖还是赠与？

追问：

没有具体提到是买卖还是赠与，就是提到2012-2017年B可以买卖等

回答：

公证书没有载明购房款是多少？感觉只是2012年-2017年，B可以帮忙卖房，产权还是A的，是这个意思吗

追问：

1、没有写明购房款是多少？
2、明确写到B代理期限为：2012年-2017年，可以出售、转让及办理与该房产的一切事宜，但是房产证上的名字还是是A的。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-06-08 08:56

你这样无论怎样都有风险，虽然C没有授权委托书，但是一旦A承认C的代理卖房行为，你就需要继续履行合同。如果到时A不承认C的代理卖房行为到时你想继续履行合同都难。建议协商解决，书面通知C在一定期限内拿到书面的授权委托书，如果C不同意再考虑解除合同。

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2013-06-08 09:34

合同只要是自愿签订的，没有违法内容就是有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务，否则应当承担违约责任，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-06-08 09:39

1、上面描述我与C签订的合同及相关文件是否有效，因C不是房产证上的业主，也不是房产证上业主的委托人，仅口头描述是房产证上业主委托人的妻子，且签订合同时没见到相关证明资料。

根据你描述的情况，你与C之间签订的合同目前属于效力待定的合同，但不幸的是，能够左右这个合同效力的人不是你，而是对方。
房屋产权以登记为准，登记在谁名下，产权就归谁所有，你现在购买的这套房屋产权虽然公证给了B，但没有变更登记，仍然登记在A的名下，A还是法律上认可的所有权人，要出售必须由A同意。
而此时C在没有任何授权证明的情况下，以A的名义与你签订买卖合同，这样的合同属于无权处分，无权处分的合同效力待定，如果事后经过产权人A的认可，则合同有效，双方继续履行，如果事后A不认可，那么合同无效，由C对你承担缔约过失责任。

所以从现在的情况看，这个合同的确是效力待定的，而不是如你期望的那样无效，因为只要A现在给C出具一个书面的授权委托书，合同就肯定有效，你不履行就只能承担违约责任，所以说，虽然合同效力待定，但你并不是决定权人，你只能寄希望于A胳膊肘往外拐，站在你一边，不同意合同买卖了，不过这种可能性应该非常小。

我的补充： 2013-06-08 09:41

2、已交定金是否可以要求返还？
可以要求返还，对方同意即可，但对方有不返还的权利。
当然，如果A真的不同意C出售房款的话，那么合同无效，定金当然应当返还，你还可以要求C承担缔约过失责任，赔偿你因此造成的直接经济损失。否则，你现在要求解除合同，退还定金，那么属于违约行为，对方有权不退定金，这是合法的。

我的补充： 2013-06-08 09:45

3、如我现在不继续履行合同，会承担什么责任呢？
根据你描述的情况，对方目前无过错，合同效力只需要A出具授权书即可确定，所以如果这种情况下你不继续履行合同，那么必须承担违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求支付违约金，另一种赔偿对方因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。既然你们双方的合同约定了违约金，那么你应当根据合同约定，按照成交价日万分之20向对方支付。
不过这里需要说明的是，违约金和定金罚则只能选择一种，如果你向对方支付了约定的违约金，那么定金就应当退还，如果定金不退，你也就不应当支付违约金了，不过定金和违约金，你也没有选择的权利，因为对方没有过错，由对方决定哪一种。

我的补充： 2013-06-08 09:49

4，关于你现在怎么办的问题。
你现在看上别的房子不想买这个，而根据你描述的情况下，对你很不乐观，想从无权处分合同无效这个角度下手实在不是一个好办法，因为你没有决定权，合同是否有效，掌控权完全在A。
当然了，本案也不是完全没有办法，你也可以在合同约定的其他情况入手，如果本案交易房屋本身有问题，比如有质量问题，约定与交付房屋实际情况不符合，或者C在出售房屋时有些情况没有告知，没有尽到告知义务等等，有这些过错的话，你可以认定对方违约，要求解除合同，双倍返还定金或者主张违约金了，到时候你就变被动为主动，也许对方就会主动确认合同无效了呢。

追问：

一般卖方有哪些事宜需要尽到告之义务呢？该房屋时B出钱在银行拍卖买的，但是B没有名额，所以就用A的名义办理的房产证！我在深圳

回答：

有很多，比如房屋的基本信息，多大面积，有没有房产证，户口在不在（房子有户口你就迁不进来，也许就直接影响你买房的目的），房屋本身是否存在什么严重的漏水问题，当初最开始购买时使用的是20年贷款还是30年贷款（这个影响到你以后能贷款多少年的问题），总之，你要找到与合同约定不符的地方，说简单点就是鸡蛋里挑骨头也行，找对方的错还不容易啊，找到一点就咬住不放即可。
至于你说的B以A的名义办理的房产证这个影响不大，因为AB就是一家的，人家家庭内部纠纷，和你没关系，就算内部有纠纷关键时刻也不会向着你一个外人，对吧，所以你只能鸡蛋里挑骨头，否则你就承担违约责任吧。

追问：

他们是红本在手，应不会影响我贷款年限，房产证肯定有，户口合同上约定他们2013年年底前迁出，严重的漏水等质量问题估计不会有；因第一次买房，还真很难想到怎么找到一些信息，望赐教！

回答：

那这我就不知道了，我也没看你合同，房子什么情况我也没见着，你这样吧，你去找个中介，他们那损招有的是，让中介给你出出主意，保证会如你所愿。
再说，我是律师，只能给你解答法律上的事情，其他的事情我也不便多说。

追问：

明白，谢谢哈！我也是这么想的！准备中午去看看！

回答：

不客气，希望对你有所帮助。

追问：

赵律师，谢谢您！我想起了一点，你讲房子有户口我就迁不进来，也许就直接影响你买房的目的！当时签的时候，我就是说的现在要迁户口，不过中介说卖方户口不迁走，我也可以迁过来！所以合同上就同意他们2013年底迁走

我可以主张解除C的授权吗？因为我确实没有看到他的授权书，在法律上说我和一个没有和房子任何关系的一个人签了合同的

回答：

不可能，一套房子只能入户一个户口，不能一套房屋多套户口（找关系送礼伪造文件办理的除外）。你可以要求对方户口迁出，否则属于违约行为，你有权要求解除合同。
你没有权利解除C的授权，那是A的权利，你说了根本不算，这个方面的方法你就别想了，要能用我能跟你说这么多吗！

追问：

但我合同上同意他们2013年底迁走

回答：

既然有明确约定那你只能等2013年底了，现在不能作为解约条件，想别的招吧。
如果你一定要抓住户口这个问题解决也不是没有办法，因为落户必须要名下有房产，你可以要求户主提供他名下其他房产的证据，如果有的话那么对方就能迁走，如果没有，那么对方即便愿意迁走派出所也不给办，这样你可以认定对方预期违约，也可以要求解除合同，就看你运气了！

追问：

谢谢您！已采纳为最佳答案！