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店铺转让纠纷

上海 07-12 13:06 悬赏 25 发布者:lancy1…… 给我留言回答:(22)

您好，事情经过是这样的：
本人于6/25/2013年看中一间店铺门面并与承租人友好协商签订了转让合同（只有我们双方签字）。因为承租人与房东的合同特别约定了一条"在不损害房东的利益下，承租人有权转让"，而且承租人是5/11就已签订合同并且已经支付了前3个月的租金，合同是签订当日生效的，但是起租日写的是8/01开始的，因为店铺开发商还未交房，答应是7/01交房给承租人，然后给一个月时间装修的。

于是本人就加盟公司签订了想要经营的小餐饮，加盟合同签订时间6/29/2013，加盟费7万元整。

7/01到期交房的时候，房东以各种理由不给钥匙，后几次沟通无果，房东有意违约，于7/09发出解除合同通知给承租方，理由是合同尚未实际履行。

想咨询一下，这种情况下，房东有权利解除合同吗？如果真要上诉，我属于第三方连带的，我付出的加盟费可以要求房东赔偿吗？

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全部答案

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-07-12 13:15

房东可以解除合同，但需要支付违约金及其他损失，支付的加盟费就属于其他损失，但只能支持一部分。

追问：

那我跟承租人签订的转让合同有效吗？部分大概是多少呢？租赁合同里面他们的违约责任很少，只有一个月的租金，现在协商房东现在只愿意赔偿一万元给承租方，我这房东不赔

回答：

合同只要是双方真实意思表示，不违法，签字后就有效，具体多少，要根据合同履行情况，双方过错等判断，我必须看了合同才能有判断，现在说多少，基本上就不是律师了，而是算命先生。

[江苏-常州]
张静律师
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回复时间： 2013-07-12 13:15

协商不成，起诉法院

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-07-12 13:21

你好！房东解除合同的行为属于违约，你可以要求继续履行，或者要求房东赔偿损失，包括违约金和加盟费等。

追问：

现在协商不了，如果要上诉，我胜算大吗？房东说他也咨询过律师，没有他的签字，我和承租方的转让合同不生效！可是他们的租赁合同上特别约定一条确实写了“不损害房东的利益下承租方可以转让”。

回答：

你好！不损害房东的利益下可以转租，并不是必须房东书面认可才可以转租，房东的利益受损需要房东举证。关键还是要看你和你的上家以及你上家和房东之间的租赁合同。建议携带相关资料来所面谈。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-07-12 13:25

房东无权要求解除合同，如果房东违约可以要求房东赔偿相关损失

追问：

房东已经出具了书面的解除合同告知书，理由是合同尚未完全履行，他退回所收的房租，因为他们合同签订日期是5/11，但是起租日是8/01 ，说7/01交房给一个月装修时间那也是口头的，没有书面证明（但是小区商铺都是那天交房的，周边的商铺都已经在装修了）

[重庆-万州]
冉兵律师
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回复时间： 2013-07-12 13:32

房东解除合同，要按约定承担违约责任。协商解决不成，向法院起诉解决。

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-07-12 13:39

原房东是否能够解除合同需要看合同的约定，你的损失可以向二房主主张

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-07-12 13:43

房主作为房屋所有权人随时可以要求解除合同，收回房屋，这是房屋所有权的能量，房主只需要对承租人承担违约责任即可，而你只能向你的二房东也就是承租人追偿。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下:

我的补充： 2013-07-12 13:46

1，这种情况下，房东有权利解除合同吗？
有权解除合同，收回房屋。
因为房东是房屋所有权人，对房屋有任意处分权，他有权出租就有权收回，只不过他和承租人签订的合同中，承租期还没有到的情况下，房主提前解除是需要承担违约责任的，但这绝对不会影响他解除房屋租赁合同收回房屋的权利。

我的补充： 2013-07-12 13:51

2，我属于第三方连带的，我付出的加盟费可以要求房东赔偿吗？
不可以，你只能向你的二房东也就是承租人追偿。
基于合同相对性，合同约定的义务和责任只能约束合同双方，虽然房主和承租人之间的合同约定可以转租，但你并不是和房主直接签订的合同，所以你没法直接要求房主赔偿。
你的合同是和承租人签订的，既然现在房屋无法正常使用，承租人对你违约，你只能向承租人追究违约责任。
至于房主应当对承租人承担违约责任，那是他俩的事，和你无关，也不影响你向承租人追究违约责任。

我的补充： 2013-07-12 13:54

3，关于如何要求退还加盟费问题。
既然承租人有违约行为，你可以立即要求解除合同，收回你缴纳的全部加盟费，作为债务要求对方返还即可。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法. 如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。
律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有收条的可以使用收条作为证据,没有收条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2013-07-12 13:55

4 ，关于如何追究对方违约责任的问题。
除了要求退还加盟费，你还可以要求追究对方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-07-12 13:56

5，关于维权方式的问题。
你可以采用以下几种方式维权。
（1）协商解决。就上述违约责任，你可以出示委托代理合同、本金缴纳凭证等，要求对方承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由对方公司对你进行退赔即可。（2）发律师函。如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担违约责任。

我的补充： 2013-07-12 13:58

6，关于你现在怎么办的问题。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

我向承租人要求赔偿是肯定的，关键是承租人只能向房东索取一个月的违约金，因为他还没有拿到房子，没有装修，那他可以把我的损失也计算在违约里面要求房东赔偿吗？

回答：

不可以，上面已经解释的非常清楚了，基于合同相对性你只能向承租人追偿。房东没有任何义务对你赔偿损失。