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房东提前收回群租房反被二房东巨额索偿

07-30 13:13 悬赏 0 发布者:chy2ae…… 给我留言地区:上海－松江区回答:(19)

本人有一套89平小三房出租给一个二房东，二房东又将房屋客厅违章搭建隔成两间，再将厨房改造，一共出租给6户人家，此行为已构成违法群租，并厨房已开通煤气，有极大安全隐患。现本人欲收回房子不再出租，事先电话口头通知中介及二房东，一个月后二房东仍不予理睬，本人在中介约见二房东进行协商，二房东以我方违反合约而索取赔偿，共计3万元人民币。索赔依据：合同于2012年11月签立，出租两年，租金1750元，现尚有16个月租期未履行，16个月租金28000元，外加屋内违章搭建费用2000元，共计3万元。
合同自身存在矛盾：
1、乙方在租赁期内不得改动室内结构装修，不得将房屋转租给他人使用
2、双方自合同签立之日起，乙方愿向甲方预付租房定金1000元，如乙方中途悔约则不返还定金，如甲方中途悔约，应以双倍定金返还乙方。
自约补充条款：
1、甲方同意本房可转租，同意乙方操作（二房东）中途退房协商赔偿

现本人已采取行动上报居委会，举报其群租行为，居委会建议我方去派出所报案备案，可派出所却以群租房治理难度大，难执法，不受理此案。本人已向中介及二房东递交书面说明将房屋收回，并在出租房门口张贴整改公告。

想请问
1、此合同在二房东违法群租后是否还有法律效益，索赔是否合理。
2、本人现要收回房子不再出租是否属于违反合同，需要赔付多少钱给二房东属于合理
3、二房东拒不搬离，也不出现，本人在告诫之后将断水断电是否违法
4、本人想尽快收回房屋，避免不必要的安全隐患及对周边居民造成的骚扰，有何立竿见影的办法
5、若对房屋进行断水断电之后，二房东状告大房东，是否需要赔偿

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
电话：13801393564
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回复时间：2013年07月30日 15时22分

房屋承租方擅自改变房屋结构已经构成违约，承租方违约在先的，房屋出租方可以随时要求解除合同、收回房屋，并要求承租方将房屋恢复原状，同时承担违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-07-30 15:24

1、此合同在二房东违法群租后是否还有法律效益，索赔是否合理？
合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就有效，你和二房东之间的租赁合同内容合法，自愿签订，所以有效，即便二房东有违约行为，也不会影响你的合同效力，所以该合同依旧有效，你可以根据合同约定，主张二房东违约责任。

我的补充： 2013-07-30 15:26

2、本人现要收回房子不再出租是否属于违反合同，需要赔付多少钱给二房东属于合理？
你作为房主，发现承租人有违约行为在先的，当然可以随时收回房屋，要求解除合同。二房东一方面未经你同意擅自变更房屋结构，将房屋隔断，另一方面未经你同意转租给他人使用，已经在这两点上都构成违约，所以你随时可以要求解除合同，收回房屋，并有权要求二房东将你的房屋恢复原状并承担违约责任。
你不但不需要赔偿二房东钱，还有权要求二房东对你进行赔偿。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-07-30 15:28

3、二房东拒不搬离，也不出现，本人在告诫之后将断水断电是否违法？
不违法。
既然你有权随时收回房屋，你只需要通知二房东，鉴于他的违约行为，你要求解除合同，收回房屋即可，该合同也就终止了。
合同终止后，你作为房主想对你自己的房子干什么都不违法，你就是把房子拆了也是合法的，更何况断水断电？你是业主，这是你的权利和自由！

我的补充： 2013-07-30 15:34

4、本人想尽快收回房屋，避免不必要的安全隐患及对周边居民造成的骚扰，有何立竿见影的办法？
原则上你目前有两种方式可以收回房屋。
第一种，到法院起诉，要求解除合同、收回房屋，胜诉后申请法律强制执行，将你的房屋收回。但这种方式，时间上成本较大，执行下来至少半年都过去了，达不到你要求立竿见影的目的。
第二种，报警换锁，将对方物品清除，收回房屋。
这种方式非常有效，你先找一帮身强力壮的小伙，然后打110报警要求换锁，开锁公司来了你出示房产证和身份证，门就能打开，打开后，你们把二房东的东西搬出房子堆放在外即可收回房屋，直接把锁换了，谁也进不来。
这里说明一下，为什么要报警，因为报警后，警方会对事件经过做记录，屋内物品等你也可以要求做记录，免得日后二房东说你故意损坏他的东西要求你赔偿，你只把东西搬出房子即可，不要破坏。
（法院强制执行也是这个套路，只不过执行人就是法警，也是流氓路数，所以你何必去起诉，直接自己干了即可，方便快捷）。

这里说明一下，你这么干一点都不违法，因为你是业主，业主对自己的房子干什么都是合法的，理直气壮些。

我的补充： 2013-07-30 15:36

5、若对房屋进行断水断电之后，二房东状告大房东，是否需要赔偿？
当然不需要。
你收回房屋时，可以告知二房东，有本事就到法院去起诉你，你敬候。如果二房东真的不嫌麻烦起诉了你，你直接提起反诉，说明二房东未经你同意将房屋转租，且擅自改变房屋结构的事实即可。
这样既可以说明你为什么断水断电，同时也可以对你要求二房东赔偿提供事实依据，你的合同、屋内现在情况的照片、邻居证人证言还有你在建委城管举报的记录均可以作为证据使用，你绝对不需要赔偿，相反还有权获得赔偿。

追问：

如果在警告之后，二房东将房屋内违章搭建拆除，并正常出租，不愿终止合同。但我方仍要将房屋收回，是否违反合同？
可否在群租现象未改变时，发出声明，由于二房东违反国家规定群租房屋，我方终止合同，并要求二房东限期改正，搬出房子，将房屋收回

回答：

你方坚持收回房屋不是违约，因为对方违约在先，你有权收回房屋，不需要承担违约责任，违约责任在对方。

群租现象是否改变都不影响你追究对方违约责任，因为二房东将房屋隔断群租已经是事实，已经构成违约，应当承担违约责任，你有权收回房屋。

追问：

我应该如何终止合同才算有效，去法院申请吗？需要代理律师吗？需要带什么材料？还是只要有屋内违章搭建的照片等证据，合同自然失效？

回答：

不需要申请，直接通知对方解除合同，报警换锁合同就作废了。
当然如果你不嫌麻烦，也可以到法院起诉，经法院判决解除。

其它答案

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2013-07-30 13:27

1、二房东索赔没有法律依据。

2、不属于。无需赔偿，并可以要求二房东恢复原状。

3、不违法。

4、最好由公安部门出面治理。

5、不需要赔偿。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-07-30 13:34

1、合同有效，二房东违约，索赔无理；2、是他违约，你可以要求解除合同收回房屋。3、断水断电违法；4、没有合法的立竿见影的办法，5、如果房东断水断电，造成损失应该赔偿。

[浙江-杭州]
余龙律师
12230积分

回复时间： 2013-07-30 13:35

因二房东违法改建并转租，已经违反合同约定，房东可以提前收回房子并要求二房东将房子恢复原状或者作出相应赔偿。

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2013-07-30 14:00

你好，首先隔断违法，你可以要求解除并且要求对方的责任，如果在合同中约定不需打隔断，那么对方属于违约你可以追究他的违约责任。

你们说白了属于民事房屋租赁合同纠纷，应当诉讼维权，建议收集证据，协商解决，协商不成可诉讼维权。

诉讼地：诉讼需要到被告的户籍所在地或者经常居住地一年以上的法院，对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。诉讼时效：一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-07-30 14:26

1、二房东索赔没有法律依据。

2、不属于。无需赔偿，并可以要求二房东恢复原状。

3、不违法。

4、最好由公安部门出面治理。

5、不需要赔偿。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2013-07-30 15:04

1、二房东擅自改造房屋及转租行为违反合同约定，索赔没有法律依据。
2、你有权收回房屋，不需要赔偿。
3、可以直接换锁。
4、不需要。

[湖北-武汉]
林姜律师
10230积分

回复时间： 2013-07-30 15:11

二房东违约在先，您可以解除合同并不赔偿

[上海-黄浦区]
张晓雪律师
81827积分

回复时间： 2013-07-30 15:19

你的问题1、此合同在二房东违法群租后是否还有法律效益，索赔是否合理。律师回答：索赔不合理，因为二房东该房未经你同意，故你无需支付他的屋内搭建费。
2、本人现要收回房子不再出租是否属于违反合同，需要赔付多少钱给二房东属于合理。律师回答：至于你是否有权解除租赁合同，收回房屋，还要看合同是如何约定的。你可书面要求二房东恢复原状，限期内恢复，否则解除租赁合同。
3、二房东拒不搬离，也不出现，本人在告诫之后将断水断电是否违法。律师回答：断水断电不属于违法行为。
4、本人想尽快收回房屋，避免不必要的安全隐患及对周边居民造成的骚扰，有何立竿见影的办法。律师回答：立竿见影的办法目前很难给出答案。
5、若对房屋进行断水断电之后，二房东状告大房东，是否需要赔偿。律师回答：在你书面通知后断水断电不承担赔偿责任。

[上海-静安区]
朱晓栋律师
13013积分

回复时间： 2013-07-30 15:25

1、二房东擅自改造房屋及转租行为违反合同约定，索赔没有法律依据。
2、你有权收回房屋，不需要赔偿。
3、可以直接换锁。
4、不需要。

[上海-徐汇区]
白崇城律师
19970积分

回复时间： 2013-07-30 15:56

1、合同有效，但索赔无法律依据
2、群租违法，可以以此理由收回房屋,不用赔偿二房东费用
3、可以采取断水断电的措施以要求搬离
4、可以考虑诉讼
5、如你所述不用赔偿

[江西-景德镇]
李俊杰律师
36271积分

回复时间： 2013-07-30 17:49

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-07-30 17:55

1、此合同在二房东违法群租后是否还有法律效益，索赔是否合理。律师回答：索赔不合理，因为二房东该房未经你同意，故你无需支付他的屋内搭建费。
2、本人现要收回房子不再出租是否属于违反合同，需要赔付多少钱给二房东属于合理。律师回答：至于你是否有权解除租赁合同，收回房屋，还要看合同是如何约定的。你可书面要求二房东恢复原状，限期内恢复，否则解除租赁合同。
3、二房东拒不搬离，也不出现，本人在告诫之后将断水断电是否违法。律师回答：断水断电不属于违法行为。
4、本人想尽快收回房屋，避免不必要的安全隐患及对周边居民造成的骚扰，有何立竿见影的办法。律师回答：立竿见影的办法目前很难给出答案。
5、若对房屋进行断水断电之后，二房东状告大房东，是否需要赔偿。律师回答：在你书面通知后断水断电不承担赔偿责任。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-07-30 19:20

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-07-31 13:01

1、法律效力是具有的，索赔金额显然不合理且对方违约在先，不存在您需要向其赔付的问题。
2、不属于违反合同，您有权解除合同，无需赔付
3、不违法，但给租客造成损失的可能需要赔偿，需对方举证
4、可通过公安协助，换锁、断水断电等方式，但要注意维护自己权益同时，不损害他人权益，否则对租客损失需要赔偿。
5、可以，根据合同约定，上海政府的相关规定，对于二房东将房屋群租、未经业主同意改变房屋结构等要求解除合同，恢复原状，赔偿损失。

我的补充： 2013-07-31 13:09

对于立竿见影的办法，一般来说公安机关未必会给予协助，如在公安不在场的情况下，换锁、断水断电很可能造成租客损失，引来更多不必要的纠纷，即将来还可能需要赔付其他损失。因为房屋内的东西财产权属于租客，如造成不能正常使用或损害是需要赔偿的。故建议通过正常渠道，即通过法院起诉的方式解除合同，并进行索赔，上海对群租也有相关规定，法院也有相关判例，故相对来说起诉方式处理较为稳妥。