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二手房交割纠纷

北京 09-03 14:15 悬赏 15 发布者:feiyos…… 给我留言回答:(13)

我是买家，二手房的房子已经过户，款也已经交清，但是合同上有一条补充协议为：双方达成一致，过户后2个月交房。当时卖家同意在这两个月内付租金给我。但是现在完成物业交割以后卖家不肯交房也不肯付租金，称合同上写了可以推迟2个月交房，但没写付租金给我，而且也不记得自己答应过要付租金。
我想咨询下，我现在是否可以以房主身份强制要求卖家搬走。物业已经交接了我也有准住证。因为卖家不交房我没有地方住了。

问题补充：

补充一下，过户是在10天前完成的，但是合同补充协议是过户后2个月交房，也就是说现在还没到2个月的期限，现在不知道有没有什么办法让她提前交房。协商估计是解决不了的。

想再咨询一下，如果我对自己所有权的房子（过户并且已经完成物业交割的）进行更改，比如换锁，或者更换家具，更换装修，这些都算违约吗？
在这2个月的不能腾房的期间内，这个房子的所有权和使用权是属于我还是属于现在的住户？鉴于当前的这个情况，我以房主的身份能够对房子做哪些方面的事情？

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全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2013-09-03 14:21

您好！协商不成的话，是可以起诉解决的！

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2013-09-03 15:36

您好，具体按照合同约定。

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2013-09-03 14:19

协商不成，到法院起诉，主张对方承担违约责任。
中华人民共和国合同法

　第七章　违约责任
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

追问：

但是对方称我是违反合同的一方，因为合同上补充写了一条她可以推迟2个月交房。但合同上没有写如果我强制他搬走不履行这条有什么责任。所以我想知道作为房主，我可以让他搬走吗。

[北京-朝阳区]
杨振中律师
14792积分

回复时间： 2013-09-03 14:22

需要按照补充协议履行，至于你要求的租金需要提供其他证据证明。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-03 14:23

如果你和卖家的约定不是书面的话，那么按照你们补充协议，卖家在过户后的2个月内交房都不违约。

追问：

那我有权利换锁吗。已经有准住证了

回答：

当然没有权利换锁，换锁就是违约了。

追问：

想再咨询一下，如果我对自己所有权的房子（过户并且已经完成物业交割的）进行更改，比如换锁，或者更换家具，更换装修，这些都算违约吗？
在这2个月的不能腾房的期间内，这个房子的所有权和使用权是属于我还是属于现在的住户？鉴于当前的这个情况，我以房主的身份能够对房子做哪些方面的事情？

回答：

当然算违约，因为合同约定卖主交付房屋的期限还不到呢。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-09-03 14:24

有合同的按照合同约定处理，既然已经过户给你，你有权随时让对方腾房，并追究对方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。