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房屋委托合同，中介毁约

10-09 13:01 悬赏 0 发布者:tt2013…… 给我留言地区:江苏－苏州回答:(21)

与中介签订了房屋出租委托合同，委托期是2013.8.24到2014.8.24。其中有45天的免租期。现中介说房子出租不掉，算违约。

合同是这样写的：乙方（我爱我家）发生下列严重违约行为的，甲方（房东）有权解除合同，乙方须支付甲方房屋月租金的100%作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：1.甲方无任何违约责任，乙方提前解约的。2.乙方对房屋进行主体结构的破坏，导致甲方无非正常居住。

目前，我爱我家同意赔偿一个月租金，但我认为该违约金不足以弥补我的损失，应给与45天的房租赔偿。按照委托期8.24开始算，在免租期45天内，有很多家中介打我电话，都被我推掉，直接导致我经济损失。

问题补充：

现在中介不同意，请问该怎么处理？
合同里面："如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿" --- 这里面的直接损失该怎么理解？我可以问中介要赔偿吗？

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[广东-广州]
杜均品律师
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回复时间：2013年10月09日 14时12分

中介不能把房子租出去，算是违约。违约赔偿里约定的“直接损失”就是从2013.8.24起算的租金损失，就是你说的45天，应当按这个来赔偿。
先跟中介协商吧，协商不成的话，可以到法院起诉。你根据合同约定要求赔偿就行了。

追问：

合同里面还有免租期，是否会影响到起诉？
免租期（在此期间乙方不需向甲方支付租金）用于乙方寻找承租客户，为房屋清洁等事宜，免租期为45天，自2013.8.24至2013.10.9 。

回答：

有个问题要清楚的是，中介什么时候跟你说租不出去，要违约的呢

追问：

10.5开始说，今天也打电话过来说。

回答：

也就是说免租期快结束了，中介租不出去，要求解除合同。赔偿额应当从签订之日起算，就是2013.8.24。免租期是以出租为前提的，现在不能出租，当然不能享有免租期了。

其它答案

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2013-10-09 13:25

可以主张违约金。

追问：

违约金是月租金的100%，他们同意，但我现在想要他们赔45天的房租（就是从委托期8.24开始算），可行吗？

回答：

自行协商吧，对方不一定同意的。

追问：

他们现在确实是不同意，我可以起诉吗？

回答：

45天房租不可能全赔的。

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间： 2013-10-09 13:58

有合同的按照合同约定处理，有证据证明中介有违约行为的，你可以立即要求解除合同，收回房屋，并追究对方违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-10-09 14:01

1，关于合同约定的问题。
合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是有效的，合同生效后，双方都应当根据合同约定的内容各自履行义务。既然中介没有如约将你的房屋出租，那么属于违约行为，你可以要求解除合同，收回房屋并主张中介承担违约责任。
但这里需要说明的是，根据法律规定，违约金不得超过合同总标的额的30%，超过的部分违法无效，你们在合同中约定的月租金作为违约金，如果没有超过合同总额的100%就有效，否则无效。
当然，违约金不足以弥补你直接经济损失的，你可以要求适当增加，不超过法律上限即可。

我的补充： 2013-10-09 14:01

2，关于违约责任的问题。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-10-09 14:02

3，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示委托代理合同等，要求中介公司承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由中介公司对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-10-09 14:03

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是公司注册地或实际经营地法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

中介同意赔偿一个月租金，但是我认为一个月不足以弥补我的损失，要求的是从委托期8.24开始，也就是45天的房租。中介不同意。起诉是否有胜算？

回答：

违约金不足以弥补你直接经济损失的，你可以起诉要求赔偿，但对于直接经济损失你需要举证。
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-09 14:13

主张违约赔偿

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-09 14:16

您好，无论是依据合同里面已有的"如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿" ，还是依据合同法规定的相关规定，您都可以要求中介赔偿您的全部损失。
不过，如果要求对方赔偿您的损失，您需要证明您的损失的具体情况，这是相对比较麻烦的事情。

从目前的情况来看，我建议您这样计算自己的损失：要求对方承担这段时间的房屋租金（因为这之前的一段时间中，房屋毕竟被中介占用了，或者说被耽误了），另支付一个月的租金作为赔偿。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2013-10-09 14:56

你需要举证证明你实际损失情况。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-09 15:48

可以要求按合同赔偿损失。

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248485积分

回复时间： 2013-10-09 16:36

协商不成诉讼解决追究违约责任，违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。合同违约责任首先是违反有效合同的责任，其次是当事人不履行或不完全履行合同。
违约责任最主要的有两点：
其一，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质。　　
其二，违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定，具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　
其三，违约责任是财产责任，不是人身责任。　
其四，违约责任可以约定（如约定违约金、约定定金），也可以直接适用法律的规定（如支付赔偿金、强制实际履行等）。
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