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小区公共车位（业主共有）不够，部分业主无限期续租，其他业主无法租赁

河南－郑州 10-15 18:30 悬赏 0 发布者:河南赵天成给我留言回答:(13)

我小区有120个公共车位（业主共有，这点很清楚）共有200多户，由于现在买车业主多，除了前面的车主租了位后，后面的业主就租不到了，而且物业不愿得罪人让已经租了车位的业主无限期续租，就到到期了再租，到期了再租，像我们这样后买车的业主好几年也没办法租车位。法律上的共有变成部分上无限期使用，另外部分人永远无法使用。由于小区没有业主委员会，现决定对物业提出诉讼，以侵犯建筑物区分所有权中的使用权为由向法院提出诉讼，请问官司胜算有多大？具体应如何打？费用大概多少？请律师与不请律师两种情况分开说）　希望律师能详细有针对性的解答，泛泛而谈的大概我也多少了解。　

问题补充：

今天去法院咨询了下，我提出了要求抽签决定使用，法院的人说像这种主张共有产权使用方式的，法院不立案，我后来提出如果改变要求比如要求赔偿或者使用权能否立案，法院说你自己先咨询律师，提交证据再说。我在当时咨询了律师，大部分说法院不会管，想问问法院真能不立案？如何提出要求法院才会立案呢？
另外如果这样不能立案，打算拿到图纸确定车位共有后，告物业出租违法，车位为全体业主所有，物业收到租金违法

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全部答案

[河南-郑州]
张书正律师
452466积分

回复时间： 2013-10-15 18:49

建议召开业主大会解决。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-15 18:50

如所述情况，车位产权属于业主所有的话，所产生的的收益也应该归于业主所有，
没有机会租赁到车位的业主，应该获得相应的金钱补偿，
胜算与否，要你所提供视具体证据材料判断，

追问：

今天去法院咨询了下，我提出了要求抽签决定使用，法院的人说像这种主张共有产权使用方式的，法院不立案，我后来提出如果改变要求比如要求赔偿或者使用权能否立案，法院说你自己先咨询律师，提交证据再说。我在当时咨询了律师，大部分说法院不会管，想问问法院真能不立案？如何提出要求法院才会立案呢？

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-10-15 19:11

既然公共车位都是共有的，全体业主都有使用权，小区物业的做法已经侵犯到没有实现使用权业主的权利，应当承担侵权责任。其他没有使用到车位的业主可以召开业主大会，要求物业承担违约责任，并对车位不足问题给予解决。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-10-15 19:16

1，关于使用权实现的问题。
车位供应不足的问题在很多小区都存在，你们小区的车位严重不足，已经影响到业主正常生活的，业主有权召开业主大会给予解决，且物业给先承租车位的业主无限续租本身也属于侵权行为，等于间接剥夺了其他业主对公共车位的使用权，应当承担相关责任。
所以针对上述问题，你们可以联合其他没有使用车位的业主，召开业主大会，制定解决方案，比如对小区公共车位进行摇号选择承租，或者对于车位进行竞价，价高者得以承租车位，或者由现有已经承租的业主，对没有承租的业主进行一定经济补偿，没有承租的业主用补偿金到其他停车场租赁车位等方式，以上方式选择哪一种，由业主大会投票决定。

我的补充： 2013-10-15 19:17

2，关于物业责任的问题。
物业对于上述侵权责任应当承担，如果你们小区没法召开业主大会，上述方法不适用的，你们没有承租车位的业主可以要求物业立即解决，否则可以通过法院起诉维权，同时可以将那些已经承租到车位的业主作为共同被告，要求承担连带赔偿责任。

我的补充： 2013-10-15 19:18

3，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述侵权责任，你可以出示物业管理合同等凭证，要求物业公司承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由物业公司对你们进行赔偿同时解决问题即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-10-15 19:19

4，关于胜诉率的问题。
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

我的补充： 2013-10-15 19:19

5，关于诉讼相关费用的问题。
诉讼费一般由原告垫付,最终由败诉方承担.
诉讼费用是根据案件当事人的诉讼请求标的额为基准计算的，网上有诉讼费计算器，你可以根据自己的实际情况计算。
律师费用一般由委托律师的本人承担,金额是根据案件需要和工作量大小确定的，每位律师的办案风格不同，因此收费标准都不同，你确定了要委托哪位律师，可以咨询律师本人。

我的补充： 2013-10-15 19:20

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

协商估计不成，有车位的不会与你协商，物业不愿意摇号是怕得罪人，没有业主大会，成立本来很难，而且有车位的人一反对估计也不行。物业建议我打官司，他说只要你胜诉了，他就按法律办，他就不用得罪人，请问需要准备哪些材料，比如我的房产证？物业管理合同？小区车位共有的证明？还有像这种情况标的额为什么？我要求的为抽签的权利。谢谢了

回答：

你需要准备物业管理合同，车位是公共车位的证明材料，你的房产证，身份证，车位不足使用的证据。
本案没有涉及财产，而是权力纠纷，诉讼费用应该为50元。

追问：

谢谢了，如果物业配合，（物业不在乎官司的输赢，他说如果我赢了他就有理由抽签了）我只要要权利不要贴偿，这种案子一般多长时间结案

回答：

民事案件一审审理期限为，简易程序3个月，普通程序6个月，二审统一为3个月，也就是说，最短3个月，最长9个月可以结束。

追问：

回答：

如果要求抽签使用这种方式的法院肯定不会受理，因为不属于法院受案范围，这种方式你只能通过业主大会实现，但你可以要求经济补偿，针对经济补偿方面属于法院受案范围，如何证明和准备什么材料上面已经答复过

追问：

两次谢谢您的回复。能回答为什么这种方式不属法院受理范围吗？还有　我今天咨询了下法院，他要求我提供别的地方的案例，我说知道网上有，但不掌握具体。如果法院不立案，通过向上级法院反映有多大作用。另外这个官司，物业公司并不在意我赢，因为我不要他赔钱（经理与我说了），他希望业主少找他麻烦。法院一判，大家没争议了。

回答：

这个没法回答，就好像为什么太阳会从东边出来而不是西边，为什么卖淫在我国违法荷兰合法一样，只能说国家规定，你通过法院维权吧。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-15 21:07

可以与物管协商解决，或者根据购房合同看能不能主张权利

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2013-10-15 21:07

这个问题和建筑物区分所有权不太相同。首先你们应该先找以前的合同，看合同有没有约定，车位属于住房之外共有的部分，如果属于，那么当然可以利益共享，但是如果不属于，而单独属于开发商或者物业的部分私有部分出租，那么就不属于共有部分。关于车位，《物权法》并没有直接规定小区车位的归属，而是在第74条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”。这是一项强制性的规定，意味着不管其他人是否提出了比业主更高的条件，也必须满足了小区内业主的需要之后才可以购买该小区的车位。

我的补充： 2013-10-15 21:09

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
你上面说的是否是这个意思，建议你提供更准确完善的资料，这样才能帮你作进一步思考。

追问：

车位属业主共有物业没有异议，问题是我没有使用权，下步准备找物业拿到设计图纸，看看当初如何约定的。另外，今天去法院咨询了下，我提出了要求抽签决定使用，法院的人说像这种主张共有产权使用方式的，法院不立案，我后来提出如果改变要求比如要求赔偿或者使用权能否立案，法院说你自己先咨询律师，提交证据再说。我在当时咨询了律师，大部分说法院不会管，想问问法院真能不立案？如何提出要求法院才会立案呢？

[天津-武清区]
王学福律师
135500积分

回复时间： 2013-10-15 21:21

你们可以自己组织成立业主委员会，然后通过业委会来解决目前的问题。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-16 09:58

既然公共车位都是共有的，全体业主都有使用权，小区物业的做法已经侵犯到没有实现使用权业主的权利，应当承担侵权责任。其他没有使用到车位的业主可以召开业主大会，要求物业承担违约责任，并对车位不足问题给予解决，没有机会租赁到车位的业主，应该获得相应的金钱补偿。

追问：

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-16 10:40

如果只是租给业主使用，物管的做法并无不妥；没有租到车位的业主若想通过打官司争取车位胜算很小，毕竟之前的业主也合法租得车位的，从法律的层面还可以享有优先续租权。
单弱将车位租给非业主用，则业主可要求物管纠正，甚至要求物管承担赔偿责任。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-10-16 11:48

基本没有胜算，到了什么法制社会“先来后到”也是个人人都知道的“常理”。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-16 15:53

该问题通过起诉物业公司不是最好的解决方案。可以通过召开业主大会的方式，提出一个大家都能接受的，公平合理的车位租赁解决方案来解决这个问题。比如可以采取轮换租赁方式，或是抽签方式，或是竞价方式等都可以。

追问：

回答：

只要有民事纠纷,起诉到法院,一般都会立案.真的要起诉的话,这里就涉及到案由的选择了.物业公司与全体小区业主是有物业服务合同关系的,所以可以违约纠纷起诉.其他那些已经拿到车位租赁权的业主,占有了车位的使用权,侵犯了其他业主的车位使用权,也可以侵权纠纷起诉.具体可以跟律师详谈.

追问：

　　应该没有合同，我今天咨询了下法院，他要求我提供别的地方的案例，我说知道网上有，但不掌握具体。如果法院不立案，通过向上级法院反映有多大作用。另外这个官司，物业公司并不在意我赢（经理与我说了），因为我不要他赔钱，他希望业主少找他麻烦。法院一判，大家没争议了。

回答：

这种问题,不是通过这种咨询能解决的,必须要聘请律师的.

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-16 16:45

首先，你们应该先成立业主大会。其次，因为物业没有经过业主大会的同意和授权，擅自决定公共车位的使用方式，属于无权代理行为。根据合同法的有关规定，业主大会可以对无权代理行为不予追认，认定合同无效，所有物业对外签订的车位租赁合同都无效。其三，对于没有租车位的业主来说，由于小区车位是公共财产，且业主大会并未决定其使用方式，因此对于业主来说，是否签订租赁合同都可以无偿使用车位，物业和其他业主签订的合同属于无效合同，不得影响业主对车位的正常使用。鉴于此，你可以采取以下步骤：1、联系业主，尽快成立业主大会，重新选聘物业公司，并讨论和制定车位的使用办法；2、没有租车位的业主可以联合一起起诉物业公司，要求其承担违约责任，应赔偿你们的损失，损失就是在外面停车的合理费用。