已解决问题

退房

10-28 13:22 悬赏 0 发布者:huua 给我留言地区:浙江－杭州回答:(9)

本人5月份购买了一套商铺，是10年返租类型的，我已经付了全款，购买合同上明确9月25日前交房，返祖协议规定交房后15天内付三个月租金，现在租金已经收到，但迟迟没有收到开发商的交房通知。合同上关于逾期违约责任是这样写的，逾期30天后，买房有权解除合同，开发商应当在买方退房通知书到达30日内退还全部购房款。请问此情况下，我是否可以要求退房？

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[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2013年10月28日 14时14分

有合同的按照合同约定处理，既然合同已经明确约定了交房日期，而开发商又没有如期履行的，你可以要求立即解除合同，退还房屋，并要求对方承担违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-10-28 14:15

1，关于违约责任的问题。
既然现在开发商没有按照合同约定的日期交付房屋，已经属于违约行为，你可以随时要求解除合同，要求开发商退还你缴纳的全部款项，并向对方主张违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-10-28 14:17

2，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示房屋购买合同、房款缴纳凭证等，要求开发商承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由开发商对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-10-28 14:17

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是注册地或者实际经营地法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

那接下里具体应该怎么操作？

回答：

接下来第一步，你去找开发商，直接说因为对方没有按照约定日期交房属于违约，你要求退房，如果开发商认可，你们签订退房协议让开发商把钱给你就完了，第二步，如果开发商不同意，你可以到法院起诉，要求退房，并主张开发商违约责任。

追问：

没有交房，但是他们付了租金过来，这个租金应该不影响退房的吧？

回答：

不影响，这是两个法律关系，房屋买卖关系是你和开发商之间的买卖合同，而租赁关系是你和开发商的租赁合同，对于租赁合同而言，缴纳租金是开发商对你的义务，应该的。而对买卖合同而言，交付房屋也是开发商的义务，也是应该的。
在房屋买卖合同关系中，开发商没有如约交付房屋，对你构成违约，你有权退房，这个和租赁关系一点关系都没有，也不会相互影响，一码是一码，不能混为一谈。

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