已解决问题

所买房产找不到房主及其继承人怎么办理房产过户

10-30 08:26 悬赏 0 发布者:曹丹兴给我留言地区:辽宁－丹东回答:(14)

我于2002年买了一套房产，买时没有房照（原房照在文革中损毁），买后到房管部门补办了原房主房照（房管部门找到原房照的房照档案后说按规定只能补办原房主的房照不能直接补到我的名下）。原房主于1953年去了新疆，于1962年信函告诉其房产所在地的侄子不回东北老家了，并委托其卖掉此房。房子卖后的40余年时间里几经转卖，到2002年我是最后买主。现在原房主的侄子及相关亲属都早已与其失去联系，不知原房主是否健在以及有无子女。我补办了原房主房照后因原房主方无人签字，所以至今过不了户。我去房管部门和法院咨询，都说办不了，请问我该怎样把房子产权办到我名下？走法律程序被告是谁？怎样提出我的诉讼请求？

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最佳答案

[北京-朝阳区]
张立娟律师
电话：18610357550
8549积分

回复时间：2013年10月30日 14时28分

你好，根据你描述的情况，走法律程序本身是存在障碍的。因为现在原房主找不到，房子几次转手。诉讼程序对被告如何确定都是问题。人员流动如此大，找到所有的转卖人也不现实。房产部门且法院都不愿意担风险帮你过户。
因为是历史遗留问题，建议你通过房管部门的上级部门，你所在的居委会、派出所等部门共同协助完成过户，具体是你的居委会证明2002年你一直居住在此且是买了该房。第二派出所证明你的户籍或你居住在此。然后把该房的具体情况及自己要求过户的请求写明拿上以上的证明去房管部门沟通，可以自己出承诺函，因为过户的一切损失和风险都有你来承担。向相关部门或所在地的政府请示。
以上行为之后如果还是不能过户，也只能是一直有使用权，保持盖房子的状态，到产权70年到期时，看政策是否调整，然后过户。
此处为私密留言，仅问题发布者可见！

追问：

张律师您好！谢谢您根据实际情况所做的可行性解答。如果按您说的仍不能过户，赶上房子动迁，我是否可以拿我补办的原房主房照领到动迁费？

回答：

拆迁的政策性很强，你是实际居住人，且已经居住10几年，这种情况你是被拆迁安置人。你把之前的情况都反映了，已经在政府等相关部门把情况说明了。所以即使拆迁你不是房产证上登记的房屋所有人，你也是可以领到拆迁补偿的。
拆迁的时候你就要把这样的情况说明白。不经过你的允许也不能强制你拆迁。

追问：

张律师，此房在好几手转卖过程中有一手买卖协议（没有房照）卖方是夫妻的女方签字，男方当时住法院没签字，同时有中间人3人签字。这份买卖协议是否有效，如果男方追究起来能否影响我补办房照的合法性？

回答：

合同有效，且已经履行这么多年。男方追究的理由是自己不知大买房子的事情，但是自己的房产已经这么多年没有自己使用，怎么能仅仅因为自己没有签字就认为合同无效。

追问：

我咨询当地律师说卖房必须夫妻二人都签字，只一人签字无效（因为是夫妻共同财产）。我知道到买卖房子到房产办过户是这样的，可没有房照的房子私下买卖不涉及过户，这种买卖协议是否也规定卖方一人签字无效？假如这种买卖协议无效，我补办的原房主房照是否也无效（我的买卖协议卖方是夫妻都签字的）？

回答：

按照法律规定是需要夫妻双方，但是物权法规定了善意取得，你已经买了，支付了合理的价款，对方十年不主张也过了诉讼时效了。且你已经实际占有房屋，他也没有房产证，他主张权利存在很大的困难。

其它答案

[辽宁-沈阳]
马军烨律师
96509积分

回复时间： 2013-10-30 08:42

您好，
可以诉讼解决。
详请来电。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-30 09:09

可以起诉要求对方履行过户义务

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-10-30 11:30

有合同的按照合同约定处理，你的合同关系不是和房主直接建立的，你只能起诉你现在的买方要求过户，如果侄子有授权委托书的，也可以要求侄子作为委托人承担过户责任，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-10-30 11:33

1，关于房屋如何过户的问题。
房主已经找不到，所以无法通过正常的买卖过户程序将房屋过户到你名下，只能通过诉讼的方式维权，取得胜诉判决后直接申请强制执行，执行房屋过户到你名下即可。
但你现在有一个问题，就是谁是被告？基于合同相对性，你和买方签订的合同只能起诉你的买方，而你的买方也只能另行起诉上一手买方，知道追究到房主开始，这是一个连环诉讼，无法避开，因为你不可能直接去起诉房主，你们之间没有合同关系。
当然，如果房主直接委托其侄子办理房屋出售手续，侄子有授权委托书的，可以由侄子完全代理你们之间的买卖合同，你直接起诉房主即可，否则你只能起诉你现有的买方，要求过户房屋。

我的补充： 2013-10-30 11:35

2，关于违约责任的问题。
如果你的房屋没法过户，你只能要求解除合同，并追究卖方承担违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-10-30 11:36

3，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示房屋买卖合同、房款缴纳凭证等，要求卖方承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由卖方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-10-30 11:36

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

追问：

赵律师您好！谢谢您的解答。我已经说过了，1962到2002期间40年房子转卖了好几手，且不说连环诉讼中的种种麻烦和难题，即便追踪到原房主，1962年第一次出卖是由侄子代办，原房主只是写信告诉的，没有委托书。而且当年代办的侄子也在几年前去世了，法院能判决房子是我的吗？如果不走诉讼，还有没有别的维权办法？

回答：

没有别的办法，房屋过户就两种途径，第一房主签字办理，房主过世的尤其全体继承人签字办理，第二法院判决执行。
但你的情况第一种方式不可能，因为房主已经去世，继承人又全都联系不上，所以你只能寄希望于诉讼维权，且这个诉讼必须是连环诉，我个人认为所投入的时间精力和金钱成本不会低于你这个房屋实际价值，有那钱干嘛不买个新的？

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-10-30 12:37

您好，如果联系不到原房主和原房主的侄子的话，房屋产权确实很难过户到您名下。因为一般情况下房屋买卖后变更产权人，必须房屋买卖双方到房管局才能办理过户，目前法律的规定，如果联系不到卖房人，房屋产权无法变更到您名下。
如果走法律途径，被告也只能是原房主，您还是想办法联系一下原房主吧，看看能不到找到他们的身份证信息，如果您有原房主的身份证信息，可以以原房主为被告，看法院能否根据原房主的身份信息，公告送达起诉信息，您可以根据买卖合同等证据打一个房屋确权的官司，依据法院的判决去房管局办理过户更名，
如果您没有原房主的身份信息等资料，只能先找到原房主，建议您通过媒体、通过电台、电视台能否找到原房主。
另外，你能否联系到最后买给您房屋的人？如果您不是直接与原房主签订买卖合同的，而是其他人买了该房，最后又买给您的，那么该房屋买卖有可能是不成立的，可以与买给你房的通过法律途径来解除买卖合同，让他赔偿您的损失，但如果您是直接与原房主签订的买卖合同，就只有上述方法了。
以上是我对问题的分析，请及时追问，或来电咨询，以便为您提供更好的法律帮助。

追问：

韩律师您好！谢谢您的解答。1，据原房主的亲属讲1953年去新疆时已年近50岁，早已过世并且身后无子。2，卖给我房子的人能找到，但打官司即便胜诉他也无能力赔偿，我不想走这步。3，如果我和卖房人合同不成立，我补办的房照也无效吗？4，是否还有其它维权办法？

回答：

1、房主身后无子，有没有其他亲人，没有第一顺利的继承人，第二顺序的继承人是可以继承的，找到其他继承人也是可以的；
2、如果你不想找卖给您房子的人，只能找到原房主的继承人。
除此之外的维权办法现在想不到。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-10-30 13:18

找到原房主或者继承人，还要找到你的上几手买卖人，持买卖合同到法院起诉要求确认“房屋买卖有效，房屋属于你所有，找不到其中的任何一位买主，也不好立案，立案也无法审理。。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2013-10-30 16:45

你好，根据你所述情况，应选择有利于你的成本最小的解决方案，建议如下：
鉴于房主已去世，房主的继承人都无法联系，在找不到其亲属的情况下，与其费尽周折通过打官司过户，不如你通过努力去说服房管局办理过户手续，其理由是：你2002年为房主办的房照，居住到现在也十多年了，可由当地村委会证明，且房子现在实际上是无主房，你购买了而且是最长时间的使用者和持有者，所以办你名下也是合理的，不会也不可能有第三方抗辩的。如果这样还是过不了户，你也不用着急，维持你对房子的使用权直至终身，保存好购买合同及房照，你可以对抗任何第三人，也享房屋上的任何权益，包括征收补偿费等等

追问：

张律师您好!谢谢您的建议。请问您说的享有房屋的任何权益，是否包含房屋动迁时可以拿到动迁补偿费？

回答：

对，包括这个，而且这个应该是最重要的属于你的权益

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2013-10-30 17:05

根据你描述的情况，走法律程序本身是存在障碍的。因为现在原房主找不到，房子几次转手。诉讼程序对被告如何确定都是问题。人员流动如此大，找到所有的转卖人也不现实。房产部门且法院都不愿意担风险帮你过户。
因为是历史遗留问题，建议你通过房管部门的上级部门，你所在的居委会、派出所等部门共同协助完成过户，具体是你的居委会证明2002年你一直居住在此且是买了该房。第二派出所证明你的户籍或你居住在此。然后把该房的具体情况及自己要求过户的请求写明拿上以上的证明去房管部门沟通，可以自己出承诺函，因为过户的一切损失和风险都有你来承担。向相关部门或所在地的政府请示。
以上行为之后如果还是不能过户，也只能是一直有使用权，保持盖房子的状态，到产权70年到期时，看政策是否调整，然后过户。