已解决问题

房产过户求助！

12-19 00:05 悬赏 30 发布者:李中浩给我留言地区:山东－山东回答:(18)

律师您好！我是天津户口在07年老家章丘买房一套，父母住了7年，现只有老母不能自理，要卖掉房子，买方先找我谈多次，多次短信谈好价格一次性全款777800。然后买方房管部门有熟人帮她印了房本复印件，查询了是否一套，还评估了价格，后来我们在我家还签署了一个买卖契约协议按手印（可不是房管局那种正式的合同我买卖过看到天津的那种），觉得对方有诚意人不错，他说是付全款也没收对方定金，约定今天到房管局过户，因为我爱人要从天津请假赶回来，结果到了大厅说好了先到银行一次性交全款给我，卖方非让我们先办理相关手续，我看到她评估的是55万，这里房管部也没有资金监管平台，所以我们没有同意继续进行，不知那个协议有啥风险？她有买有可能会给办理些啥？会不会有啥损失？谢谢！

问题补充：

前一天晚上短信约定好先到银行全部房款转账到我的建行卡里，我交给他所有文件，互相写收据，再陪她到房管局签完所有的流程，现在想起来后悔没写进协议里！没想到见面全变了，非要先办理一部分手续，后来提出我和我爱人分两路进行，我觉得违背了约定，就没有继续进行，后来他们说去找人叫我们俩商议下，结果一会通知我们单位有事就没信了，我俩也就回家了，因多年不在老家，不熟悉当地情况，在这之前我们为搬家花销了近万元准备工作，她评估花了二千多。担心在搞出点事来，家中还有80多岁老人呢！想起来睡不了觉，盼望您的帮助！谢谢！

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

最佳答案

[山东-济南]
徐道德律师
电话：13791112770
26144积分

回复时间：2013年12月22日 12时07分

建议你电话咨询吧！你给我的短信收到了，我觉得打字陈述的不清楚，不如语言沟通起来更方便！

提问者对最佳答案的评价：

非常感谢徐律师的解答！谢谢您！

其它答案

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-12-19 09:36

有合同的按照合同约定处理，既然对方没有如约交付全款，属于违约违约行为，你可以要求对方继续履行并承担违约责任。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-12-19 09:39

1，关于合同效力的问题。
房屋产权以登记为准，如果你们在老家购买的房屋是登记在你们夫妻双方或一方名下的，那么你们夫妻有完全处分权，可以与他人签订房屋买卖合同将房屋出售，只要合同内容合法，双方自愿签订就有效。所以你和买方虽然没有签署房管局正式的存量房买卖合同，但双方也有自行约定的买卖契约并按手印，该协议合法有效，双方都应当如约履行。

我的补充： 2013-12-19 09:40

2，关于违约责任的确定问题。
既然双方在合同中明确约定由买方先支付全款后办理过户手续，那么你有权要求对方立即将房屋全款支付给你，否则对方属于违约行为，应当承担违约责任、而你们之间协商交流的短信也可以作为证据使用。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-12-19 09:42

3，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示房屋买卖合同、短信凭证等，要求买方立即支付房款或者要求与买方解除房屋买卖合同并要求买方承担违约责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由买方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-12-19 09:46

4，关于你提出的一些具体问题。
（1）不知那个协议有啥风险？
没有什么风险，这个协议就是你们之间正常的房屋买卖合同，能够证明你们达成了房屋买卖的约定，也是确定对方违约行为的主要依据，对你来说合同是有利的。
（2）她有买有可能会给办理些啥？
她什么都办不成，只有房管局熟人和房本复印件是无法办理过户的，因为办理过户登记必须你们双方到场，你和你妻子共同签字才能办理，且必须出示身份证房产证原件，没有这样什么都办不了，有熟人也不行。
（3）会不会有啥损失？
实质上你不会有任何损失，虽然签订了协议，但对方违约，你现在可以要求解除合同收回房屋，也可以要求对方继续履行立即支付房款，而无论你提出哪种要求，对方都应当同时承担违约责任，你可以要求对方支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失。

追问：

赵律师您好！非常感谢您的详细回复，我们的契约协议您可以帮我审一下吗？我感觉买方听了他人的话变得小心了有点嘀咕了，可这边没有资金监管平台比较麻烦，他有所谓的有人帮她，实际添乱了，我觉得对方很喜欢我的房子，一直谈得很好，他自己讲的不找中介我们自己过户为了节省费用。当时签协议时我也没仔细研究协议，觉得人不错！哎，我照顾老人事多些，主要觉得她门很有诚意！麻烦您给看一下，短信记录也有，对方催我继续办理，我说你的按协议先给全款，我还讲协议付全款日期已过期，要交易也得重签协议把流程写清楚，她讲合同还有效！僵持在这里，她讲不交易让我退她评估费及误工费，我还是想尽量完善合同履约执行。谢谢您了！

回答：

既然有协议明确约定你有权要求对方立即支付房款，并追究对方违约责任。如果对方拒绝和你协商你可以委托律师发函或者直接到法院起诉维权。
当然你们也可以到银行开具一个共管账户，你让对方先把钱打入共管账户中，然后你将房屋过户，然后双方到银行将共管账户的钱转到你名下，这也是种解决方式，双方都同意即可。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-19 10:59

建议委托律师审查或者委托中介办理。避免纠纷。

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2013-12-19 11:21

按合同约定办理。协商不成，向法院起诉，要求对方承担违约责任。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-19 11:37

按协议约定办理。协商不成向法院起诉，要求对方承担违约责任。

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2013-12-19 11:38

已签订的合同是如何约定的很重要，尤其是各自义务如何履行、有无违约责任的约定及如何约定的等等。
目前，对方没支付房款，你们也没有办理相关手续，该房屋还是你所有。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-19 12:03

根据你的描述，很明显是对方违约。若你将房屋过户给对方，而对方之后不再付款，那么你们就非常被动了。建议书面通知对方限期按照合同履行，逾期则解除合同等内容。主要看你们合同约定，不能留尾巴给自己带来麻烦

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-12-19 12:33

协议一经签字签字具有法律效力，但是根据你的描述，对方构成违约，如果合同不能继续履行，建议你们书写一补充协议，在一定的额期限内双方不履行合同，合同自然解除。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2013-12-19 12:51

建议你直接带你们签署的合同给律师看看，以便更好的给你们提供法律意见，防范法律风险。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4566027积分

回复时间： 2013-12-19 13:27

按协议内容处理，建议带合同就近找专业律师帮助

[辽宁-沈阳]
110网律师
6090020积分

回复时间： 2013-12-19 14:23

风险很大，应该先交全款778000元，再办理更名过户手续，因其评估55万，一旦办理更名过户手续，可能出现无法主张

[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46437积分

回复时间： 2013-12-19 17:50

你好，这真的是纠结，其实就是一个合同义务履行先后的问题，评估价是为了避税用的，77万多是你们真正的成交价，只要合同中约定评估价只是参考，对方应当按77万多付款，不能以评估价付款即；至于到底是先过户还是先付款，可以共同到银行开一个户，要求银行只有在双方都同意付款或你持已办理过户的手续时才可付款，否则银行不得将钱支付给任何一方。这样你的问题就解决了，