这2万元钱该退回吗？

王某与杨某因集资房（集资房已修好王某入住了一段时间）转让问题达成如下协议：
 
XX中学集资房转让协议

甲方：王某
乙方：杨某
甲方在XX中学女生宿舍对面教师宿舍楼有集资住房一套（在顶楼XX老师住房对面）。现因甲方工作调动，

甲方王某同意将住房转让给乙方杨某。经双方平等协商达成如下协议：
一、   集资房转让金额20000元（大写贰万元整）。转让费由乙方杨某一次性付清给甲方王某。
二、   甲方房屋内提供天然气和外面卧室的床及床垫一张，防盗门一个。水、电、气、闭路等产生的费用

。
三、   如学校不同意私自转让，要收回房屋。则甲方必须无条件退还乙方转让费20000元（大写贰万元整）

。
四、   以上条款是双方自愿协商达成。互不反悔，如有反悔，将赔偿对方损失。

甲方签字：
乙方签字：

2010年8月25日
 
杨某向王某交了两万元转让费后，由于学校不同意私自转让教师住房，现杨某通过学向学校申请又获得了王某的集资房，但他要求王某退回2万元转让费，王某应该退回20000元的转让费吗？