租赁合同 对方违约

我有一个180平米的商服，共两层，还有一个自己挖的地下室，合同约定每年房租11万元，签订了五年的合同，约定如果承租方由于自身的原因只租1年赔偿我违约金20万元，逐年递减，现在他租了3年，不租了，而且不想付违约金，甚至还起诉我说地下室使用半年后漏水，并且一直返潮，导致他得7万元的货物受损，要求我赔偿并且解除合同。现在我也起诉他要求他赔偿违约金，由于春节期间还没有立案，请问我合同上面要求的违约金过高么？我能拿到违约金么？
租房合同上没有写地下室的事情，而且我得房证上也没有地下室 只有1、2两层。