住房侵权纠纷

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一、事由：
（一）上海某区法院院长的亲妹夫（下称，老三，现为该公房新承租人）侵犯本人（下称，老二妻）的公房使用权和个体经营权，长期来不肯交还属于老二妻使用的住房、营业用房和使用钥匙，还不断擅自出租老二妻营业用房获取租金。该公房纠纷受上述法院管辖。
解放以来，该公房一直由我公公为原承租人，他与三个儿子同住。85年，我与原承租人二儿子结婚落户。该房内分户为三独立户口本（原承租人与老大、老二及其妻、老三及其妻）分别使用（南、中、北）三个独立的房间。约95年，老二妻(中间)与老三(北间)取得各自个体营业执照。
1997年5月，甲方改建公司与乙方老大、老二、老三签订“旧房改建分配协议”，不要原承租人签约。改建公司承诺，对该房进行二个月的改建修缮后，凭乙方“旧房改建分配协议”正本，将原房交还乙方回搬使用。改建公司违约到97年底，正遇原承租人病故，改建公司以此为由，拒绝按约向持有“旧房改建分配协议”正本的老大、老二交回房屋，却让没有协议正本的老三占用了全部房屋，引发纠纷。
1999年期间，现法院院长当时为改建房屋所属区工会主席。改建公司与当地房管部门联手发出通知，确定老三为承租人。老大、老二妻不服，提起诉讼。由于该区工会主席这层关系，法院判决老三为新承租人。改建公司随之出具“2000.1.12（动拆迁）住房调配单”（擅自剔除了老大回搬安置的名字）交老三办手续，但仍不按“旧房改建分配协议”保证乙方老二妻回搬使用，也不纠正老三已强占全部改建房屋的侵权行为。
2000年7月，老三挂号信至老二妻：要老二妻交房租，但明确表示，他作为新承租人，不同意老二妻使用该公房恢复营业。 
2000年，法院院长上任。老大、老二妻向该区法院诉请：改建公司履行“旧房改建分配协议”义务和违约赔偿。案子移送黄浦区法院一审判决：改建公司改建日期违约5个月，赔偿老二妻每月2500元停业损失，支持改建公司的“动拆迁调配单”，其余诉请遭驳回。、市二中院二审维持原判。后经再审，（2002）再1号判决书再审查明：该房南间有原承租人居住，中间由老二妻开店经营，北间由老三开店经营。本院认定：----原判决将旧房改建认定为动拆迁，属定性错误。--综上，原审法院判决不当，依法予以纠正。改判第四项：“旧房改建分配协议”的签约双方均应按约履行。据此，改建公司只纠正“动拆迁”为“改建修缮”，重新出具“2002.11.2（旧房改建）住房调配单”（补上老大名字），但是仍未纠正老三已强占全部改建房屋的侵权行为。黄浦区法院受理老大、老二妻执行申请，但以改建公司已将“住房调配单”交老三，认定不存在执行内容。向市高院反映，市高院复信黄法院执行，但黄法院拖延至今不予执行。
（二）2007年，发现老三擅自将老二妻营业房屋出租给他人获取租金后，向有关部门反映，要求查处。有关部门获悉老三阿舅哥是本区法院院长，不予查处。 
2009年3月，经中间人双向协商，老三与老二妻达成“房屋置换协议”约定：老三分当年3月底和6月底二次各支付15万元费用（按当时市场价2万元/每平方）完毕，老二妻迁出户口。协议没有约定违约责任。
事后，老三支付费用违约：09年3月支付5万、4月支付10万、9月支付5万、2010年2月支付3万，共支付了23万，其余至今没有支付完毕。
今年初，老二妻通过中间人提出，因老三违约一年多时间内，当地房价由2万涨到3万/平方，要求老三按其最后付款时的当地市场价补足差额。老三拒绝，表示放弃置换，反称老二妻违约，要求在5天内转账返还23万元，同时索要23万元的10%违约金，否则为房屋交割完成。老二妻回信，要求老三先交还属于老二妻使用的全部房屋、使用钥匙和老三擅自出租老二妻营业房屋获得的租金后，才能返还23万元。不认可老三自称房屋交割完成。中间人说，老三只肯交出一只钥匙，不肯交出全部钥匙及获取的租金。老二妻再回信老三，重复要求老三必须先交还属于老二妻使用的全部房屋、钥匙和获取的租金，停止继续侵权行为。信遭老三拒收，被邮电局退还。目前，老三仍侵占老二妻房屋，出租获取租金。
二、老二妻要求
1、要求老三排除妨碍，腾交老二妻营业用房（该房中间）和使用钥匙；
2、要求老三交出该房南间和公用部位使用钥匙；
3、因老三从2000年到2010年才肯交出1只房屋使用钥匙和不同意老二妻恢复营业，要求老三赔偿本人停业损失每月3000元（根据老三目前出租获得的月租金计，时间：暂计：2000年7月起至今）；