20世纪的公租房的云里雾里

杭州老人要请深化改革的物权律师

上世纪的公租房仅仅是使用权吗？

  一位马年是本命年的老者（73岁了吧），60年代大学毕业服从分配，户口迁离上海，在外地企业工作到退休，高工职称。
  他的中国梦，就是叶落归根，退休后可以回上海会亲访友，安度晚年。
  90年代初，50多岁了，筹划退休后的归宿，可是上海的公租房早已被老二占据。那时没有商品房，怎么办？回沪只能住旅店了！
  也是上天不负有心人，巧遇一位颜姓小学同学，60年代支援大西北，后以养殖为业，亏损累累，只有上海10平米的公租房，由于常年在各地搞养殖，父母亡故后，一直空关，连区区租金也拖欠多年。颜某缺乏资金，与蒋工（那位高工简称）协商，借了十几万，出具委托书，将那公租房和房卡均交给蒋工全权处置。蒋工自93年就开始使用此公租房，及时缴纳租金，并结清了颜某多年积欠的租金。
  颜某始终没有办法迁回自己的户口。房卡具名还是早已亡故的颜母。
  2003年，由于在各地打拼的颜某还是无积累，无法偿还蒋工的借款，就将此公租房的“使用权”置换抵债，出具了承诺书。
  2013年，此公租房面临拆迁。且颜某早已不知去向。那么，实际租赁了20余年的蒋工是补偿的对象吗？
  事实上，公租房是中国的特色，名义上“所有权”是国家的，现在却变化成“物业管理公司”（房管所转制而来的特别“企业”）的；
  而上海征收补偿公租房的补偿规定却是，所有权人（物业公司）仅占2成，“使用权人”（租户）却占8成，且为补偿合同的主签主体。
  可见，此“使用权”已经明显物化，至少反映了80%的物权。这与民法的使用权完全是二个概念了。
  其实，过去公租房是福利房，本来就是一种物化了的权利，承租人也早有了占有、分割和处分的有限权利。
  改革期初，可以按照工龄低价购买，也是此一“不完全所有权”的反映。
  民间也都明白公房卡的价值，早就成为一种交易的标的，法律也没有明文禁止。（只是各地的房屋管理条例有所涉及）
  2000年前后，各地在住房改革中，也出台了各自的还原其物权属性的试行政策，使其可以合法交易。
  过去这种“犹抱琵琶半遮面”的说法，只能带来“所有权人”寻租的弊端，带来社会家庭不和谐的弊端，牵连到“户口制度”，在拆迁过程中带来了更多的折腾！
  在当前改革深化的时机，90年代以前的公租房的所有权属性必将浮出水面，还其本来面目。
  据此，蒋工应是事实上的主体，也将是深化改革后法律上的用益物权的主体。相信蒋工的中国梦能够实现。

   【注】此文中的公租房，是指上世纪房管所分配的公房。     
                              蒋工  13805729675