房屋转租问题

你好，我的一个朋友从地产运营那签了一份租赁合同，1500平方，由于面积太大，转租给我400平方，我与朋友私下签署了转让协议，按时给他们缴纳租金，私下转让未经地产运营方同意，但他们知道，没干涉。干了半年，由于朋友店面亏损，现在无法继续承租，要求退房，如果退房后，地产运营商会收回整个1500平方商铺不再与我续签。或者地产运营商与我续签合同，但是租金会100%提升，租金压力太大，使我无法经营，我们前期设备装修投入大概70万，如果无法经营，原来所办充值卡退卡金额40万，这种情况，是否可以起诉我那朋友，要求索赔？我和朋友所签署的协议中有一条是甲方应该在合同期内保证乙方正常经营，如果因甲方原因导致乙方无法经营，甲方应赔偿乙方相应的费用。