租客因排污不符合环保局要求而提前解除租约，押金要退给他吗？

与这租客每2年签1次租约，这次是第3次，组约期为：2013.05.10-2015.05.10，收取了2个月押金共4000元，合约上写了租方中止合约，押金不退。
该租客是做颜料的，近1年被多次投拆环保问题需整改，最近接到通知本月底不整改或者搬迁就要罚款，租客选择搬走。现租客已经搬走，但租客以房东没帮他办好环保问题才无奈搬走为由，想要回4000元押金。
我跟他协商：押金4000元不退，但上个月的水电和超期的房租共1200元就不收。但租客不同意，要退回一半以上的押金。
我想咨询几个问题，望能帮忙：
1.租约提前终止，要不要写个终止合同协议？该租约是不是已经作废，要不要收回？
2.租客如果执意想要回押金并不交还房子各钥匙，我能不能直接把大门锁换了，准备出租给其他人？
3.租客的工厂环保不合格需整改时，房东应该怎么做？租客不整改或者整改后仍不合格，房东需负责吗？