已解决问题

关于二手房买卖合同纠纷

02-05 08:52 悬赏 0 发布者:浮光跃金给我留言地区:北京－昌平区回答:(18)

2014年9月我通过中介与卖方签订了一份房屋买卖合同，当时产权人在外地，其妻子代签的，提供的丈夫的临时身份证是过期的。后来仔细研读并查阅资料发现这种代签的合同可能面临无效的结果，后来经过反复思量决定不要冒此风险，不打算买了，遂通过中介与卖方沟通，开始卖方不同意，后经双方协商同意不再继续履行合同。谁知道中介反而不同意，要我们支付他们中介费39000元及违约金。由于签订合同时交了2万元定金，一万在卖方手里，一万被中介扣押，卖方着急卖房急于与我解除合同，我也想尽快解决此事，于是我们双方签订了解除合同协议，约定2万元定金一万给卖方，一万给了中介作为中介费，双方再无纠葛。2015年1月中介将我起诉至法院，让我支付全额中介费和违约金。我想请教的是：1、这种无委托书的合同是否有效？2、买卖双方自行解除协议是否有效？3、中介的要求是否合理，我们什么程序都没有进行，他就要那么多钱，再说已经给了他1万元还要这么多合理吗？

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最佳答案

[北京-西城区]
赵亮律师
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回复时间：2015年02月05日 09时51分

无权处分的合同效力待定，只要产权人时候认可就有效，所以你从合同效力角度来驳斥中介没有太大效果，更何况你与中介的责任也和买卖合同无关。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2015-02-05 09:53

1、这种无委托书的合同是否有效？
效力待定。
妻子在没有委托书的情况下，代产权人签房屋买卖合同属于无权处分，无权处分的合同效力待定，如果产权人时候追认，那么合同有效，否则合同无效，所以目前看无法判断该合同是否有效，因为你并没有提到产权人是否对这份合同进行追认，不过后来你们签订的解除协议合同书，如果是产权人签订的，那么可以视为对房屋买卖合同的追认，可以认定合同有效。如果你们后来签订的解除协议合同书还是和妻子签订的，那么该房屋买卖合同效力还是待定，主要还是看产权人是否认可。

我的补充： 2015-02-05 09:54

2、买卖双方自行解除协议是否有效？
有效，只要双方是自愿达成协议，内容合法就有效。即便之前的房屋买卖合同无效，这份解除协议也是有效的，可以免除妻子当初的缔约过失责任。

我的补充： 2015-02-05 09:57

3、中介的要求是否合理，我们什么程序都没有进行，他就要那么多钱，再说已经给了他1万元还要这么多合理吗？
不合法，你们无需支付违约金和中介费。
根据你描述的情况，中介的中介服务并没有完成，你们之间的房屋买卖合同关系也没有成立，所以中介服务费不需要支付。另外，在房屋买卖合同签订的过程中，中介明知妻子没有产权，是代签的合同，且没有委托书的情况下，仍然促使你们双方签订合同，这本身就是一种违约行为，你可以基于此要求解除你与中介的居间服务合同，并追究中介的违约责任，中介有过错，所以你们是不需要向中介支付违约金的。相反，你还可以追究中介的违约责任，要求其立即退还你们支付的中介费和违约金1万元。

我的补充： 2015-02-05 09:57

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以拨打我的电话，为你进行免费咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。

提问者对最佳答案的评价：

很详细，谢谢，不过实际问题还是未能解决。

其它答案

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2015-02-05 09:05

你好，需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。合同法：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。