回迁楼买卖要注意哪些 怎么办理手续？

我看了一套楼房面积是80平米 价格是21万   
  房主是回迁户 以前的老房子占了 以前是二层的小楼面积是大概200多平
  占了以后补 四套楼都是80平米左右 交工的时候涨了点平方 交了14000多元 
  开发商占了房屋以后就给了回迁户一个 回迁协议一张纸  四套房子是一个人的
  名字
   房屋交钥匙的时候交了两年的物业费和半年的暖气费
   房主说现在没有房产证办理不了过户 的等两年以后才可以
  如果要买这个回迁楼的话怎么办理手续？
  我现在想问一下 二手房交易现在都有什么费用 ？
  我以前是在河北省有一套90平米的楼房 2014年8月左右卖掉了
   我现在买这套房子的税收和首套购房有什么价格差异么？
   如果我们先签了房屋买卖协议 到公证处公证 五年内以后在过户 这样合理么
   ？那样的话还有过户费么？
   谢谢解答