厨房下水管是在下一层住户的厨房里，这个属于共用设施还是专用设施？渗漏了由谁负责？

谢谢徐律师，您说的很有道理。但是我还想知道这类设施是不是在物业管理法里有明确界定归谁负责。现在是物业断定是由于我们把卫生间原有的浴缸砸掉造成了厨房下水橫管的渗漏。因为卫生间和厨房一墙之隔，距离很近。但是我们厨房并没有装修，原有的柜子和洗菜池都保留了。物业的理由是，管子以前有轻微裂痕，现在经震动出现大的裂痕。就是没有装修，只要是橫管渗漏，都要有使用方承担维修费用。这条横管的确归我们家使用，但是设在别人的家里，然后汇入总排污的竖管里。老房子管子锈蚀厉害，如果是在我们家，我们可以及时防腐维护，但是在别人家里我们是无法维护的。那么这类设施不包括在我们购房交的公共维修基金里吗？

您好:给您解答如下:

一，按民法通则规定，管道由所有人或管理人来负责。一般是物业是管理人，开发商是所有人，业主是使用人。所以出了问题必须要所有人管理人先出面以科学严谨的手段确定问题原因，确因使用不当引起的，才能追加到你个人的，否则可以说是恶意添加责任。二，业主交缴费维修基金，发生质量问题，维修使用，可以从基金支付。结合这两点我觉得物业在推责任，你也明确拒绝责任承担。事故责任让物业自己调查清楚。如果您满意望采纳！

谢谢徐律师对我问题付出的时间和心血。我还有一个问题，就是民法通则里对民宅里管子的规定包括这类住户专用的、但是设在楼下住户里的、通往楼内竖管排污管的横向排污铸铁管道吗？谢谢您的支持。我现在已经被北京亿方物业的蛮横无理虚诈搞得精疲力尽了。刚才有3人打进来电话告诉我这种管道就是由使用方负责的，并且建议我按照物业要求更换掉，否则以后还会有麻烦。

你好，朋友。你提到的问题确有涉及。管道是可分专有和共有部分。专有是所有权属于你的，一般在业主可触可控可换范围水，共同流通部分是所有业主共同使用部分。但您的部分不属专有，即便认定专有也是楼下专有。本着解决问题的姿态，您更换但过错原因绝非您个人。对于质量相关问题物业心中最清楚，对您我很支持赞赏。但是如果您拒绝更换也并无不当

谢谢徐律师。我准备把您的解答作为最佳方案，并不是说我完全采用了，而是您给我继续反映问题提供了一些启发，即这段管道虽然属于我专用，但是却不可控不可触不可改。老楼房目前都存在这样的问题，存才了30年以上了，但是物业从来都把这段我们自己无法控制无法维护无法触及的设施视为我们个人的管理维修范围。我们部分购买这些30年以前建的二手房的住户将向市政有关部门反映此问题，以求在物业管理条例里有明确的界定。

请问徐律师，这种老房子管道都是有自然磨损的情况，谁是责任人呢？另外北京市物业管理里面有没有明确规定这种设在其他人家里的污水管线由谁负责？我们买房时缴纳的维修基金不包括这种设施吗？

谢谢李律师。但是我想知道，北京市物业管理里面是否对这类设在别人家里的管道有明确规定？如果在我们自己家里我们可以维护保护啊，但是在他人家里，锈蚀了我们也无法发现及时处理。虽说是铸铁管，但是老房子肯定是有自然磨损的。我们买房时交的维修基金不包括这个吗？另外，我还有一个疑问，北京亿方物业坚持认为，走我们家的污水，漏水就是我们家的责任，因为在汇入楼内总排污竖管前，污水管道是我们财产的一部分。但是我们买二手房只能看房内结构是否完整，而无法知情设在他人家里的下水管情况。在这种情况下，将年久失修的老铸铁管作为我们的财产买进来，是否差强人意了呢？这问题不能期待您扭转，但是真心希望你们法律人员对涉及平民百姓生活这类实际问题能够给予修改完善的提案。谢谢您。

任律师：购房时已经缴纳了公共维修基金，物业费也都交了。问题现在无业认定只要是流的我们家的污水，那便要由我们承担维修费用。如果按照您说的二手房包括现在的管道，这个管道不在我们家里，我们购房时不可能到别人家里检查管道的锈蚀情况啊？这类情况是不是在制定物业管理规定时忽略了啊？这个问题当然也不是您一人之力可以扭转的，但是这是我们管理条例里应该完善的一项内容。这种设在别人家里的设施，在我们无法知情的情况下，也要作为我们自己财产的一部分购买进来，是不是差强人意了呢？

1、缴纳了维修基金和物业费，那么物业公司应承担维修义务。
2、管道不在你家，属于房屋设施，但如果你不是非顶，你买房子时可以看到你自己家管道情况。
3、楼下管道在你不是顶层情况下，污水不是你一家的，物业公司让你自负费用更换管道是不合理的。你可以联合楼上业主，与楼下协商，在协商不成情况下，可以诉讼解决。
如满意请采纳！！！

谷律师：我们买房时交的维修基金不包括这类管道的维修吗？另外就是管道虽然是我们使用，但是在别人的家里。管道是有使用寿命的，另外就是这类铸铁管道是需要定期维护防腐除锈加涂层的，如果在我们自己家里我们可以来作，但是在他人家里怎么办？这个能给个说法吗？还是有正式文件规定呢？另外还有一个问题，新住宅现在已经把污水管都纳入共用设施里了，这个您是否了解？

谢谢赵剑律师。我现在所在地区是海淀稻香园，务业单位是北京亿方物业公司。我想知道如果要进行物业维修范围界定方面的咨询，应该找哪些相关部门呢？

谢谢建议。我们家厨房这条排污橫管是在楼下住户厨房的上部，的确跟他是没多大关系的。北京亿方物业认定是由于我们卫生间把原有浴缸砸掉，震动造成了厨房排污管的渗漏。根据物业的说法，污水管是我们使用，就属于我们财产的一部分。但是在我们购买这种老房子的时候，我们没有可能进入下一层邻居家检查这条所谓属于我们财产的排污管道的情况啊？老管子都有自然锈蚀，北京亿方物业说让我们花钱把整个橫管铸铁排污管换掉，他们请施工人员，我们付人工材料费，还说有钱买房没钱换管子啊。您提议我是部分同意的，就是说，如果文件规定谁使用谁负责的话，鉴于这条老管子的锈蚀情况，由物业和我们共同承担费用。这类生活问题的确也是我们平民百姓经常遇到的，希望你们法律人员能够提议政府进一步界定完善相关管理条文。多谢了。

谢谢曲律师。这个楼房是80年代初建的，所以管道腐蚀破损严重，并且物业从来没有对这段所谓的不在我们家里的专用管道进行过维护。老化是不言而喻的，但是要找到相关合理的规定恐怕很难。所以这是一个灰色地带。我将向市政有关部门反映。多谢您！！！