关于二手房交易问题，请帮忙

我看中一套二手房，32万元，由于2010年底才交房，房主已与开发商签订合同，房产证还没下来，但我与卖家现在(2011年3月)想交易，开发商说这是经济适用房，就算房产证下来后也需要五年后才能过户，（但卖家与开发商签订的合同上是商品房），现在我非常想要这套房子，卖家也很想卖，我们想自己签一份合同，写清楚房产证下来后五年后再过户，并写清楚签合时先付31万，过户后再付清。然后把合同拿到司法局的公证处做一个公证，请问这样有效吗？合同要注意什么事项？

（注意：房子是他女朋友的，是她与开发商签的合同，将来的房产证也是他女朋友的，现在是他女朋友要他卖的）。